土地增值税清算总结三:关于普通标准住宅的认定条件及各省相关规定总结

国办发〔2005〕26号将享受税收优惠的普通住宅的条件界定为：建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，并授权各省、自治区、直辖市对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

 同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上；

单套建筑面积在144平方米以下；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

         不符合普通住房标准的，为非普通住房。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１ . ０以上、单套建筑面积在 120 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１ . ２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。 各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。

120*1.2=144平方米

你知道144的面积限制从哪里来了吧，知道为什么开发商会搞出那么多143的户型。

在各省出台的普通标准住宅的认定条件上，存在争议较大的是面积标准和价格标准。

1、面积标准

各省根据实际情况出台的单套建筑面积标准有120平方米、140平方米和144平方米。但单套建筑面积是以单栋楼为单位计算的每套平均面积还是每套房屋建筑面积为单位。例如河北省曾出台文件，以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下，而北京则是以每套房屋建筑面积计算。

2、价格标准

在各省规定的普通住宅条件中均有价格标准，但是由于很多城市的房产局没有公布同级别土地上住房平均交易价格，导致在土地增值税清算过程中价格标准条件常形同虚设，甚至引发税企争议。例如合肥市房产局曾在2005年公布合肥市望江街地段普通住房可享受税收政策优惠的价格标准3400元，该市某开发商2007年销售该地段房屋，销售均价约4000元。税务局以2005年标准认定该开发产品不属于普通标准住宅，不应享受免税待遇，但企业提出由于合肥市房产局在2007年并未公布价格标准,所以应适用企业从网上自行收集整理的价格标准。该税企税款争议金额达2000万元之多。

附：各地相关土地增值税关于普通标准住宅认定规定

各地土地增值税政策比较一：普通标准住宅征免税问题

http://www.dc81.com/thread-770-1-1.html

1、中央法规 　　国务院令[1993]第138号 第八条规定　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。  　　  　　 　  财法字[1995]6号第十一条规定 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。  　　 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。  　　 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。  《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１.０以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１.２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。  财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号） 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下： 　　“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。       在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。      财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字【1999】第210号） 三、关于土地增值税征免政策问题     对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。      2、福建省以及福州厦门市 第十八条  纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：　　

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；　

（二）单套建筑面积在140平方米以下；　　

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。

其中（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。 《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》 （ 闽地税发〔2005〕195号）                          3、上海市 关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知 （沪地税流[2005]59号）明确 凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；　　（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。 考虑到整个社会经济发展与每户平均建筑面积指标相协调，普通标准住宅是满足最基本的住宅需要，经研究，对本市郊县地区认定普通标准住宅计征土地增值税予以适当放宽建筑面积标准。现就有关问题通知如下： 一、放宽建筑面积标准的适用范围 放宽的范围仅适用于远离市中心城区的地区，按照1995年上海市房屋土地管理局重新制定的本市土地等级划分标准，在第八级及其以下等级的地区参照沪地税地（1996）46号文（编者注：见《企业财税法规选编》第14册第1024页）实行。 二、放宽建筑面积的标准 根据本市普通标准住宅与其他住宅具体划分界限的规定，每户平均套型的建筑面积各放宽10平方米，即低多层住宅每户平均建筑面积由不应超60平方米放宽到不应超70平方米；中高层住宅每户平均建筑面积由不应超66平方米放宽到不应通76平方米；高层住宅每户平均建筑面积由不应超76平方米放宽到不应超86平方米。 无论小套、中套、大套在某项目套型中所占比例如何，但该项目每户平均建筑面积不能超出放宽后的标准，否则不能认定为普通标准住宅。 三、在放宽普通标准住宅套型的建筑面积标准后，各地不得任意扩大适用范围，也不得改变套型中任何其他面积和设计标准的规定。 四、本文是对沪地税地（1995）36号文（编者注：见《企业财税法规选编》第13册第1059页）第二款的补充，与其同时有效。 关于对本市郊县地区普通标准住宅计征土地增值税适当放宽建筑面积标准问题的通知（沪地税地[1997]19号） 4、深圳市 市地税局：  　　你局《关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的请示》(深地税发[2006]378号)由悉，经市政府同意，现批复如下：  　　一、从2006年10月1日起，对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0心上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。  　　二、《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函[2005]93号)第三条“普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。”同时废止。 深圳市人民政府关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复（深府办函[2006]86号） 各区局：  　　现将深圳市政府办公厅《关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复》(深府办函[2006]86号)转发给你们，现补充意见如下，请一并遵照执行。  　　一、我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准调整时间以税款所属期为准。  　　二、土地增值税“普通标准住宅”执行标准中“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下”，纳税人只需符合其中一个条件即可。  　　三、各区局应及时将有关调整规定通知代征单位，做好有关衔接工作。 深圳市地方税务局转发深圳市政府办公厅关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的通知（深地税发[2006]555号） 5、江苏省以及南京苏州市 排名前列条 普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。 苏地税发[2004]58号 本局各处（室）、稽查局、各税务分局： 　　现将苏地税发[2007]75号《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》转发给你们，并补充以下意见，请遵照执行 　一、核定征收的征收率 　　（一）对房地产开发企业建造的普通（标准）住宅，可按取得收入的1％计征土地增值 税。 　　（二）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按 取得收入的3％计征土地增值税； 　　（三）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其他商品房的， 其收入应分别核算，否则从高按取得收入的3％计征土地增值税。 　　二、核定征收的其他要求 　　1、主观税务机关对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称《通知》）第二条规定条件的企业发送《责 令限期清算通知书》（见附件） 　　2、房地产开发企业逾期不清算的，主观税务机关按照《通知》第七条第四项规定，对 开发项目进行核定征收。 二○○七年八月二十四日 苏州工业园区地方税务局层转《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（苏园地税发〔2007〕47号） 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局： 　　现将国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。 　　一、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参 照当地建设工程管理造价部门较新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等 因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 　　二、对符合《通知》第七条情形的，各省辖市地方税务局可在下列规定的幅度内，确定 不低于预征率的征收率,并报省局备案： 　　（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，可按取得收入的0.5%至1%计征土地增值税； 　　（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%计征土地增值税； 　　（三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按 取得收入的2%至4%计征土地增值税； 　　（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的， 其收入应分别核算，否则从高按取得收入的2%至4%计征土地增值税。 　　三、对纳税人未按税务机关规定的期限进行清算并办理申报纳税的，按《中华人民共和 国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。 二○○七年五月二十五日 江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（苏地税发[2007]75号 ）     6、天津市 市地税系统各单位: 　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第八条排名前列款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”规定，为简化征管手续，经研究决定，对我市按符合关于经济适用房建设规定，建造出售的社会保障住房、低保解困房和经济适用房，暂不预征土地增值税。待项目完工并全部销售，且通过会计资料准确清算，其增值额不符合《条例》第八条免税规定的，不考虑房屋性质，都应按规定缴纳土地增值税。 天津市地方税务局关于社会保障住房、低保解困房和经济适用房纳免土地增值税的通知（津地税地[2006]6号） 7、河北省 第二十条  纳税人办理土地增值税纳税清算时，应准确提供房地产核算项目的销售收入和扣除项目金额，并提供合法有效的凭证。 　　第二十一条  纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房： 　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； 　　（二）以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下； 　　（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。 　　其中，住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。 　　第二十二条  纳税人建造销售普通标准住房的，应于取得预售房许可证10日内，持有关证明资料向房地产项目所在地主管地方税务机关办理普通标准住房的认定手续，并按规定填报《普通标准住房审核表》（附件2）。 　　纳税人未按第二十一条的规定进行普通住房标准认定的，不得享受《暂行条例》第八条排名前列款的优惠政策。 河北省地方税务局关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知 （冀地税发[2006]37号） 8、海南省 　　2005年6月1日后销售的房产，进行土地增值税清算时，普通住宅的认定，根据《海南省地方税务局、海南省财政厅、海南省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（琼地税发[2005]77号）第三条的规定执行，即普通住宅须同时符合以下3个条件： 　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； 　　（二）单套建筑面积在144平方米以下； 　　（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。 　　对单体建筑中已符合普通住宅前两个条件的住宅，判断其是否符合普通住宅第三个条件时，其“实际成交价”以单体建筑中同一年度销售的该类型住宅平均售价为准。“同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍”是指住宅销售年度当地房产管理部门公布的同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。若当地房产管理部门一直未公布同级别土地上住房平均交易价格的，各市县地税局原则上可视同该类型住宅符合普通住宅第三个条件规定，属普通住宅。但对价格偏高的如别墅、高级公寓等，由各市县地税局根 　　据当地具体情况确定是否属普通住宅。 若当地房产管理部门未及时公布某年度的普通住宅交易价格的，由各市县地税局根据已公布的前年度普通住宅交易价格和该年度的新房销售均价确定房价的增长（下降）比例确定该年度的普通住宅交易价格。即该年度的普通住宅交易价格＝前年度普通住宅交易价格×[1＋增长（－下降）比例].各市县地税局应及时确定公布房价的增长（下降）比例，并报省局备案。 9、山东省以及青岛市 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第八条“普通标准住宅”和《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条“普通住宅”的认定，一律按各地根据《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知》(鲁政办发[2005]39号)制定并对社会公布的“中小户型、中低价位普通住房”的标准执行，从严掌握。 　　纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。 财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（鲁财税[2007]35号） 本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。 青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号） 现将《山东省财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(鲁财税[2007]35号)转发给你们，请遵照执行。同时对我市“普通标准住宅”认定，一律按青岛市办公厅 《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》(青政办发[2005]24号)制定并对社会公布的“中小户型、中低价位普通住房”的标准执行。 青岛市财政局青岛市地方税务局转发《山东省财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》的通知（青财税[2007]80号） 在符合青岛市城市总体规划的前提下，调整、优化居住用地布局和结构。规划部门要在项目选址定点上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用住房项目，并开通“绿色通道”，加快审批速度。要结合《城市高层空间布局规划》，适当提高建筑容积率，增加住房建设总量。在建筑设计方案审批中，要严格控制经济适用住房和中低价位普通商品住房套型面积。中低价位普通商品住房项目单套建筑面积控制在120平方米以下，容积率要控制在1.0以上。套型标准不符合规定的，建设、国土资源房管、规划等相关部门不予办理规划许可、施工许可、预售许可、产权登记等审批手续。要加强开发项目规划许可监管，对2年内未开工的住宅项目，要根据城市环境要求和基础设施变化情况，再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目，要坚决予以撤销。要加大城市滨海公路沿线城市组团控规编制力度，为适时启动组团建设创造条件，拓展住房建设空间。  青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知（青政办发[2005]24号） 10、辽宁省以及沈阳大连市鞍山市 按照国家和省有关文件规定，沈阳市房产局测算了全市2008年上半年各级别区域普通住房成交均价标准，并经市政府批准于2008年4月15日在“沈阳房产网”上予以公布。全市仍按行政区域划分为三个级别：一级区域为市内五区；二级区域为浑南新区和经济技术开发区；三级区域为东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区、棋盘山国际风景旅游开发区（其他县、市自行测算确定）。各级别区域普通住房成交均价乘以1.44得出普通住房价格标准，各级别区域住房价格低于普通住房价格标准（含价格标准本数）为普通住宅，高于普通住房价格标准为非普通住宅。 　　具体价格标准如下： 　　一级：6700元/平方米 　　二级：5950元/平方米 　　三级：5370元/平方米 　　按照国家有关文件规定，地税部门于2008年5月1日起，对纳税义务发生于2008年4月15日沈阳房产网发布新价格标准之后的住房交易行为，按照新普通住房价格标准界定普通住房与非普通住房，并执行相应的税收征收政策。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二ΟΟ八年四月二十三日 沈阳关于执行新普通住房价格标准的通知（沈地税发〔2008〕72号） 二、我市普通住房的标准。鞍山市人民政府规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格(市区平均交易价格3600元)1.2倍以下的为普通标准住宅。此标准为2006年3月2日以后销售的房屋清算时适用，在此之前销售的房屋清算时仍原标准执行，具体标准见辽政办发[1995]24号文件。 鞍山市转发省局关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

11.河南省

http://old.ha-l-tax.gov.cn/viewCmsCac.do?cacId=ff80808138e1d5670138e637c0e9059c

关于河南省2015年土地增值税普通标准住宅标准及相关政策

http://www.dc81.com/thread-6614-1-1.html

关于河南省2012年土地增值税普通标准住宅标准(这个标准应该说是郑州市，东区的标准) 1、普通标准住宅： （1）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上（含1.0）； （2）单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米），房屋面积以产权证记载的面积为准； （3）实际成交价格不高于本市上年度商品住宅销售平均价格的1.4倍以下（含1.4倍），根据2010年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4倍，郑州市2011年普通标准住宅多层单价不超过7105元/平方米，普通标准住宅高层单价不超过7897元/平方米      以上3个条件同时满足为普通标准住宅，有一个条件不满足即为非普通标准住宅

附：公寓是否属于普通标准住宅？

在我国，公寓大致可以分为三类：普通公寓、商务公寓、酒店式公寓。普通公寓的用地性质为住宅用地，使用权为70年，对该类公寓争议较少，一般认定为住宅，如符合普通标准住宅的认定条件，可以享受优惠待遇。实务中争议较大的是商务公寓和酒店式公寓。这两种公寓既可以用于办公又可以用于居住，在划分成本对象类型时，应认定为住宅还是非住宅呢？有的税务局依据商务公寓或酒店式公寓的用地性质进行区分，如果建在使用权为40年的商业用地上则认定为非住宅。但有的商务公寓或酒店式公寓的用地性质属于商住混合用地，使用权为50年，且产权类型登记为公寓。