主城买房难!最美地铁线串起青岛刚需北上买房路

从李沧新房均价堪堪破两万那天起，刚需购房者想在青岛主城买房就已经开始艰难起来了。

不久前，我们曾做过一次小小的统计，“150 全能在青岛买什么房”，结论是在青岛主城四区，150万全款基本是买不到新房的。就算把预算放到200万，可选择的空间依然很小。除了主城新房单价高，小户型房源稀缺也是刚需客层买房难的一大主因。

于是乎摆在刚需面前的只有两个选择，要么在主城区买二手房，要么西进北上，在主城周边买新房。

众所周知，现在青岛的二手房市场对买家是相对友好的，价格基本处在低位，还有议价空间。但高性价比的二手房都是淘出来的，样样都好的房子，价格也不见得比新房低。所以，主城周边的新房成了刚需购房者关注的重点。

主城向西，西海岸新区隧道口附近的新房价格也已经不是一般的刚需层能承受的了；再深入将价格虽然合适了，但通勤的时间成本和经济成本过高，作为排名前列住所的难度太大。

主城向北，有两个板块是刚需族比较关注的热门区域，一个是李沧北的城阳丹山板块，一个是高新区。新房均价都在15000元/㎡上下，户型面积和产品类型都有很大的选择空间，周边教育商业等生活配套也有一定的规模，可以说是刚需排名前列住所的上佳选择。但少有的缺点还是通勤！

青岛南工北宿的城市格局，注定了早晚高峰时段的交通必然是拥堵的。地面公共交通就不提了，就算是自驾车，无论是从高新区还是从李沧北，到达市北CBD或者更南的香港路一线，单程至少也要1小时起，如果遇到特殊天气或者旅游旺季，这个时间还要向上加。

有人或许会说，通地铁就好了。确实，如果开通地铁，通勤时间至少压缩三分之一。遗憾的是，丹山板块内至今还没有在建地铁线路；而通向高新区的M8号线不但要等明年通车，且并不通过高新区新房扎堆的片区。

所以，聪明的刚需开始反向思考，试着寻找在青岛通地铁的，主城外围新房。于是乎，即墨蓝谷片区开始进入不少人的视线。

从地缘的角度上来说，即墨与青岛主城，要么中间隔着一个城阳，要么隔着一座崂山，并不是主城刚需外溢的直接受益者。但即墨确是排名前列个与青岛主城通城轨的近郊区，地铁为即墨蓝谷片区带来排名前列批主城刚需客。

说起青岛地铁11号线，更为人熟知的，是它“上天入地”的线路设置，以及穿山看海的沿线景观。全长58.35前面的M11号线，地下站点有4座，地上及高架站点有18座，因其穿过崂山风景区，又演青岛东岸滨海公路行进，俨然一条旅游观光线路，被称为“青岛最美地铁线路”。

图片来源：视觉中国

从房地产角度开了，M11号线由北向南串联起蓝色硅谷、崂山风景旅游区、世园板块、株洲路片区和金家岭金融区等几大新兴片区，向北打通了主城刚需北上买房路，向南又连接青岛中高端改善片区。可以说，无论哪个购房阶层，几乎都可以在M11沿线选到适合的房源。

金家岭金融区

金家岭金融区可以算是青岛东部比较知名的中高端住宅聚集区，新房价格单价基本都在5万+。虽说这片区的项目定位中高端，但地铁作为房产升值的标配，同样受到改善客层的关注。

这个区域内主要有青岛二中站和青岛科大站两个站点，由南向北依次有佳源华府、鲁商·蓝岸丽舍、海尔产城创东方悦府和静山悦园四个项目。其中海尔产城创东方悦府目前仍在待售状态，价格未定；静山悦园整体单价50000元/平起；佳源华府和鲁商·蓝岸丽舍单价都在46000-47000元/㎡左右。

株洲路片区

按照此前的规划，株洲路片区定位为“崂山创谷、水脉智城”,重点发展高新产业、科技创新、金融服务、科教智慧等功能。位于张村站和枯桃站之间的中联依山伴城，是崂山知名的“刚需盘”，单价2.3万基本可以算是崂山新房中的“洼地”，更重要的是这个项目还有小户型在售，低总价优势明显。而临近海洋大学站的海尔产城创奥园翡翠云城更多则是目标刚改客层，均价在31000元左右。

世园板块

作为青岛的中央宜居区，世园板块曾经是青岛楼市最热闹的片区，大牌房企纷纷进驻，售楼处林立的场景仿佛就在昨天。但随着一众项目的交付，这一片区也渐渐归于宁静。目前，世园板块中M11沿线仅有海信北涧山居一个项目，虽然紧邻地铁线，但距离世博园站有近1.5公里的距离，并不能算严格意义上的地铁盘。

蓝色硅谷

穿过景色优美的崂山风景旅游区，M11进入了即墨的蓝色硅谷片区。蓝谷有多牛，端看现今开发商进驻的速度就可窥见。

目前片区内已经集结了碧桂园、鲁商、海尔、港中旅、奥园等多家知名房企，新房价格多在15000元/平上下浮动，可选择空间较大。

临鳌山卫站的鲁信和璧花园算是片区内单价较高的一个项目，整体均价23000元/平

刚刚加推的海尔产城创蓝谷海上东方距离山东大学站大约在1公里左右，均价16800元/㎡。

碧桂园蓝谷之光在售装修高层及小高层，整体均价15000元/㎡。项目距离蓝色硅谷站不足五百米，是名副其实的地铁盘。

奥园海泊澜湾和孚森金谷花园都算是M11沿线项目，位置在在蓝色硅谷站和水泊站之间。但从项目到站点的实际距离都在1到1.5公里左右。目前奥园海泊澜湾有小户型小高层，总价在100-110万左右；孚森金谷花园电梯洋房，单价13000元起。

深耕蓝谷片区多年的港中旅在水泊站旁开发了蓝谷壹号·臻玺项目，从释放的房源户型图来看，有100平的小三居，毛坯小高层均价12000元/平。

继续向北，博览中心站和温泉东站之间的嶺海香澜郡瑜院产品类型较多，既有洋房、小高层等普通住宅，也有别墅房源在售，小高层、洋房单价14500元起，别墅产品单价18000元起。

三盛国际海岸可能是目前M11沿线地铁房（含近地铁房）中最北端的项目了，临近温泉东站，产品类型包含高层和洋房，其中高层产品均价1.3万元。

最近一段时间，即墨加大蓝谷片区宅地供应量，未来一段时间将有更多新盘上市，其中不乏有靠近M11的地铁盘。此外，像鲁商健康城这类非地铁盘，也在销售时承诺业主未来将开通从项目到地铁站的接驳班车。可以预见，蓝谷片区将成为下半年青岛楼市竞争最激烈的区域之一，于置业者而言，或许是购得高性价比房源的好时机。