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  • 春季看房选房这六点要注意 买房做足准备!

    买房可以算的上是人生的几大重要事件之一,千万不能错!但从决定买房的那刻起,往往会出现或多或少的问题。那么,作为首次置业的小白,在购房前需要做足哪些购房准备?1、核算家庭收入买房的目的是为了迎来更好的生活,但如果为了买房耗尽全部资产,只会增加压力,影响幸福感。所以在买房之前,首先得弄清自己的存款究竟有多少?可支配在买房这件事上的数额有多少?2、预估购房费用算好了可用数额之外,你需要做的就是预估一下自己在买房到入住这一整个周期内所需花费的总费用。购房费用可不仅仅是首付款、总价那么简单。之后的月供、交房的费用甚至装修款都必须考虑在内。千万不能满打满算,认为只要能付得起首付款就可以做出购房决定了,这样后期往往会出现因手头资金不足延期收房,收房后没钱装修等窘境。3、预估购房后的家庭收支状况在预估好总费用之后,也不能目光短浅,以现在的收入考虑未来几年甚至几十年的生活。但也不能过于浮夸,完全不考虑现实的困难。所以这个时候你应该做的是考量一下家庭未来的收支状况,确定贷款方式、还款方式等。千万不要认为这点无所谓,家庭还款能力是一定要估算的。因为之后每月的收入一定要能够保障除了月供之外的正常生活开支,这样才能避免陷入“买得起养不起”的尴尬局面。最好每月还能有一些盈余存入银行!综合家庭的财务情况,才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。4、明确房产所有人现在大部分夫妻买房都需要父母赞助,而且大多是会选择双方共同还贷。所以在买房前双方一定要达成协议,针对房产证名字、出资比例等达成一致。这样才能避免之后产生纠纷。5、确定买房范围买房范围的筛选需要购房者选择适合自己的楼盘,也就是购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。此外,由于年轻人的工作流动性大,所以考虑一个交通方便的地方是很有必要的,这样即使因为工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。6、了解房源当你选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。因为一般来说,销售员都经过专业培训,具备一定的房地产专业知识,而且深谙扬长避短之道,楼盘的缺陷和不足往往一笔带过。因此您在与销售员交流是务必小心谨慎,同时,以下列出的问题还要务必要求销售员给与明确答复。需要提醒大家的是,销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。

  • 惊!同样面积的多层和高层 竟差出一个房间?

    身边有两个朋友在差不多的时候买了房,面积也差不多,一百来平,只是一个是多层一个是高层。然而,小编作为客人去暖房时却发现,明明面积差不多,怎么多层的房子感觉多出一个房间呢?经过咨询了专家才明白,原来是得房率和公摊面积搞的鬼。那什么是得房率,什么又是公摊面积呢?今天就来好好说一说。先说一下得房率。在建筑设计时的概念上,得房率(建筑上叫使用面积系数)是指的套内使用面积除以总的建筑面积,这里的套内使用面积是指套内可利用的净面积。本质就是你要跟你的邻居合买这栋房子的公共部分来摊抵大家的成本。多户的集合住宅,高层、多层住宅才会有得房率的问题,别墅是没有这个概念的,整栋楼都是你的,不需要跟别人分摊任何东西。得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。简单地说,即:得房率 =(销售面积- 公摊面积)/ 销售面积。接下来不得不解释一下公摊面积:公摊面积包括两部分,其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。如图所示:那么,有哪些内容会影响得房率和公摊面积?一是房型结构(几梯几户)。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几,可户数增加了,总套内建筑面积增加了,则每户需要分摊的公用面积就会减小。二是楼盘形态。一般来说高层得房率最低,小高层次之,多层则得房率较高。三是物业类型。一般来说板式得房率最高,叠式次之,点式则较低。四是公共活动区域大小。一般来说,高品质的物业多建有高挑大堂,宽敞电梯、室内车库,这些都会占用到大量公摊面积,故得房率相对较低。得房率一般在多少?一般多层得房率在85%以上,甚至90%以上。高层由于电梯间和消防通道面积大,一般在70%左右。具体得房率层次如图:回到一开始的问题,同样面积的多层比高层多出一间房,究竟是怎么实现的?举个简单的例子,假设有一套140平米的房子:如果购买的是高层楼盘,得房率在140㎡*70%=98㎡;如果购买的是多层楼盘,得房率在140㎡*85%=119㎡。硬生生相差了21㎡,是不是多出一间房呢?但是不得不说,得房率的高低其实还影响着你的生活质量,比如得房率过高,楼梯和走道则过窄,居住起来肯定是不舒适的,所以其实跟性价比是同一个道理,最终都可以通过价格解决。

  • 房子以小换大 提前考虑三大问题

    二孩儿来了,房子变小?孩子要上学,没有教育地产?父母来了,房间不够?每个人换房原因不同,因此需要考虑的因素也就不同,但大致需要包括三个方面。一、从实际出发 判断准确需求换房是一个家庭的决定,因此第一步需要家人达成共识。如果因为二孩儿或父母导致的家庭常住人口变化,那么需要考虑以下因素:(1)家有小孩和老人,楼层不宜过高,以方便电梯出现故障,出入方便。(2)户型要通透,良好的光照条件和空气流通都有益于老年和小孩的身体健康。(3)周边环境要好,配套要完善。菜市场、公园、医院等配套更符合老年人的需求;而幼儿园、小学等配套资源对于儿童同样很重要。(4)对于家庭的“中坚力量”,还需要考虑房屋地理位置,方便上下班。如果是为了孩子上学,购买教育地产那么需要注重考虑以下因素:(1)首先购房者要了解所处城市中小学招生是否采用划片方式,要充分考虑各种可变因素包括划片范围、落户时间等,如要置换二手房,还需了解房屋户口挂靠情况。(2)并不是所有好学校都符合孩子需求。在选择学校时,家长还需要充分考虑孩子的个性。(3)购房者需要根据自身的资金实力确定预算。二、了解当地政策 选择合适方式一般而言,广义的换房有三种方式分别为:卖小买大、留小买大、租小换大。由于不同城市的购房政策不同,换房也不是说换就能换。以上海本市户籍家庭为例,限购两套住宅,如家庭已经有两套住房,有换房打算必须先卖一套房,即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。如果家庭名下只有一套住宅,那么既可以选择先出售,也可以选择先购入。购房者可以根据所处城市来判断自己选择哪一种换房方式。(1)卖小买大购房者有两种选择先卖后买和先买后卖。对于流动资金不足的购房者,先卖后买可以留有足够的资金,缓解经济压力。另外,在大部分城市选择先卖后买,贷款可以继续享受首套房待遇,减轻购房负担。先买后卖适合收入较稳定,手头有足够的流动资金的购房者,不需要面对换房期间面临的租房窘境。(2)留小买大留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者,避免了卖房后居无定所的局面,亦不用考虑房子置换期的租房问题,可保留一套房子作为投资手段。这种方法考验着换房人的还款能力,另外如首套房仍属于贷款中,那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升,同时要考虑到月供对于生活质量的影响。(3)租小换大不少首套房面积小的用户为了改善住宅环境往往会在几年后选择换大房,但又不忍心将辛苦买来的第一套房子出售,采取租小换大的方式可以减轻负担,但适用于首付压力小,月供偿还能力较低者。三、提前准备各阶段所需费用选定了换房方式就要考虑每个阶段所需要的购房费用,如采用留小买大、租小换大的购房者,不涉及卖房步骤,那么购置二套房需要考虑贷款额度及月供能力。如果采用卖小买大的方式,还需要考虑如下因素:1、首付款。如先卖后买,可将卖房所得用于买房资金。如先买后卖,需提前准备买房所需资金。2、所售房屋尚有贷款,需先还清房贷才能出售。可自筹资金还贷也可利用买方的首付款还贷。3、贷款买新房。考虑贷款额度及首付比例,如上海采取“认房又认贷”的信贷政策,即使第一套房屋已经出售,购买房屋也要按照二套房标准。4、留足备用金。卖小买大涉及到买卖两个过程,除购房款之外,还涉及到中介费,契税,增值税、个税、装修费等其他款项。换房是个复杂的过程,购房者需依据自身实际情况来决定如何换房,然后按照交易流程来逐步进行,过程中需小心、谨慎。