土增税,史上较高预征率8%

这只是个标题党，但也是事实，欢迎大家走进房地产税收的世界。

史上较高的土地增值税预征率出现在哪里？北京、江苏

笔者统计，北京、江苏对预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

关于土增税的预征，有好多可以聊的，比如总局53号文第二条规定，各地预征率不得低于：东部地区省份2%、中部和东北地区省份1.5%、西部地区省份1%。

那为什么有的地方的预征率较低还有低于1%的，这些地方是：江西景德镇、新余、鹰潭的普通住宅0.7%；广西的普通住宅0.5%；河南保障房0.5%；甚至还有河北除别墅外的住房较低可以低到0.3%。

除了预征率有较低0.3%到较高8%的较大幅度差异之外，按照总局的文件规定，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率，也有没出台预征率的省份。

这些省份分别是：山东、广东、黑龙江、西藏。省级税务机关没出台相关规定，不是不预征，而是将出台预征的权限全部下放到各市。

预征的规则各地也不一样，有严格按总局规定，以不同房地产类型进行预征的，这种预征方法一般将房地产类型划分为：普通住宅、非普通住宅、办公用房、别墅、非住宅、其他等类型。

这种划分方法的省份分别是：广州、贵州、宁波、安徽、大连、辽宁、福建、厦门、四川、重庆、海南、广西、河北、湖北、湖南、江西、宁夏、青海、陕西、新疆、云南、甘肃、深圳等23个地区。

也有预征率按预计增值率划分的，这种征收方式就复杂了，资料都是企业自己提供的，这些成本还没支付，只是匡算的，处在边界线上的就尴尬了，这个地方是：北京。

当然还有折中考虑的，比如：江苏，一般情况下按房地产类型划分预征率，对预计增值率特别高的，按增值率来划分。

当然也有简单点的，直接按售价区间划分预征率标准，比如：青岛、天津、内蒙古。

也有既按房地产类型又按售价区间的，比如：河南、吉林。

按售价区间划分还有一个另类的，那就是上海，上海要按上一年度新建商品住房的平均价格划分预征率。

关于预征率的故事，也有“懒”的省份，比如：山西只规定一个5%以内，具体细则各个市自己去折腾。

也有直接按总局文件执行的，浙江除了保障房外，按不低于2%就行，和总局规定完全一样啊（东部不得低于2%）。

关于预征的奇闻异事还有更多，比如总局规定了可以存在暂不预征的情况，绝大部分地区也都做了相应的规定，

主要是保障房系列，包括：保障房、经济适用房、棚改安置房、廉租住房、安居工程住宅等。

甚至有些地方连回迁房也可以不预征，还有些政府限价房也可以不预征。

比如：青岛的回迁房、湖北的“双限”“三限”房、山西的政府限价房等。

不预征的方式也有两种：

一种情形是直接规定不预征的情形，写法又有三种，排名前列种叫“不预征”，第二种叫“暂不预征”，第三种叫”暂停预征“（湖北）。

另外一种情形是直接将预征率规定为0。这个地方是：青岛和安徽。

除此之外，也有对不预征没有出台规定的地区，这些地方是：贵州、大连、江西、西藏。

当然大连有一条不预征的情况，那就是，“房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。”

当然，还有个地方，曾经出台了暂不预征的情况，后来又删除了，那就是深圳。

关于预征，还有很多怪事，比如政策相冲突的情况，For Example：广州规定回迁房要预征，而青岛规定拆迁返还住房暂不预征。

关于转让土地使用权要不要预征的问题，也只有一小部分地方进行了规定，比如：

广西规定，对强制拍卖转让土地使用权的，按5-12%的预征率预征土地增值税。

湖南规定：单纯转让土地使用权的预征率为5%。云南单纯开发土地使用权转让的为4%。

海南规定：纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

也有规定转让土地不预征的，

甘肃对转让国有土地使用权不实行预征。当然，大部分地区对转让土地使用权是否预征都没有规定。

除此之外，车库、车位、地下车库是否预征，以及按什么方法预征的问题，各地做法也不同。

因为有的地区车库允许转让，有的地区车库不允许转让。

预征的问题不仅于此，土增税预征时是否需要经过税务机关审批也不同，大部分地区预征是纳税人自发行为，直接申报即可。

但对于需要税务机关确定预征率情形的，一般都需要税务机关审议后才能预征。

这种审议方式也有差别，有的没有规定审议的方法，有的规定需要集体审议。

比如：福建对测算税负偏高的，可实行单向预征率，这种情况下需集体审议确定。

预征的总局原文意图是各地要跟着房价的形势，以及测算的实际税负情况进行调整，尽可能的让预征率和实际税负率贴近。

这个文件是：国税发[2010]53号，里面讲到：

“把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。”

2010年53号文出台后，当年各地都相继出台了预征率的文件，但2010年之后，到底有多少地区后续又进行了调整呢？

2010年出台预征率文件后没有发生调整的地区还有10个，分别是：上海、宁波、安徽、大连、辽宁、四川、吉林、云南、浙江、深圳。

当然，还有继续沿用2010年之前出台预征率文件的地区，分别是：河北和甘肃2006年、贵州2008年。

其他有21个地区在2010年之后均有相继出台预征率的文件。具体情况是：

2011年的天津、2012年的山西、2013年的北京、福建、厦门；2014年的青岛、重庆、海南、湖北；2015年的湖南、宁夏、广西；

2016年的广西、江苏、内蒙古、青海、陕西、新疆；以及2017年的广州、山东、河南、江西。

新出台的预征率文件，有的在上调预征率、有的在降低预征率。

这也许在一定层面上反映了各地房价走势的不同。比如：

河南2017年将较高预征率4.5%上调到了较高6%；

湖北2015年起将普通住宅的预征率从2%下调到1.5%；

内蒙古2016年将预征率全线下调50%；

安徽2017年将保障性住房从预征率1%以内直接下调为0。

预征的问题还有更多需要考虑的，比如：不能按税务机关的要求分类预征的，有些地区明文规定要从高预征。

从高预征的地区有：海南、河北、青海、云南等。

此外，关于预征的申报期限以及不预征如何经税务机关备案的问题，各地做法也不相同，限于篇幅问题，这里就不再展开了。

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