地价帯跑房价?在青岛 这个理由可能立不住

搜狐焦点青岛市场 2020-07-30 18:29:51
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​看着房价一步步的上涨,人们总想要为这“飘了”的房价找几个理由来当作心里安慰。

看着房价一步步的上涨,人们总想要为这“飘了”的房价找几个理由来当作心里安慰。

像是地价,就有不少人将涨价的锅一股脑儿地甩给了日渐上涨的高地价。

比如上海,近几日高溢价率的土地拍卖便频上区域的热点头条。7月28日,佳兆业以16.33亿元的金额竞得上海青浦区宅地,溢价率40.42%,成交楼板价为26679元/平方米;7月29日,陆家嘴49亿竞得上海前滩宅地,溢价率为34.58%,成交楼板价为57201元/平方米。

无独有偶,北京、广州等一线城市的土拍也频现高溢价。5月20日,合生创展竞得2宗北京市丰台宅地,溢价率为42.08%;7月22日,首创29.6亿竞得北京丰台1宗宅地,溢价率18.26%;7月24日,中海8.19亿元竞得广州1宗居住用地,溢价率为25.23%。

房价疯涨的时代,项目的成本和利润,一毫一厘都被视为“原罪”。在北上广等地区,高地价所导致的高成本,自然会被当作高房价的理由之一。

但这种论断,在青岛却有些立不住。举个例子:

如上图所示,项目的开发商皆是在2015年摘得项目用地,其地块的成交单价也基本一致,主城区内维持在六七千元线上下,近郊区维持在一二千元线左右。若简单的按照“楼面价房价换算公式”来推算,项目入市后产品定价应当是地块成交价格的3倍左右。如市北的海尔产城创世纪公馆和万科未来城,两个项目在2015年和2016年的首次开盘均价差不多是地块成交价(以下简称地价)的2倍多;但临近售罄时,两个项目的产品定价已涨为地价的4倍。

而上图中所示的近郊区项目,初始的市场报价已然不止3倍。像是城阳的鑫江水青花都,2015年地块的成交单价为1207元/㎡,同年项目开盘均价为6500元/㎡,为地价的5倍多;以售罄时的16500元/㎡来换算,价格已飙涨至近14倍。保利蔷薇公馆也是如此,2016年开盘均价为地价的4倍多,售罄时报价为近7倍;中铁青岛世界博览城2017年的开盘均价已然是地块成交价的10倍多。更遑论今年新亮相的融创崂山壹号院(曾经的海尔产城创东方悦府),地块成交单价不到7千,但据业内人士透露产品定价与周边项目报价基本持平,估计在5万元/㎡左右,若价格为真,则报价为地价的7倍多。

所以说,若单纯的把房价上涨的锅全甩到高地价身上,显然是不准确的。

土地表示:不背这样的锅。

再者,以近年间的土地成交价格来看,虽然同一片区内相邻的地块间地价有所上涨,但范围可控,相较房价而言底价的涨幅较为含蓄。

如新都心片区内,黑龙江路两侧的项目地价涨幅最大,虽然一年间上涨了近2倍,但却是因为该地块溢价率达21.83%,所以才较前一年有如此大的涨幅。此外,无论是崂山还是西海岸新区、城阳等地,房价上涨的幅度都不大,维持在每年上涨一千元以下。

若干年前,地价可能是支撑房价的主要成本,需要为房价上涨承担不少责任;但近些年,地价的影响地位有所下降,取而代之的则是楼市大环境、区域、开发商品牌和买卖双方的供求关系等市场类因素。

像是老胶南等地的董家口、泊里镇等片区,根据地块出让的新闻来看,成交单价基本维持在一二千元线上下,还有不少地块成交价不及一千元线,地块价格委实“低廉”。不过,从其现有在售的项目来看,虽然这几个片区在西海岸新区中属于价格洼地,但项目基本上报价还是在七八千元,比拍卖时的地价超出不少。可以说,该地块产品的定价,在收回成本、保证利润的前提下,随同区域的楼市大环境,价格趋同态势明显,不会与整体的区域价格有过大的差距。

此外,不同地块的出让条件都有所不同,各自有或代建或是配建的指标任务,如教育配套、商业配套等等。这些配套的建设成本有可能会被开发商转嫁至商品房的购房者身上。

综合而言,青岛日渐走高的房价线虽离不了地块建设等成本因素,但青岛区域的发展与潜力、投资片区的向好与未来、本地人口的住房需求等因素,才是推动青岛地区房价回温的关键。若说高地价凭一己之力帯跑了青岛房价,显然是夸大其词,人与市场的影响也至关重要。

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