实探稀缺主城高价盘 3.5万/㎡能否令刚改客爽快出手?

青岛楼市哪里火？主城毫无疑问是房企和购房人较先考虑的板块，日益稀缺及收益极高的主城是开发商们争夺“地盘”的主阵地，也是刚需购房者刚需迈向改善的理想地。2021年一季度楼市出现了“怪现象”：主城高价房不愁卖，近郊低价房无人询。如此反差，更一步印证了主城实火。且就在金三刚刚结束，出炉的一季度成交中，主城新房成交量近五千套，占全市约15%，不少火热的项目新房供不应求，如新都心和老四方板块都是主城成交主力区域。

进入四月份，据小编实地探访了解，主城的各大纯新盘早已蠢蠢欲动，尤以市北为主，市北的先进坊、中海寰宇时代，以及滨海城的保利时代、中国铁建中心等项目积极“备战”，其中位于南昌路上的先进坊，关注度极高。

（一）区位交通情况

先进坊地幅不大，坐落在南昌路上，也是市北改造拆迁地块，实地了解项目距离新都心核心位置有一定距离，在整个新都心后方板块，紧邻德丰路、萍乡路以及瑞昌路等城市主路，驾车出行比较便利，且周边也有18、209和626路公交线路的加持，基本可以满足日常出行需求。除此之外，先进坊难能可贵的是距离地铁八号线的嘉定山路站仅有200米，且据现场地铁施工来看，正在火速建设中，待开通与三号线换乘通达全城市外，还可直达近郊区，潜力无限。

总结：先进坊地理位置并没有预想的靠近市北新都心，占据较为边缘的位置，要想要搭乘已经开通的地铁三号线，仍需换成公交线。当下仍需依赖公交出租和驾车。当然，待八号线开通，目前的情况将有极大的改善。

推荐指数：四颗星

（二）整体规划情况

先进坊，是去年先进为了回归主城拿下近三亿的住宅力作，项目地幅较小仅有10000㎡，因此容积率较高是无法避免的。项目规划建面则有50000㎡，其中住宅部分占比约有72%，但仍保证了社区内30%的绿化率，如此来看，整个项目地幅小，楼板价不低，且容积率高，对楼盘本身规划要求是极高的，根据先进坊的规划，对外出售的两栋10层洋房住宅，且总户数仅有208户，也直接导致了项目定位装修、低密、改善社区，也迎合了先进坊案名：城市精英聚集的地方。

商业配套

根据小编实地探访，项目自建约3600㎡的社区商业，目前就这一方面资料不多，暂且不去深究。除此之外，项目大型的商业配套不多，最近麦德龙有一公里之远，其次凯德商圈也足足有1.5公里，日常去大型的商业体并不十分方便。再看小范围内，生活配套基本就位，当然相对都心较为老旧，对于年轻改善客户是个不小的劣势。

教育配套

实地探访了解到，先进坊在教育配套方面拥有极大的优势，海丽达幼儿园、高安路幼儿园可满足社区适龄幼童入学，距离项目最近的小学为宜阳路小学，附近更有青岛三十九中、弘毅中学、格兰德学校和长泰学校等初高中学府环绕，涵盖了幼小初高一条龙的教育所需。

医疗配套

在医疗资源方面是先进坊目前的配套短板，三甲医院几乎没有，最近的医疗为四方众合医院，周边诊所和药店可满足社区居民日常的需求。

总结：亲身走访了解，先进坊位置虽在主城市北，但相对于都心位置较偏僻，大型的商业和商圈距离较远，仍依赖驾车和打车，且基础的商业较为基础，大型连锁不多，亟待升级改造，日后项目自建的沿街商铺交付进驻商家后，将改善现状。教育方面已经具备体系，且周边成熟社区不多，入学压力不大。医疗短板方面，目前还未有大型的规划，仍需依靠主城三甲医院进行就医。

推荐指数：三颗星

（三）户型

先进坊近期对外开放了洋房的113㎡三居和119㎡四居户型的样板间，主打刚改客户，也是目前市面上比较受购房者喜爱的户型设计。低密洋房在市北新房市场已经是十分稀缺的住宅产品，如此小面积的洋房更是主城难寻，项目也仅规划了40套、公摊仅18%的洋房产品，值得多关注。

具体来看，三居和四居户型都有共同特点，设计方正且实用性极高，公摊不高空间利用率高，且设有通透的阳台、餐客一体，活动空间极大，在购房者眼中，好评一片。

总结：从先进坊刚刚曝光的户型和样板间来看，刚改仍是目前主城市场的“硬通货”，当然也是成交的保障，开发商也更热衷于实用简洁的户型设计，更彰显贴心和细心。除了不错的户型设计和装修，项目仍提供口碑极高的先进物业，以服务业主，加分不少。

推荐指数：五颗星

（四）价格

根据实地了解，先进坊项目暂定五月、六月首次入市，具体的推售计划暂无，而据现场置业顾问了解，项目首开价格预计在35000元/㎡左右，这个价格放眼主城，优势并不大，浮山后甚至崂山都有不少可选择的楼盘，但介于项目楼板价和周边无竞品楼盘的现实而言，这个价格又仿佛合乎情理之中。虽然价格较高，但就目前主城高价盘频出的现象，先进坊如此小体量，热度自然少不了，首开即罄或许也能再现。如考虑入手主城市北洋房产品，且手中预算较多，看重新都心周边配套的刚改客户，可多关注先进坊推售信息。