接盘渣打资产包: 英联布局亚洲房地产投资

8月底，全球新兴市场投资机构英联（Actis）宣布完成对渣打银行亚洲房地产股本投资业务的收购。

根据公司对外披露的信息，本次收购包括了20多人的专业团队和在中国、印度及韩国的七个投资项目，原渣打银行的房地产股本投资部亚洲主管Brian Chinappi会以合伙人的身份继续领导亚洲房地产业务。

这次收购意味着英联资本的房地产投资业务从非洲地区拓展到大中华、南亚、东南亚及韩国等地区和国家。

渣打银行在2017年度与超过20家潜在合作方进行了沟通，其中不乏多家全球大型PE机构。整个交易谈判由渣打银行、潜在合作方、渣打房地产股本投资团队共同参与。

“英联的投资主要是在新兴市场，这和我们团队过往在房地产领域的投资策略更为契合，他们在新兴市场的投资经验也让我们对交易的顺利完成更有信心。” 今年9月，在英联履新大中华及北亚主管的刘孝宁接受21世纪经济报道记者专访，披露了本次交易的具体细节，及英联在亚洲房地产领域的投资思路。

成立新基金收购资产包

渣打银行亚洲房地产股本投资部的分拆工作历时18个月，项目交割准备工作从2018年初正式开始。

英联团队为收购渣打银行的房地产资本包成立了一只目标融资规模为超过6亿美元的亚洲房地产投资基金，其中部分用于收购渣打银行亚洲房地产业务的七个投资项目。

“这些是我们多年来积累下来的portfolio（投资组合），我们希望投资团队和标的项目一起转到新的平台。我们在和所有潜在合作方沟通之前，就已经就此与银行达成共识。”刘孝宁透露。

渣打银行亚洲房地产股本投资部门在2010年成立，由亚洲房地产业务主管Brian Chinappi、大中华及北亚主管刘孝宁和印度主管Ashish Singh共同领导。房地产部主要以渣打银行的自有资金进行投资，过往投资项目主要分布在中国、马来西亚、印度和韩国。

2016年底，渣打银行制定了撤出直接投资业务的策略，公司方面表示将专注于拓展企业与私人客户业务，避免受直接投资业务业绩波动的影响。本次披露与英联的交易即是该策略的具体执行事项之一。

在资产包以外，英联获得的更重要资产是一只已经在亚洲地区耕耘八年时间的房地产投资团队。

刘孝宁介绍，前述亚洲房地产股本投资部三位合伙人同近20名投资部门成员从原渣打银行亚洲房地产股本投资部悉数加入英联团队。

发力亚洲市场

英联亚洲房地产业务主管及合伙人Brian Chinappi表示：“英联作为在新兴市场最富经验的投资机构，其名声无可比拟。我们亚洲的团队、资产、投资策略和方向都与英联深度吻合，我们也一致深信亚洲将成为英联未来投资业务发展的重要区域。”

英联是一家专注于新兴市场投资的全球PE投资机构，主要投资地包括亚洲、非洲和拉丁美洲，目前管理资产总额超过140亿美元。团队之前已在非洲地区展开房地产投资业务，成功地管理了三期基金，总投资规模接近10亿美元。

本次交易之前，英联在亚洲地区的投资主要在能源和私募投资领域，累计投资额超过30亿美元。亚洲房地产投资团队到位后，英联在亚洲房地产业务方面的投资将正式启动。

刘孝宁介绍，英联亚洲房地产投资团队将继续英联的新兴市场投资策略，投资目的地将继续专注于大中华、南亚、东南亚及韩国等地区和国家，并不会参与到日本、澳洲等成熟市场的房地产投资业务。

前述英联为亚洲房地产业务成立的基金中，除却收购原来投资组合外，用于后续新项目的额度预期在接下来半年就会完成投资，预计在明年就需要设立新的基金。

“英联的即有基金出资人资源和基金品牌为基金募集带来一定优势，可以让团队专注于亚洲地产投资业务的更好增长。” 刘孝宁表示。

全球PE的亚洲布局

英联的首席投资官Andrew Newington将本次对渣打房地产投资业务的收购称为“天作之合”。

“亚洲的房地产可投资规模在全球的占比，预计会从2016年的28%，在2026年增加到35%，成为全球较大的投资区域。加上亚洲各国强大的经济和人口状况基础，产生出的房地产投资机会和环境必定非常可观。”Newington 分析说。

过去五年中，亚洲房地产市场已经成为全球PE基金和区域PE基金共同发力的重点领域。PE研究机构Preqin发布的亚洲房地产报告显示，亚洲地区的PE房地产投资从2013年开始呈逐年上升的趋势，在2017年达到了270亿美元。

今年6月，黑石集团披露完成第二只机会型亚洲房地产基金和排名前列期亚洲私募股权基金的募集。其中，新一期亚洲房地产基金的募资规模为71亿美元。

“基金的规模让我们能够灵活地把握各类机会，并能通过速度和规模的优势进行投资。”黑石房地产基金的全球联席主管 Ken Caplan在声明中称。

霸菱亚洲也在今年8月宣布完成新一期10亿美元亚洲房地产基金的募集。霸菱亚洲从2011年开始涉足亚洲房地产投资业务，早前管理的排名前列期亚洲房地产基金成立于2015年，基金规模为3.65亿美元，共投资了九个项目。

除黑石集团以外，凯雷集团、KKR、华平投资等全球PE机构均设有专门的亚洲房地产投资团队。

“PE机构做房地产投资的思路比较接近，不同点在于对风险的偏好程度。比如，能够与被投项目更多分担开发或改造风险的基金将有可能分享到更多的投资收益。”刘孝宁表示，英联房地产投资团队愿意与开发商在项目开发、改造和运营上进行更多合作。