青岛二手房市场越来越难了 一下子便宜30万也未必有人出手!

大家伙先一起来看一张图片，这是目前青岛通过贝壳在售的二手房数量。

接近6.8万套，官方数据统计，2018年青岛常住总人口达到939.48万人，比2017年（929.05万人）增加了10万人左右。

如果按照这样的人口增速计算，刨除新增人口里这一年出生的新生儿，这些接近6.8万套的二手房其实未必能满足新增人口人均1套的需求，当然，这仅仅是二手房，不含新房。

近些日，编者的一位朋友聊起二手房，他说“我在黄岛的一套二手房这都半年了，没动静，愣是卖不出租不出”。

其实，像今年这种特殊情况，让很多本来就不怎么热门的小区更受“压迫”，原本这些小区的价格上相对来说不贵，可就是难卖。

很多人搞不明白的是，明明隔壁新房小区卖得热火朝天，怎么到这边，二手房就卖不出去了呢？今年，到底是不是入手二手房的好时机呢？

（1）

根据去年年末，贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》（以下简称《报告》）显示，天津、杭州、南京、青岛的买房负担最重，甚至高于广州。如此“重担”下，青岛的二手房交易如何呢？

据青岛贝壳数据显示，2020年2月，青岛市二手房网签量为906套，较1月同期（3578套）环比下滑74.68%，同比去年2月 （1801套）下降49.69%。从青岛各区成交情况来看，2月各区市的成交量环比均有下降。可见，在疫情影响下，青岛二手房市场行情有些不太乐观。

加之开发商近些阶段采取的各种新房降价、促销吸客的销售手段、疫情下大家看房意愿低、小区封闭式管理等多方面因素，在一定程度上降低了不少人对于二手房市场的热度。

再看贝壳3月第2周的网签量，可以看出二手房网签量实现5连涨，达到762套，二手房市场虽然开始回暖，但相比较新房市场，还是有差距的。

在青岛楼市目前政策不变的大背景下，“低成交”或许是青岛二手房市场的主流行情。

（2）

二手房现在什么价格？

价格方面，根据贝壳数据显示，2月二手房成交均价为17489元/平，环比下降12.04%。

（贝壳数据：2018.12-2019.11月二手房成交参考）

（数据来源：青岛贝壳数据中心）

不妨把时间线拉长一点，从2018年年末至2019年年末数据看，感受一下二手房量价走势的市场温度。成交量方面，2019青岛二手房成交量除1、2月受春节假期影响外，基本处于全年较稳定的状态。房价方面，青岛二手房挂牌均价虽有下滑的趋势，但一直在近2万或2万左右的水平。

看看今年青岛二手房，不得不承认的是，2月青岛二手房的成交价格受疫情影响还是比较大的。根据国家统计局数据，2020年2月，青岛二手房价格环比下降0.6%，同比下降5.8%。以近10周青岛二手房均价周度走势来看，除去2月排名前列个周受疫情影响，成交均价为0，其余9周内，较高成交均价在1月最后一周，达25127万/平，较低则在3月排名前列个周，成交均价为17501万/平。在目前二手房价涨跌的情况下，买一套房子较高总价大概250万左右，较低总价大概175万左右，这之间相差近百万，要么“发个小财”，要么吃个大亏。

（3）

买二手房的人多吗？

有人说投资房产就像是在买城市股票，想享受真正的收益，要么买下的房子建的好，配套跟的上，要么投资房产，直接二手变现，然而变现又谈何容易？现在要求房产证必须到手5年后方可进行交易。

说实话，其实编者的个人感受及通过周边人了解到的，大部分青岛人还是偏向新房选择，那问题来了，为什么不选择买二手房呢？

首先根据刚刚房价分析了解到，青岛的二手房房价趋势呈下滑，有这么一部分人：“听说最近疫情影响，经济环境不好，房价可能....要不，你降点价？”，众所周知，最近二手房成交不理想，二手房市场面临的存量也将变大，自然就会出现急需房产套现的业主，他们愿意割肉让利，这样会使这部分房源议价空间较大，比如，去年有位网友表示，青岛市南某花园的一房东急于出手，130多平的房子便宜了30万。如此一来，买到手的二手房，你也不能确定是不是最合适的价格。

还有一个原因，二手房的隐形购房成本较高，这里面的弯弯道道太多，二手房贷款、交易税费、房产证过户、小区环境、物业服务、拆旧费用等等，举个例子，如果买的二手房，卖家还有未还清的贷款，那么卖家需要提前筹措资金，或者交给第三方，这样后期才能顺利办理买卖交易过户。再比如说，小区还没拿证，那买这套二手房的购房者就需要承担一定的风险，不仅要交一堆交易税费不说，还不一定何时能拿到房产证，这是很让人心累的一件事。

买二手房的人大部分是有一个明确目的，比如投资、学区房，又或是年轻人想买小户型，新房市场当中小户型稀缺，只能从二手房市场中进行选择，还有一方面，成熟的配套设施是吸引人买二手房的重要一点，二手房不必像新房，配到设施需要等待建设，有的开发商承诺建设的配套设施，到最后可能改变主意建成商场或者饭店其他商业，导致业主吃哑巴亏，但是二手房周边的配套基本是一个完善成熟的状况，周边有什么，一目了然，建好的配套设施不太会有更改的可能性。

（4）

新房、二手房各有千秋，有人觉得买新房就是买的预期，因为是期房，更多人喜欢生活在美好的想象中，有人觉得买新房也会糟心，看不准的话可能拿不到证，看不准可能10年都没交房，看不准精装能变成“惊吓”。还有人觉得二手房合适，瞎猫碰个死耗子，万一就拆迁了呢？再者，就没见过卖不掉老破小学区房。所以，不管是买新房还是二手房，都免不了要费心费力的多看。

你觉得青岛二手房房价高吗？接下来二手房是否好卖呢？