均价超过2.2万的李沧 还能成为青岛人眼里的“刚需圣地”吗?

长久以来“金九银十”都是房地产行业的销售旺季，今年也不例外。特别是在融资难度加大的背景下，卖家希望借着旺季冲量的方式快速回笼资金，而买家渴望在房企加大放量的时期买到一套心仪的房子。提到买房，就不得不提到买房族群中基数较大，需求最迫切的一群人——刚需族。

在风云变幻的楼市中，有着这样一群人，他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。这样的人，被称为“刚需族”。刚需族是楼市购买力最真实的群体，囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群和保障性住房需求者，随着时间的推移，这一人群的主力已经从80后转变为90后。

虽然90后曾经被称为“最不缺房”的一代，也自诩是“不会买房”的一代，但当绝大多数的90后离开校园、走上社会、走入家庭，买房仍成为了他们人生道路上重要的一步。但相比当年的80后，摆在现下青岛刚需主力90后面前的选择，却不多了。

纵观青岛楼市圈，主城和周边区市，无论是从土地出让还是楼市成交，都是有壁的。所以当2013年青岛主城商品房均价集体冲破万元线的时候，离主城最近的城阳（不含高新区）、高新区、黄岛区（不含胶南）均价还在七八千元徘徊。这也注定了，常年在主城工作的人，不太可能把排名前列居所安置在主城周边房价较低的区域，毕竟买房一时爽，通勤却是半辈子的事情。

上世纪90年代初，市府东迁后，青岛主城区逐渐形成了东工西宅、南工北宅的城市格局。就买房而言，“工宅”结合较好的市南和崂山区，注定是刚需年轻人（土豪除外）遥不可及的梦，经济实力相对较好或者有父母支持的则选择了位置相对较近的市北（和老四方）片区，位置相对偏北的李沧成了刚需一族置业的最后选择。

从区位上来说，李沧位于青岛主城的北部，南接市北东临崂山北连城阳，向西经跨海大桥可直达高新区、胶州和西海岸，虽然放眼大青岛区位相对居中，但在主城区里，位置相对较偏，是改善阶层和投资客们“瞧不上”的区域。所以在“7090”政策执行的年代，李沧区有大量低于90平米的小户型房源，因其面积小总价低，给年轻的刚需层提供了众多选择，被奉为青岛“刚需圣地”。

随着城市向西向北发展，李沧区靠山临海的区位优势被发掘，房价一度比肩新市北。再加上“7090”政策的结束，主城土地日益稀缺，曾经房源充足的刚需聚集地，也开始面临“无房可售”的局面。

根据锐理新媒体数据显示，八月份李沧区新建商品住宅成交仅260套，仅占全市成交量的2.82%；成交均价为22559元/㎡，是全市成交均价的1.49倍，而在2015年，这一系数还是1.1。是什么让曾经改善者投资客看不起的李沧一跃成为刚需层“高攀不起”的区域？

根本上来说，主城土地稀缺是永远无解的议题，青岛自南向北的城市发展路线，决定了李沧注定成为继市南崂山市北之后，青岛的下一个房价高地。尽管李沧有相对较大的土地储备，但受限于当下的种种因素，这些土地在短时间内不可能上市改变李沧楼市的供需关系。

此外，区域内毛坯房源供应近乎绝迹，这也是导致李沧新房均价上涨的重要原因之一。根据不完全数据统计，区域内在售装修高层房源均价基本在25000元/㎡左右，而毛坯房源单价仅在20000元/㎡起，无形中给刚需购房者增加了巨大的购房支出。

目前李沧楼市，以百平以上的改善型房源为主，90平以下的小户型房源极少，在售及待售项目均为个位数，可售房源中绝大多数为装修房。

值得注意的是，目前李沧片区内有两个项目有毛坯房源供应，一个是位于北部的青岛印象湾，有小户型房源总价160万起；另一处是世园板块霸屏已久的改善型新盘绿城海棠印月，本月即将首开，史低价20000元/㎡也算是绿城近年来主城房源中少有的价格。

此外，李沧中部今年或将有龙湖春江天境、信联天地和广润熙悦三个纯新项目推出，至于是不是刚需层的“菜”就不得而知了。