近郊暗中较劲 即墨西新房库存积压如何突围?

近几年，近郊楼市逐步成为青岛楼市的一把手，西海岸、城阳、即墨和胶州四个区市暗中较劲，都想争夺近郊楼市的焦点。快速的扩张和拿地成为各区市的主题曲，新区即墨优势尽显，从撤市划区以来，即墨成为了“较先吃螃蟹”的板块，前期的蓝谷和创智新区发展迅速，大批企业和人才涌入，填补了当时即墨市场的少有。2020年，即墨西的商贸城板块成为新区发展的主阵地，因此吸引了大批的开发商入驻、拿地、建房、入市。一时，即墨西石林一路、二路、三路周边已聚集了十余家房企盘，可见热度一般，当然，也造成了市场新房库存激增、产品同质化严重，在此现状下，荣盛锦绣学府又如何独树一帜，成功突围？

（一）区位交通情况

实地探访位于商贸城板块的锦绣学府，为荣盛集团在即墨打造的排名前列住宅项目。根据路牌可知，锦绣学府紧邻石林三路、文峰路两条主干道，且北侧的蓝鳌路为墨城的中轴，出行十分便利。周边公交线覆盖有即墨3路、12路、19路、109路、110路、115路和118路等，去往即墨其他板块十分便捷。且项目距离即墨北站不远，公交大约30分钟、驾车则在15分钟内，乘坐高特仅需15分钟左右即可到达青岛北站，换乘地铁去往主城各区。

遗憾的是，项目附近目前还未规划地铁线，对于快速便捷去往市区和其他近郊区，驾车更为方便。

总结：锦绣学府占位在石林三路上，是即墨西部的主干道，周边覆盖有公交线，可通达即墨各地，但出行方式单一且无地铁规划，通往主城和其他区市更依赖高铁或自驾。

推荐指数：三颗星

（二）整体规划情况

走进售楼处了解到，锦绣学府整个项目总占地约160亩，建面则有18.3万㎡，项目分为住宅、商业开发建设，其中住宅有104亩、18.3万㎡，商业则有56亩、4.4万㎡。根据项目规划得知，锦绣学府将建设17或18层的小高层、公寓产品以及商业产品，从沙盘上可至知，商业已定名为荣盛未来广场，以提升片区的商业氛围。纵观整个项目，从住宅、投资类住宅再到纯商业，体量十分庞大。

商业配套

即墨商贸城板块，是即墨片区发展商业较早的区域，以纺织服装类为主，已经建成了服装市场、服装基地、皮革城和网红直播基地，商业氛围十分浓厚，甚至家居博览中心也选址于此。而锦绣学府，便于这些服装、家居综合体近在咫尺。

除此之外，项目附近覆盖多家便利店，以及岘山农贸市场，可满足居民的日常生活所需。大型商业配套方面，项目自建有荣盛未来广场，且距离在建的即墨万达广场并不远，未来交付招商运营后将进一步丰富业主休闲生活。

教育配套

教育配套方面，实地探访了解项目附近覆盖学府资源不少，且资源在即墨数一数二的优质，如墨城中心幼儿园、华山小学、萃英中学都近在咫尺，完全可满足幼小初的衔接。另外，据了解，距锦绣学府三百米处，规划有岘山幼儿园和小学，进一步提升教育档次，可满足周边适龄学童就近入学的需求。

医疗配套

医疗方面，锦绣学府周边大型三甲医院暂无，多为配套的社区医疗和药店，距离较近的医院为人民医院、中医院，驾车就医更为方便。

总结：锦绣学府，占据商贸城核心区，周边的生活配套一应俱全，对于日常生活而言绰绰有余，但以基础的生活配套为主，大型的商业和医疗仍处于少有，未来荣盛和万达商业将进一步提升和完善配套短板。

推荐指数：四颗星

（三）户型

从售楼处了解到，荣盛锦绣学府以96-118㎡17/18层小高层为主，从房型设计上也能看出项目主打刚需购房客。目前售楼处开放了99㎡、111㎡三居两个样板间，可供购房者了解。从样板间来看，小高层房型设计方正，且均为南北通透，空间利用率高，居住舒适度极高。

其中，111㎡三居户型极受欢迎，户型整体设计为三面宽朝南，可享通透阳光，设有玄关，可做日常收纳，极为贴心；另外餐客连厅，空间十分阔绰；U型厨房设计，三段式卫生间，干湿分离明确；主卧为套房设计，且双南卧飘窗，视野优质。

总结：荣盛锦绣学府目前主推房型为90-110㎡左右的刚需房，且房型空间宽阔，南北通透，利用率高，因此居住体验和舒适度极高，也是目前近郊新房市场上十分受购房者喜爱的元宝户型。

推荐指数：五颗星

（四）价格

通过实地走访了解，锦绣学府所处的即墨商贸城板块，竞品楼盘并不少，在售的产品也大同小异，产品以洋房、小高、高层为主，房价均为13000-15000元左右。目前荣盛锦绣学府多个楼座在售，均价在12800元。放眼整个板块，每平单价十分亲民，符合市场预期，性价比极高，对于想要购买一套近郊刚需房，是个不错的选择。