青岛零售地产升级 二季度青岛新建高端住宅均价30200元

搜狐焦点青岛地市 2018-07-11 16:25:39
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青岛零售地产升级 二季度青岛新建高端住宅均价30200元

“办公市场新增供应持续高企,市场格局向外围拓展。新兴金融行业办公需求保持强劲,财富管理类金融机构将加速释放办公需求。”2018年7月11日,仲量联行青岛分公司董事总经理白路接受采访时表示,“零售地产方面,西海岸商圈持续发力,强化娱乐业态的万达茂成为本季度最大亮点。新增供应将为新兴业态发展提供有利平台;住宅市场上本季度出台的限购新政旨在防止市场过热,保持区域平衡。受此影响,高端住宅市场价格增速放缓。”

办公楼市场

新增供应持续高企,市场格局向外围拓展。2018年上半年青岛办公楼市场共录得25万平方米新增供应,推高全市存量至432万平方米。新增供应于市南、崂山、市北均有分布,59%的新增供应位于各个区的非核心商务区,市场格局正在向外围区域拓展。非核心商务区由于商务氛围和配套设施尚未成熟,多数新项目交付时的入驻率不足50%,推高全市办公空置率平均水平。截至第二季度,全市整体办公楼市场空置率为27.4%,环比及同比均上涨1.0个百分点。

新兴金融行业办公需求保持强劲,财富管理类金融机构将加速释放办公需求。青岛办公楼市场净吸纳量约为8.8万平方米,其中44%的办公需求来自于金融行业,而金融公司中接近三分之二的办公需求来自于除银行、证券、保险以外的新兴金融行业。从2017年青岛市金融企业经营状况来看,资本市场服务业、保险业和其他金融业的营业收入同比增长均超过10%,表现出积极健康的发展趋势。金融行业结构更加丰富,股权投资基金等新兴金融业态发展迅速。青岛正在构建一个多元创新的金融服务体系。同时,青岛在全国金融城市中的定位更加突出,明确了金融业的发展目标为更好的服务于实体经济和社会民生,力争将青岛建设成为面向国际的财富管理中心城市。在发展现状与政策导向的基础上,金融业的各个细分行业也在面对着不同的行业风险、监管环境和发展潜力,将释放出不同规模的办公需求。

根据仲量联行的分析,未来金融行业办公需求中,证券、保险、股权投资、私募基金、融资租赁、多元控股公司、资产管理等相关子行业机构有望保持强劲扩张,特别是在加快推进财富管理发展的政策导向下,私募基金、资产管理等财富管理类机构将得到快速发展;银行、公募基金、信托、互联网金融-第三方支付、商业担保等相关子行业机构有望保持稳定扩张;而小额贷款、互联网金融-P2P等对实体经济发展存在风险或者政策监管趋严的子行业机构预计将缓慢扩张或停止扩张。

整体环境维持“租户市场”,甲级办公租金逐渐企稳。截至2018年第二季度,全市办公楼市场有效净租金达到87元/平方米/月,与上季度基本持平。整体市场租金持续面对大量新增供应的下行压力,维持“租户市场”,而积极的金融业租赁需求支撑甲级办公市场租金逐渐企稳。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示:“未来12个月甲级办公楼新增供应有限,随着供应压力的减缓和金融行业的需求活跃,预计甲级办公市场租金有望小幅上升。”

零售地产市场

西海岸商圈持续发力,强化娱乐业态的万达茂成为本季度最大亮点。青岛东方影都的零售地产项目万达茂于本季度正式交付使用,推高全市存量至374万平方米。万达东方影都项目是涵盖影视拍摄、商业配套、住宅社区、生活配套等多种功能的影视产业化区域开发项目。以影视产业链中核心环节的产业导入为整个项目的驱动因素,以住宅社区及其生活配套的开发实现人口增加并带动周边区域成熟,以商业配套中的零售物业通过强化娱乐业态吸引大量周边区域的都市休闲客群,很好地实现了产业、配套、生活三方平衡。未来,随着影视产业在该区域的完善和落地,其可能延伸出来的拍摄地参观、颁奖典礼、电影IP展览等旅游活动将进一步使该项目成为功能闭合的影视旅游项目。万达茂作为商业配套中的核心环节,凭借71%的娱乐业态占比将青岛零售物业产品升级至全新版本。

迎合大众口味的中餐和健康时尚的咖啡轻食持续扩张。本季度餐饮、服饰、家居用品、儿童类租户仍保持强劲扩张,其中餐饮租户的租赁需求超过三分之一,成为主要需求驱动力。而餐饮业态中,迎合大众口味的中餐和健康时尚的咖啡轻食表现积极。

整体环境为“平衡市场”,租金持续缓慢增长。本季度全市可比项目租金水平环比上涨0.5%,同比上涨1.6%,达286元/平方米/月。轨道交通影响下的租金分化进一步加剧。本季度全市优质零售地产项目入驻率达88%,环比下降0.8个百分点。

新增供应将为新兴业态发展提供有利平台。新增购物中心提供业态多元化发展空间。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示:“新兴零售业态将推动实体商业保持创新和活力,从而提升城市的宜居性和人才吸附力。”

高端住宅

限购新政旨在防止市场过热,保持区域平衡。4月18日青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》,对2017年3月重启的青岛市限购和限售政策进行了调整。从政策出台的时机来看,在峰会前出台意在避免隐患,给市场降温,而与大多数热点城市相比,青岛的限购政策跟进相对较晚;从政策出台的力度来看,没有伴随升级的信贷政策,相对温和,以维稳为主;从政策针对的人群来看,新政支持刚需和首次改善型客群,主要在于打压投资投机客群,防止市场过热;从政策覆盖的区域来看,新政仅对市内七区升级限购,近郊一区三市继续放松,意味着着力于统筹增量、挖掘存量,将住房需求往供应量大、价格水平相对低的区域引导,促进青岛房地产市场区域平衡发展。因此,调控政策的影响短期内尚未显现,第二季度全市普通商品住宅成交量约为39,000套,环比上涨25%,高端住宅市场成交量约为1,700套,环比上涨112%。

第二季度,高端住宅市场价格增速放缓,均价环比微幅上涨0.5%本季度,新房高端住宅市场价格为30,200元/平方米,与之前相比增速有所放缓;二手高端住宅市场价格受成交量下降的影响,增速同样放缓,环比上涨0.6%达到30,300元/平方米。部分高端住宅楼盘在崂山和市北有项目加推,新增供应达2,134套。

整体市场价格短期内企稳,房价上涨速度将放缓。展望未来,由于高端住宅项目主要位于核心城区,资源的稀缺性决定了新房和二手高端住宅市场价格均将维持稳中有升的态势,但市场热度将有所降温。考虑到近期旺盛的土地市场成交将带来的大量未来供应,开发商融资环境的趋紧以及对政策的不确定性预期,预计未来开发商将提高加速推盘的意愿。而住宅租赁市场近期在政策支持和土地供应方面的利好,表明了政府在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度上的决心,将在一定程度上缓解未来住宅销售市场的过热需求。在多因素影响下,青岛整体住宅市场预计短期内企稳,房价上涨速度将放缓。

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