龙湖集团:民企速度 央企评级 外企口碑是如何练成的

转载来源：楼市头条

热播剧《长安十二时辰》中，靖安司司丞李必身陷右相林九郎府邸，遭受权臣林九郎的胁迫：要么死，要么弹劾自己所支持的太子李亨。

生死关头，李必想起一段往事。他曾经问过智囊徐斌：解决一切问题的终极办法是什么？徐斌当时沉思良久，回答说：活着。

想通了的李必假意合作，写下弹劾文章，后来寻找机会出逃。

活着，才有机会长远发展，才有可能赢得未来。一旦倒下，一切休提。这个道理对于当前的房企或许同样适用。

在房地产的上一轮周期里，不少房企凭借高杠杆、高周转快速崛起，完成了规模的一次次突破，却部分忽视了安全性的需要，一定程度上透支了未来增长的潜力。

在上半年，我们看到不少黑马房企在行业整体规模增速放缓之际难以复现曾经的速度与激情，也看到有房企在趋严的资金监管之下不得不“断臂求生”、甩卖项目渡过难关。

当闭着眼睛都能增长的时代过去，就连活着都显得不那么容易。

但也有一些房企，依旧从容不迫。它们或许曾经被诟病过于保守，但在新的形势下，它们所做的长期安全投资开始显现出价值。坚实的增长、审慎的财务和充足的储备，帮助它们淡定地穿越周期波动。

这类房企，中海、保利等央企可以算代表；而在民营房企中，龙湖或许是特殊的那一个。

流水的龙头，铁打的龙湖

再过几个月，就是龙湖上市十周年。

2009年11月19日，龙湖在港上市，发售价7.07港元，当日收报8.01港元涨13.3%，市值港币401亿元。

现如今，龙湖的股价约为港币28元，市值约为港币1675亿元（截至2019年8月27日），市值涨幅超过3倍。

这十年，是房地产的白银时代，或者用吴亚军的话说，是“水大鱼大、蒙眼狂奔”的时代。我们见证了头部房企的年销售额从百亿增长至千亿、两千亿、五千亿，也见证了龙头房企走马观花式的变幻：万科、绿地、恒大、碧桂园……

头部房企各有各的招数，各有各的章法。而龙湖，则是较稳的那一个。从2009年到2019年上半年，龙湖的规模始终稳居行业规模第10名左右。

半年报显示，龙湖1-6月实现合约销售1056亿，同比增长8.8%，达成全年销售目标48%。在克而瑞的榜单上，无论是全口径金额还是权益金额，龙湖都稳居房企规模第10位。

奥斯特洛夫斯基曾经说过:“钢是在烈火和急剧冷却里锻炼出来的,所以才能坚硬和什么也不怕。”顺境中跑得快不算本事，逆境中还能跑得稳才是能力。

上半年国内外经济环境复杂多变，房地产市场增速回调明显，Top 100房企累计权益销售规模仅同比微增4%。尤其是第二季度，防风险、稳杠杆一再被强调，在政策收紧、预期转变背景下，市场有所冷却。

我们看到，包括碧桂园、恒大在内的龙头房企都在上半年出现了销售额下滑的情况，不少前期短跑的黑马房企已经显示出疲态。

相比之下，面临压力，以龙湖、中海等为代表的长跑型选手迎来了长期安全投资下的红利，反而从容面对周期波动，甚至开始逆势提速。比如龙湖，就依旧保持了较为平稳的增长。如果以权益销售口径计算，龙湖的同比增速达到12.26%，超过行业Top100平均增速约2倍，在Top 10房企中排名第三，仅次于中海、新城控股。

数据来自CRIC；楼市头条整理

规模保持优势的同时，龙湖的业绩释放稳中有速，盈利质量也在提升。

根据半年报的数据，龙湖上半年实现营业额385.7亿元，同比增长42.2%；毛利同比增长24.9%至125.8亿元；核心净利润47.0亿元，同比增长26.0%。

据来自东方财富choice；楼市头条整理

这一业绩增速，在符合预期的同时超过新城控股、招商蛇口、世茂等规模相当的企业，较为亮眼。

龙湖的毛利率和核心净利率分别为32.6%和12.2%，仍然处于行业较高水平。良好的盈利情况之下，龙湖也毫不吝啬，中期派息32 分，同比增长20%。

长期安全投资，坚守终获回报

罗马不是一天建成的。绳锯木断，水滴石穿，企业的安全性需要长久的投资和打磨。

龙湖之所以能够以从容的姿态应对波动、控制风险，收获稳稳的幸福，得益于其多年自律与克制沉淀的信用红利。

在民营房企中，很少有企业像龙湖一样，把维持财务稳健形成了一个统一的基本意志，贯彻于公司的经营活动中，上下同频。也正是如此，龙湖和中海等央企一道，成为“稳健型房企”的代名词。

在房地产的白银时代里，总有人催促着龙湖快跑。眼看着碧桂园、恒大等房企“好风凭借力，送我上青天”，底下还有一群黑马房企来势汹汹、虎视眈眈，龙湖的不紧不慢让人不禁有恨铁不成钢之意。其实龙湖不是不能快，而是不敢快，因为速度一快，很多东西都不能保障了。

在龙湖的这份半年报里，龙湖还是那个龙湖。譬如说，净负债率53.0%，相比去年同期下降2%，还是行业较好之一。

在标准地产研究院发布的《2018·中国上市房企净负债排行榜》中，龙湖2018年的净负债率在68家规模上市房企中排名第15低。

从债务结构来看，龙湖有息负债中，一年内到期债务为人民币137.6亿元，占总债务的比例仅为9.8%；在手现金580.7亿元，现金短债比4.22。

截至6月底，龙湖综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本仅为4.56%，在今年行业融资难的背景下，龙湖的融资成本仍然保持在较低水平。

可以做一个对比，上半年头部房企中中海地产的加权融资成本是4.28%，保利和招商蛇口是4.99%、4.85%，万科今年上半年的平均加权年化债务融资成本为5.77%。

我们都知道，房企融资成本分化非常大。尤其是下半年以来，专门针对房企的融资监管加强，包括信贷、海外债在内的融资渠道收紧，房企的钱袋子更紧了。一般来说只有央企、国企的融资利率才可以保持在3%-5%之间，中小型房企的融资利率攀升到了8%-15%不等。观点指数统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。

得益于资本市场的优异表现，期内，龙湖收获了穆迪上调展望为正面，实力站稳投资级。目前，标普、穆迪以及惠誉给与龙湖的较新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

因此，龙湖也成为行业内少有的境内外全投资级民营房企。

有时候，很难说清究竟是龙湖稳健的财务成就了优秀评级，还是说龙湖优秀的评级助力保持稳健的财务。二者互相促进，相当于另类的“戴维斯双击”。

展望未来，龙湖的土储亦丰厚。上半年龙湖在土地市场表现审慎但仍然抓住窗口期补充优质土储，新获取50 个新项目，权益土地款521亿元，相当于当期权益销售额的70.76%，较为进取。当然背后也有头寸充裕的原因。

值得注意的是，龙湖继续加码一二线高能级城市。在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下，三四线城市楼市的风险更加突出，部分具备人口和产业虹吸能力的一二线核心城市被认为是未来房企的主要战场。

体现在价格上，上半年龙湖平均新增土地成本为9517 元/平米，平均权益收购成本每平方米7761元，继续押注高能城市。

截至2019年6月30日，龙湖土储合计7093万平方米，权益面积4911万平方米。而且，90%的货量集中在热点城市和价值区域，增长后劲十足。

可以预见，当行业的野蛮生长告一段落，资源会进一步向低负债企业、稳健型企业倾斜。稳健的财务和优质的土储布局之下，龙湖进可提速，退可保身，安全性和成长性俱备，显示出竞赛下一个周期的决心。

龙湖的下一个十年

当房地产进入峰值时代，面对天花板的来临，寻求未来的增量亦是理所应当。像万科提出“城乡建设与生活服务商”、保利发展要做“美好生活同行者”，头部发展商纷纷探索第二增长曲线。

或许正如吴亚军所说，回归、重塑成为共识。龙湖聚焦地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务四大主航道业务，亦展现了先行先试的姿态。

比如定位为社区服务专家的龙湖智慧服务，是龙湖着重打造的业务单元，同时也被认为是龙湖品牌最富温情的一环。

去年8月，龙湖物业品牌升级为“龙湖智慧服务”。大物业时代风气云涌，社区的潜力被二次挖掘，随着碧桂园、绿城、中海、佳兆业等房企纷纷拆分旗下物业平台上市，物业的价值被资本市场重估，其范畴也早已超越了传统保安保洁、绿化维修等传统领域。

在业内，龙湖物业是当之无愧的龙头，有业内人士将其和万科物业、保利物业并称为物业界的“万保龙”。

龙湖智慧服务特殊在哪里？

一是提供有温度的服务。

作为物管的先行者，龙湖物业曾按照五星级酒店与香港豪宅管理准则，制定了自己的服务标准，即曾经闻名业界的“2578条服务细则”。而这一套标准，亦在业内最早获得香港品质保证局ISO9002质量保障体系认证。

连续十年，龙湖智慧服务客户满意度居于行业前列。

二是通过科技赋能提升效率。

早在2014年，龙湖就已经开始将科技手段引入物业。在2019年龙湖智慧服务仍旧持续高量级的智能化投入，形成完备的智慧服务平台体系，打造出共计20余个智慧产品，并将科技平台全面赋能业务运营。

会自己“点亮”的路灯、会“自救”的井盖、会“压缩”的垃圾桶、有“身份证”的大树、保障电梯安全、舒适运行的电梯“黑匣子”、让园区品质“长住长新”的慧眼系统……带有科技质感的服务带给业主更好的体验和感受。

在未来，龙湖智慧服务还将通过外拓社区推广服务。

目前，龙湖智慧服务在重庆、成都、上海、深圳、广州、杭州、北京、厦门、苏州、无锡、青岛、安徽等省市共入驻近1000个项目，除了住宅，其业务触角亦已拓展至交通枢纽、医院、商业写字楼乃至城市公共空间服务：东方航空无锡园区、北京小米六期、重庆西站……

奥的斯机电工业园区

立足“空间即服务”的顶层设计，以“善待你一生”为核心理念，龙湖智慧服务正缔造一个涵盖客户生活方方面面的生态圈。

除了智慧服务，龙湖的商业运营和长租公寓业务也开始发力，开始为公司提供稳定的现金流。

财报显示，龙湖上半年物业投资业务收入25.8亿元（不含税租金收入），同比增长39.2%，势头强劲，主要是由于商业租金增长25.7%至21.1亿元。“冠寓”累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

四轮驱动，龙湖的下一个十年，已经初现端倪。

民企的速度，央企的评级，再加上良好的口碑，龙湖在规模、安全和未来发展潜力上练就的这套平衡术正显现出更大的价值。地产进入下半场，成长属性渐弱、周期属性渐强，稳稳的龙湖，却正比以往任何时候都更加从容。