一宗土拍引发的思考:李沧或成明年青岛楼市"隐形"主角

近期，青岛楼市的一宗“土拍”引起了不小轰动。

12月21日，中梁地产以总价5.3亿成功摘得李沧重庆中路的一宗商住用地，首入青岛主城。虽然这个地块的规模并不算太大，但竞拍现场非常激烈，参与竞拍的开发商展现出了强烈的拿地意愿，经过79轮举牌方被拿下，溢价率达10%。

这是青岛土地市场久违的竞拍画面了。之所以引发关注，是因为受市场状况、建造成本以及开发商心态等多种因素的影响，房企的拿地速度在放缓，今年以来青岛的土拍大多以底价成交。此次土拍，折射出了市场的一些新端倪，很可能是青岛楼市地价、房价的试金石，对于观察青岛楼市走势有参考意义。

回想起过去一年房企谨慎克制的拿地态度，让人不禁感叹，李沧魅力不减。

若是着眼整个青岛的楼市版图，李沧并不是最亮眼的。虽然它是沟通主城与郊区的物理纽带，但似乎始终处于一个不上不下的位置。虽然是市内四区之一，但几年前却一直因环境、道路等原因被诟病，成为置业主城的末端选择。房价便宜时不被本地购房者待见，成了主城刚需外溢的承接区。而随着城市的建设，李沧逆袭成为主城具活力的区域，但却又在楼市最火的时候陷入了无房可售的尴尬境地。

虽然今年有几个新盘入市，但仍无法改变李沧供应短缺的现状。

支撑李沧改善需求的绿城云栖、汀岚组团终于在年底前开盘，两个组团本身房源就不多，基本上处于收官阶段。

十梅庵板块的佳源双子星城、青岛印象滟下半年相继入市，两个项目的定位十分明确，就是刚需。这两个项目牢牢守着李沧北部大门，把主城外溢的刚需一网打尽，同时还招揽了不少城阳的购房者。明年这两个项目依旧是李沧楼市的重点。

另一个比较有话题性的项目——融创都会中心，也已接近尾声。今年融创彻底让大家意识到，谁才是最会玩儿价格战的房企。从西海岸到李沧，几个热点项目果断回调价格，赚足了人气。

中南世纪城的六期洋房组团虽然开局比较艰难，但跌跌撞撞到了年底，房源也去化的七七八八。

沧口板块还是靠着越秀天悦海湾跟首创禧悦天海两个项目支撑。优势是交通非常便利，同时还有三条地铁线在侧，属于比较稀缺的地铁房。但体量都不算大。

李村商圈的新房更是稀缺，海信东山府只有两栋楼，两百多套房子去化应该不太难。而信联天地价格太高，只能慢慢消化。

总结下来可以看出，李沧目前在售的房源相对其他区域来说并不多，亟需在新项目上进行补充。

近来，低调许久的李沧土地市场开始发力。

除了上述中梁获得的住宅地块外，李沧近期还有几宗地块即将走上拍卖席。

根据12月10日发布的土地出让公告，位于李沧区瑞金路以南，胶济铁路线以东2宗地块将于本月底拍卖。这两幅地块为青钢老厂改造地块，与城阳交界。其中住宅地块总建面123497.95㎡，楼面起始价9200元／㎡。而根据2020年9月底发布的青钢主厂区及周边片区概念规划公示来看，在整个片区规划中，住宅用地约29.2公顷，商住混合用地约26.44公顷。这意味着娄山后接下来有巨量土地待盘活。

紧接着12月12日，位于十梅庵路北侧12.95万方的人才住房用地入市，规划14栋15-22F小高层、高层，楼面起始价6500元／㎡。

这些地块的入市将为李沧新房补货起到一定推动作用，为购房者提供更多的选择。

从购买力和需求来看，李沧的主流还是刚需及轻改善产品。并且从销售情况来看，2万/㎡是李沧购房的一个槛。李沧主流购买力能接受的价格基本在2万线下，比这个门槛低的项目，销量比较好。

2021年对于李沧来说，是值得期待的一年。一方面，郊区楼市的风险性在今年显露无疑，人们更倾向于选择稳定性更高的主城区；另一方面，主城的购房门槛对于刚需来说上车太难，李沧的价格优势此刻就显现出来了。特别是十梅庵片区，相对房源充足，还有地铁加持，自然会成为接下来李沧乃至青岛主城区最受瞩目的板块之一。