告别楼市“不友好” 买房人需要牢记一条核心原则

1.

如果用一个比较负面的词汇形容购房者，个人感觉“卑微”一词可以上榜。

最近一段时间，青岛的购房者可以说是相当“卑微”了。

进入四季度“约定俗成”的交房季，各种新房质量问题见诸报端：墙裂、漏水、精装变简装等等，购房者在维权和维修之间，疲于奔命。

然后，市北秀X项目，疑似房企资金链断裂项目烂尾的新闻开始“铺天盖地”，让包括笔者在内的不少人都吃了一惊，2020年了，居然还有主城的项目会烂尾？！

当然，这两天较大的热门，无疑是“即墨城西某项目，降价六七十万，前期业主怒砸售楼处”的新闻。

一路看下来，前面遭遇质量问题的购房者，反而是损失最小的，真的是没有最惨只有更惨。

2.

按照新房拿地到交付36个月工期的常规计算，今年底交付的项目，最早的开售日期可以追溯到17年末。

2017年青岛楼市是个什么年景？

整体来说，从2016年开始，全国范围内开始普涨。

所谓的普涨，就是一线城市涨完，二线涨；南方涨完，北方涨；中心城市涨完，周边开始涨。

这种涨价没有啥逻辑，完全没有城市之间的等级、经济发展的差距，用一些业内的话说，这是“涨价传染”。

青岛在楼市方面的反应，历来要比其他城市“慢半拍”。2016年结束的时候，全市均价同比上涨不到8%，涨幅较高的高新区，房价较前一年上涨27.22%。

这个情况到了总结2017年的时候，完全变了样，全市均价同比上涨18.88%，全市划分的十四个统计区域里，除了平度莱西两个远郊区，其他十二个区域，上涨幅度最小的，都达到了16.11%。主城区内，市南上涨70.15%，李沧上涨63.70%；近郊区域，城阳上涨45.58%。

在经历了最严调控之后，18年青岛全市均价涨幅再创新高，达到了24.93%。除了市南和莱西两区域之外，其他各片区在前一年不低的房价基础上，仍有两位数以上的增长幅度。

可以说自2016年起到2018年，是青岛房价近十年来上涨最“疯狂”的一个阶段，价格“日新月异”，还经常供不应求。

也是在那段时间，青岛主城区小户型开始“稀缺”，毛坯交付近乎“绝迹”，飞、购房者的选择只有“大”和“精”。

3.

花无百日红，很多人可以预料到，大涨之后会有大跌。

但是在青岛，大跌是不存在的。

普通人比较直观的感觉是，电话卖房的又多了，新房市场又有毛坯房源了，主城区又开始有小户型供应了，各种名目的优惠打折促销又回来了。

因为各种“约定俗成”，开发商们极少明着降价，但明眼人都知道，有些片区，有的项目，价格确实下来了。

在拿地成本、建筑成本、人工成本都没有下降空间的时候，开发商为什么会“暗着”降价？

为了活下去。

今年以来，因为疫情、调控、市场等各种因素，近开年的前两个月就有百余家中小型房企申请破产，如今年尾将至，这一数字会有怎样的变化可想而知。

撇开中小房企不谈，大型房企的日子也未必好过。“三条红线”监管制度的正式出台，让不少品牌房企头悬达摩克利斯之剑。

活下去成了房企最迫切的要求。

开源节流。于“节流”各个企业或有不同，但“开源”，还有什么比把房子卖掉把资金收回来更快的方式吗？

想明白这一点，或许就能理解为什么，“小”“毛”“惠”又回来了。

4.

印象中，青岛范围内，比较有名的售楼处被砸的案例，导火索都是降价。

无论刚需还是改善，任何阶层的购房者恐怕都不能接受，一夕之间，房子贬值几十万的冲击。暴怒之下，出现一些过激的行为可以理解。

但这种“将心比心”的理解，不代表对这类过激行为的支持。诚如有些理智人士所言，房价上涨的时期，也没有人给开发商返点分成，为何开发商要给购房者持续“保本”呢？

市场化之下，楼市和股市一样，“入市有风险”，只不过，多年房价上涨的惯性，让普通人把这个“风险”忽略了而已。

其实，购房者想要尽可能的降低房价下降的风险，还是需要自己“入市”前多做功课。

比如以房价的坚挺程度而言，中心城区要好过周边区域是放之四海而皆准的惯例。

再比如，房企扎堆、价格趋同的片区，定价特别高或者特别低的项目都要警惕。

这些买房前需要注意的小细节，都是避免买房后踩坑的关键。

5.

随着金九银十的结束，各大房企又进入了年末最后冲刺的阶段。

可以预想到的是，未来的五十多天里，会有更多的项目，或明或暗的加入降价的大军里。

对于开发商来说，任何促销都属于企业自身的行为，无可厚非。

对于购房者来说，这无疑是场不大不小的考验。是否入市，何时入市，都将成为个人资产能否保值增值的关键。更不用说，或许还有房屋质量、配套缩水这些不算大但闹心的问题。

但无论怎样，房屋买卖作为一种市场行为，交易的双方，都应该履行契约，风险自负。

毕竟，国家一再强调：房子是用来住的，不是用来炒的！