初涉新都心,对标竞品,是否能打破2.8万“死局”?

新都心，从老破旧到现在新地标，可以说是青岛城市更迭的“鉴证者”。如今这里已经是近年来炙手可热的居住核心地，且汇聚繁华商业配套和四通八达的交通枢纽，并拥有了岛城首条开通的地铁线；与市南相连，与崂山相辅，为城市价值合作发力。前几年，新都心房源日益递减，甚至曾一度出现断供趋势，近两年形势发生了变化，从去年下半年市北不少空置地块和改造地块不断上市，也同时吸引了不少从未涉足主城的房企驻扎，青特便是房企中之一，来青15年，首次入驻市北，择址热点新都心，定名青特星城，备受关注。

（一）区位交通情况

青特星城占据市北新都心核心区域，临近城市主干道黑龙江路、长沙路，通达市内各区。据实地探访了解，西侧举步即可到达地铁M3号线长沙路站，东侧则紧邻M3地铁大厦站，不仅如此，还临近规划之中的地铁M7号线，双地铁交汇加持。周边途径有数十条公交线，一块钱可通达各区，多维交通便捷出行，提速都市生活圈。

总结：青特星城择址新都心，可享受地铁/公交的多线交通便利外，但在早晚高峰以及节假日主干道拥挤、嘈杂的情况同时存在。

推荐指数：五颗星

（二）整体规划情况

青特星城是青特置业15年集大成之作，项目占地面积24104.6万㎡，总建筑面积147442㎡，容积率4.4，绿化率30%；开发商为青岛青特星城置业有限公司，规划8栋产品，共667户，可见项目体量并不大，规划的房源也较少，景观发挥空间不多。据实地了解，项目规划7栋高层住宅、1栋公寓及商业产品，建面有113㎡、119㎡和142㎡，全部为三居户型，毛坯发售。

商业配套

项目占据新都心核心，受凯德、佳世客双商圈影响 ，实地探访驾车10分钟内均可到达，选择公交出行更为便利；不仅如此，保利广场、万科生活广场、居然之家等商业配套环伺，且附近酒馆、饭店分布较多，完全可满足日常的购物、休闲、娱乐所需。

相对的，周边门头商户分布较多，规划略有凌乱，环境复杂。

教育配套

项目人性化配建了12班幼儿园，且附近还有红黄蓝幼儿园、实验幼儿园可供选择。据实地了解周边教育十分丰富，距离500米左右便有河西小学和博文小学两所公立小学，另外还有市北中学（在建中）和长泰中学分布于此。1公里处还有明德小学、立新小学、宁安路小学和长沙路小学，以及56中、55中等初级学校，可极大程度上满足适龄儿童入学，可惜的是优质学校不多。

医疗配套

实地探访，项目周边覆盖不少卫生服务站，同时多个药店分布，日常就医买药即可满足，稍大型的医院在500米处有永新中医院，另外距离较远的妇女儿童医院、中心医院、永新中医院、青医附院，驱车前往更为方便。

总结：青特星城商业配套优质，休闲购物生活可极大满足；周边学校分布丰富，可完全满足社区适龄学童需求，优质学校并不多，距三甲医院距离较远。

推荐指数：四颗星

（三）户型

青特星城七栋高层纯住宅，据售楼处了解，主推113㎡、119㎡和142㎡三居，全部是毛坯房源。

B户型为3室2厅2卫的119㎡户型，户型设计十分方正。全能三房户型，餐厅客厅阳台相互连接；南向双卧，主卧套房，配独立卫浴间；户型利用率高，浪费面积较少，设计十分合理。

总结：就户型而言，青特星城目前公布的三个户型对于刚改而言十分合适，全部为方正全明通透三居，也是市面上备受购房者喜爱的房型，利用率高，一步到位，作为首套房或二套房都是个不错的选择。

推荐指数：五颗星

（四）价格

目前青特星城还未开售，首期价格和推出时间还未对外公布。周边新盘不多，公寓产品较多，住宅竞品有和达君玥，高层三居28500元，保利天汇单价28000元，但房源仅剩大户型。距离较远的同类住宅产品价格相同，可见这周边新房房价基本控制在28000元左右，不知青特新盘首开首付能打破这一新房均价。

推荐指数：三颗星