鲁楼观察|越秀山东:扩张提速背后的质量失守

来源：界面-山东上市界

2019年上半年，越秀深耕山东，以总价8.42亿元摘得青岛城阳区一宗商住用地。这是越秀地产继布局李沧、西海岸、胶州后，首次进驻青岛城阳区。

作为1992年就完成上市的老牌国有房地产企业，今年越秀不但总负债超过1500亿元，还一度因质量问题遭到山东业主投诉，被送上全国“ 3·15”官方期刊——《中国质量万里行》的网站首页。

凶猛拿地：越秀山东深耕济青烟

进入2019年，越秀集团半年时间里，在营业收入和核心净利润上实现了“双加速”增长。据越秀集团2019年中报，今年上半年越秀地产累计实现合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约为369亿元，同比上升31.9%，完成全年销售目标的54.3%；毛利率为30%，同比上升4.2个百分点；核心净利润为18.3亿元，同比上升63.2%。

特别是越秀今年上半年营业收入达到217.9亿元，同比上升114.4%，实现了翻番式增长。

另外今年上半年，越秀集团首次进入深圳、成都、郑州等城市，并在包括青岛在内的广州、深圳、杭州、郑州、成都、江门等城市新增14幅土地，总建筑面积达374万平方米。其中，今年6月28日越秀地产在山东拿下青岛城阳上马一宗地块，总建筑面积412200平方米，权益比例100%。

该地块位于城阳区上马街道正阳西路以南、龙翔路以西，土地占地总面积约14.17万㎡，规划建筑面积35.45万㎡。据青岛市自然资源和规划局公示信息，青岛无人机产业园将在此落成。

这是越秀排名前列次进入青岛城阳区。之前，越秀在青岛的布局一直徘徊在李沧、西海岸和胶州三个区市，先后打造了李沧区越秀星汇蓝湾、越秀天悦海湾，西海岸新区越秀臻悦府，胶州市的越秀君悦府、铂悦府等项目。

另外，越秀还在山东的济南和烟台两市布局有越秀星汇金沙、越秀星汇凤凰、越秀凤鸣艺境、越秀百脉悦府等项目。

根据财报，截至2019年6月30日，越秀集团的总土地储备约为2,152万平方米，分布于全国17个城市，其中约49.0%位于大湾区。其中，越秀于青岛纳储共150万平方米，济南纳储10.9万平方米，烟台7.86万平方米，全山东省共计219.7万平方米，占比越秀全国总土储量约10.2%。

从拿地节奏上看，越秀仍打算进一步深耕山东，但同时一些问题也逐渐暴露出来。

口碑受创：青岛项目上榜“3·15”

8月13日，中国质量万里行官网在网站首页发布了一则新闻，标题为《青岛越秀臻悦府被指价格欺诈装修造假，遭业主集体投诉》。

而《中国质量万里行》是由国家市场监督管理总局主管的“3·15”消费投诉官方新闻期刊。

据中国质量万里行报道，越秀臻悦府业主们在收房过程中，发现项目的房屋存在诸多问题。在一份业主联合签名的《关于臻悦府精装修房屋问题抗议书》中罗列了主要问题，包括：

收房主体责任不清；开发商提供不了关于装修的任何合格和质量保证的文书；为赶工期，装修粗糙，偷工减料，交付条件不足强行交付；将装修未竞纳入保修范畴，致使业主使用新房遥遥无期，并且服务态度恶劣，无视业主要求；地下车库出售给业主，但存在重大的渗漏问题；房子外墙凸起部分没有保温，阳台两侧墙壁没有保温；入户门不符合防火门要求，没有加灌水泥，并与开发商承诺实木门不符；装修材料质量差，甲醛严重超标；房屋交付期，无电梯使用验收报告，不符合应急标准，未经备案也未张贴特种设备合格证就交付房屋；工程结构性质量问题超出规范标准。房间标高超出3厘米左右；各墙面阴角倾斜度超标，每面墙都存在倾斜情况。

另外据凤凰房产发布消息称，2016年9月，曾有业主打着横幅，在青岛越秀星汇蓝湾项目售楼处门口进行集体维权，对于越秀物业的服务质量表示不满。此前，青岛越秀星汇蓝湾曾在多渠道宣传中使用"七星级""港式"物业服务等词汇，但项目在投入使用后，未与此前宣传以及业主心理预期达成一致，业主们对小区的卫生、停车、质量等多重问题表达不满。

烟台观察和胶东在线等媒体也曾在2017年4月发布报道，称据烟台开发区越秀星汇金沙小区一期的多位业主反映，买房时开发商宣传的小学两年了迟迟不见踪影，另外在车位售卖、物业管理等方面也存在问题。

资金问题：1556亿负债高悬

负债问题也很突出。

根据越秀2019年年中报，今年上半年，越秀地产实现营业收入217.9亿元，同比增长114.4%，盈利约18.7亿元，同比上升42.4%。期内，公司累计合同销售金额为369亿元，同比上升31.9%，完成了全年销售目标680亿元的54.3%。

与此同时，公司总负债上升到1556.55亿元，其中流动负债高达905.86亿元，致使公司净借贷比率为63.6%，同比上升2.4个百分点。

其实作为一家拥有国企背景的房企，越秀地产在融资和项目上本身颇具优势。财报显示，越秀地产上半年财务费用较2018年同期减少1700万元。相比民营房企动辄8%以上的借贷利率，越秀地产融资成本颇低。上半年，越秀地产在境内成功发行25亿元公司债，其中3年期的发行利率为3.85%，3+2年期的3.93%，平均借贷成本为4.76%，同比下降6个基点。

面对潜藏的资金高危风险，越秀也在某种程度上进行着调整。两年前的2017年业绩发布会上，越秀地产曾表示，到2020年要力争冲击销售额千亿元。而在今年年初，越秀地产将今年销售目标下调为680亿元。

同时越秀地产还不断探索新的发展方式。上半年，集团向广州越秀集团、广州地铁集团收购品秀星图86%的股权，完成排名前列“轨交+物业”项目收购，增加了土地储备139万平方米。广州地铁集团也入股越秀地产，目前持股19.9%，是越秀地产的第二大股东。

在8月13日举行的在越秀地产（0123.HK）中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远表示，越秀地产2019年的销售目标继续维持680亿元。“企业规模如果要达到1000亿以上，城市布局数量还要增加。考虑到外部市场的不确定性，2019年的销售目标决定继续维持680亿，可售资源1312亿。”