青岛房价可能会阶段性下调,但长期一定看好。

今天早上醒来，心情恶劣到极点

        我又梦见考试了。

        这次是考高数，还有两天就考了，但我一点也没看过书，眼看就要挂科了，吓得浑身痉挛。我都毕业二十年了，为什么还会做这种梦？醒来之后，我还在恐惧，是不是真的毕业了？想了一分钟才缓过来。

如果人生实在太难，也可以放弃

        到云贵川风景秀丽的偏远山区，20万买个度假小区的漂亮房子，安安静静做个物业小队长，娶个附近的二婚妇女，直接当爹，也是一种活法。何必跑到京沪受气？

青岛房价可能会阶段性下调

        但长期一定看好。

        先说经济基本面：

        一，青岛产业结构偏老化

        青岛的国内五百强，海尔海信青啤，和二十年前没区别，看电视，吹空调，喝啤酒。

        青岛的国内民企五百强，中x大（原来的焦化厂），x建集团（你懂的），山东六x（拔鸭毛的），利x集团（开超市的），新xx（卖假发的），x丰（挖煤的）。员工脱贫可以，致富很难，高管收入应该不错。

        青岛旅游业也就暑假两个月，和京沪广深港澳台，没法比。

        外资方面，知名企业来设点的多，但像广东苏南那种重量级万人大厂，没什么了，多是物流纺织食品。现在，劳动法越来越严格，劳动力越来越贵，外企也不怎么样了。苏州广东，大外企走了不少。

        二，经济基本面，有点难看

        2017年青岛经济数据（2018的还没出来），一夜入冬了，直接冷冻，不说一塌糊涂，也是不忍复制了，我劝你别看了，负值都出来了。

        这里有个我无法判断的原因，这些数据是把以前可能虚报错报的水分挤干后的结果，还是2017年因为环保等原因真的下降了。大家自己考虑。

        三，青岛的居民收入，仅是京沪六成

        人均可支收入，上海6万，青岛3.8万。一家三个人，上海家庭收入18万，工资7500元，青岛12万，工资5千，城里比农村高一点，基本符合实际感受，统计数据基本靠谱。

        当然，购房和人均收入没一毛钱关系。青岛铁饭碗10-15万/年，夫妻25-30万很正常。上海高多了，我就不说了。京沪和青岛日常消费水平差不多，去掉生活费，小家庭每年结余存款可能是差距2-3倍。青岛市北区（相当于上海普陀外围），大概三百万一套，首付装修税费合计100万，每月还贷1.1万，中产家庭可承受，但也卡到极限了。   

        四，青岛人口930万，仅京沪40%，但新房销售面积大大超过京沪了

        2017年，青岛新住宅销售1700万平米，大概是13.5万套。上海新住宅销售只有1341万平米，北京612万平米。青岛人口少，买房多，透支厉害。2018年上半年，青岛限购后，新房销售大约下降一半。 

        五，青岛经济转型方向是和上海天津竞争，勇气可嘉

        青岛今后的经济定位确实比较尴尬。各省传统行业的格局，搞了几十年，基本定型，重新洗牌也不现实。互联网行业，青岛无基础，无优势。青岛最后选择了海洋工业，即港口工业和海工装备。但这两条路都不好走啊！

        港口工业。天津港，连云港，就在家门口，要想抢饭不容易。海工装备。全球高端行业，上海也是心心念念要搞。

        但是，青岛混了这么多年的山东排名前列名，也不是白给的。

        再说下优势：

        一，青岛经济总量可以把济南摁在地上摩擦三天三夜

        青岛是经济强市。山东少有的GDP万亿土豪，1.1万亿，比省内第二名烟台的7339亿高出50%，比第三名省会济南的7202亿高出53%，是北京天津之后，北方第三名。对于东北山东河南的吸引力非常大，如果去不了北京，去青岛找个靠谱的单位也是非常愿意的。

        青岛人的经济意识强。山东号称齐鲁大地。青岛是齐，沿海地区，喜欢经商，有冒险精神。济南是鲁，喜欢在土里刨食，天天就是考研考公，恨不得一家门都是铁饭碗。

        二，青岛吸引的外来大学生，高的令人发指

        2016年，青岛高考报名人数3.8万人，青岛本地大学生约3万。但青岛每年接纳的大学生就业是11-12万人。每年青岛要涌入8-9万个外地大学生，这需要5万套房子了。

        三，青岛是山东人置业优选

        青岛，经济发达，气候宜人，本身是置业好地方。

        山东的GDP，大多数是以基建投资为主，山东高速路网全世界先进，这么高的GDP，很多包工头和xx是赚钱的，富人也不少。

        山东人在外地经商工作人数很多，虽然发大财的土豪不太多，但小门小户也有不少，例如山东的蔬菜大蒜基本控制了上海的批发价格，建筑装修业人数庞大。山东的研究生独霸京城。山东码农数量极多。这些人买不起京沪，回老家置业的经济实力还是有的，大多数愿意去青岛，而不是济南。

        与此同时，山东省内一般家庭，现在投资意识超级强大。临沂，威海，寿光等地方，富人也是很多的，这些人也喜欢青岛。

        青岛2017年大涨，表面看是峰会因素，实际上是京沪广深限购后，部分需求转移到青岛，引发本省本市跟进，包括即墨市改区，导致了大涨。现在，这一轮需求释放完毕了。

        1，青岛房价尚可接受，中产家庭砸锅卖铁，六个钱包一起上，还是买得起一套青岛市区房子，地段稍偏的一百平米。

        2，本地每年新增需求毕竟有限，又都在新盘那里摇奖撸羊毛，二手房会迅速冷清。这是京沪的普遍经验，也是目前的实际情况。

        3，青岛限购，缺乏外地买家，本地摇号中奖的购房者需要立即支付首付，只能被迫降价抛售二手房给本地人。一旦市区二手房下跌，非限购区将信心动摇，僵持几个月后必然降价！

        青岛是北方第三名城市，长期依然看好。祝福青岛，越来越好。