融资难却平均月入近10宗地 这些房企如何再造“平衡木”?

搜狐焦点青岛市场 2018-08-10 07:31:54
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翻开8月新篇章,2018年的房地产市场已然在悄无声息的硝烟中打响一场场战役,各线房企竞相角逐。房地产行业正进入快速洗牌期,规模成为第二梯队房企求生存、谋发展以及冲击千亿元、力争上游的关键靶心。

导言

翻开8月新篇章,2018年的房地产市场已然在悄无声息的硝烟中打响一场场战役,各线房企竞相角逐。房地产行业正进入快速洗牌期,规模成为第二梯队房企求生存、谋发展以及冲击千亿元、力争上游的关键靶心。

为拓展规模,融资和盈利能力成为房企生存和发展的关键,也成为横亘在第一二梯队房企中间的“分水岭”。

经梳理发现,2018年上半年,房地产行业集中度进一步提升,“马太效应”加剧,“强者恒强”的局面日益稳固。虽然房企总体销售规模保持了较高增长,总额再创历史高位,但业绩增速较去年同期及全年有所放缓。其中,从地产央企的整体表现来看,一方面企业间的业绩分化格局逐渐显现,另一方面重组整合步伐提速。

未来在行业集中度不断提升的背景下,市场份额、资源将更加向大型品牌房企靠拢,高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下的多元化融资优势和高品牌溢价优势在龙头企业群中凸显。

大浪淘沙下,第二梯队房企该如何在优胜劣汰的激烈角逐中站稳脚跟、稳而求进?

规模之战愈演愈烈

投资拿地,拓展规模,从第二梯队房企的战略性动作可见雄心。

上海易居房地产研究院的报告显示,2018年7月,受季节性因素影响,TOP100(百强)房企单月业绩较6月环比下降31.5%,但仍与上半年均值基本持平。与2017年同期相比,各梯队房企在规模增长的同时,分化格局持续,TOP20(20强)门槛增幅近6成。

中原地产研究中心的统计数据显示,截至7月23日,仅从招拍挂市场的权益拿地金额看,50家房企合计拿地金额高达10940亿元。其中,19家房企拿地超过200亿元。碧桂园、万科、保利地产、龙湖地产和华润置地等一线房企权益拿地总价居于前列。

中原地产首席分析师张大伟表示,5月以来,热点城市成交量有所恢复,环比出现明显上行趋势。其中,一二线城市房价基本平稳,三四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下,大量中型标杆房企积极抢地,特别是那些500亿元销售规模冲刺1000亿元销售目标、1000亿元销售规模冲刺2000亿元销售目标的第二梯队房企,成为抢地的主流企业。

其中,河北荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称“荣盛发展”)的拿地力度引人关注。其公告显示,2017年,荣盛发展通过招拍挂及股权并购方式,将100多宗地块收入囊中,平均每个月拿地近10块,仅招拍挂拿地全年耗资超200亿元。除2月没有新增土地外,其余11个月均有拿地记录。中国指数研究院的数据显示,截至2018年7月,荣盛发展今年已斥资108亿元,拿地逾479万平方米。

值得关注的是,今年以来,房企融资压力和还债压力倍增,部分房企对总地价过高的地块较为谨慎,多数房企选择积极进入三四线城市,但对总投资体量控制较为严格,多选择符合“短平快”产品线的地块,推动了三四线城市土地出让金额水涨船高。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,一些第二梯队房企大动作抢地以扩大规模,另一方面其融资和还债压力倍增,成为当下所有房企共同面临的问题。“房企纠结要不要囤地,囤地后如何平衡资金。如果地价一直快速上涨,不囤地会‘死’,但囤多了一旦资金链供应不畅也会‘死’。”面对这一困局,江瀚认为,房企可适量拿地拓展规模,但拿地方式可以改变。最近无论是北上广深一线城市还是二三线城市,土地价格都出现下行,应结合这一趋势求稳。如果土地价格过高,国家会及时出手限制,因此这时与其快速囤地,不如设法在经营中寻求平衡点。

第二梯队房企如何在这一过程中保持平衡,江瀚表示:“第一个关键点是求‘稳’,求快的路不好走,一定要先稳定市场。第二个关键点是求‘恒’,确保资金链不出现问题。第三个关键点是求‘精’,竞争水深火热,要打好品牌,做到少而精,才能显现出差异化的竞争优势”。

有研究报告指出,从土地市场供求结构看,一线城市在高压调控下明显降温,二线城市由于加大供应实现量升价稳,三四线城市在需求外溢和棚改带动下量升价涨。从企业拿地来看,品牌房企仍在积极补仓,并向三四线城市下沉。预计2018年下半年,在金融环境收紧及棚改政策调整作用下,土地市场将继续降温,部分三四线城市市场风险或将显现,房企拿地宜更加科学与审慎,保障现金流安全。

多元化发展谋新出路

荣盛发展旗下主要有房地产业、建筑业、产业园区、创业投资四大业务板块。在加大拿地力度的同时,2015年以来,荣盛发展提出了新的战略布局,即“3+X”战略——“大地产、大健康、大金融”以及新兴产业全面发展。

荣盛发展官网显示,2016~2020年的发展目标为:完成转型所需的整体产业布局,推进公司从房地产开发商向生活方式运营商转变,形成以大地产为主干、大健康和大金融为两翼、互联网等新兴产业为辅助的多产业综合集团公司。

近期,荣盛控股宣布收购中信国安盟固利动力科技有限公司(简称“盟固利动力”),拟采用受让和增资的方式,收购盟固利动力51.16%的控股权;交易对价合计47.22亿元。交易完成后,荣盛控股将成为盟固利动力的控股股东。

此次收购的目标公司——盟固利动力从事的是新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池、锂离子电池关键材料的研发和产业化,并正在筹备收购A股上市平台大通燃气。这一系列投资动作,均显示出荣盛发展董事长耿建明对于多元业务的发展诉求。

中型房企拓展新能源业务的案例不在少数。7月29日,北京万通地产股份有限公司(以下简称“万通地产”)宣布,拟以现金方式收购星恒电源股份有限公司(以下简称“星恒电源”)合计78.284%的股权,交易总价款约为31.7亿元。此次交易完成后,星恒电源将纳入万通地产合并财务报表范围,万通地产将增加新能源电池业务。未来,万通地产将充分发挥星恒电源在新能源电池领域的优势,加快推动公司在新能源电池领域的业务开拓,为公司长久发展提供新的盈利增长点。

万通地产称,此次收购是顺应新时代交通工具环保型发展趋势、抓住动力电池产业需求提升的发展机遇,布局新能源电池行业,进一步增强集团核心竞争力;是对公司发展战略的践行,是对集团“加大改革创新力度,强化金融资本运作,创新业务收入结构”等发展战略的实践。

近年来,许多上市房企纷纷涉足新能源产业、高新技术产业、文化旅游农牧、健康医疗、保险等领域,逐步剥离房地产主业,打造新的利润增长点。“房产+”时代各房企争奇斗艳,跨界运营成大势所趋。

多样融资应警惕风险

7月27日,上海易居房地产研究院发布《2018年2季度金融环境与房地产研究报告》。报告显示,M2(广义货币)-GDP(国内生产总值)-CPI(消费者物价指数)延续震荡下行趋势,连续3个季度为负。M1(狭义货币)同比增幅连续7个季度下行。全国银行间市场同业拆借月加权平均利率走势稳中有降。个人住房贷款余额同比增幅连续6个季度收窄。全国首套房贷平均利率连续7个季度上行。房企到位资金同比增速较去年同期下滑明显。

2018年以来,面对不断升级的楼市调控政策,加之棚改货币化等政策影响,地产板块普跌显著。在此背景下,多家上市房企推出股权激励计划,相继回购或增持公司股票。

整体来看,恒大、世茂房地产等房企回购动作频繁。7月,恒大回购达14次,耗资32.15亿港元;世茂房地产自7月5日起,除周末外连续回购,已从港交所回购约4882.5万股公司股份。回购股票,一方面意在提振投资者信心、稳定股价、避免股价下跌带来的爆仓风险;另一方面,股权增持与回购体现出了房企对长远前景充满信心,也有助于股权激励计划的实施,持续激励经营者提升其表现及效率。

行业疾呼“融资难”,家家叫苦。

荣盛发展的财报显示,其经营性现金和流资性现金流常年为负,上市11年中,超过9年为净流出。因此,荣盛发展不断通过融资“补血”拿地战略。据披露,荣盛发展2013年融资额为136.22亿元,2017年为470.58亿元,五年间增加了2.45倍。而2018年,荣盛发展计划将以项目开发贷款融资为主,以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式为辅,计划新增信贷融资600亿元。

7月10日,耿建明增持荣盛发展101万股股份,个人持有股份已占公司总股本的12.76%。很快,耿建明又着手进行股权质押。7月16日,荣盛发展公告称,荣盛控股向国联证券质押8000万股股份,占总股本的1.84%。

荣盛控股此次质押荣盛发展的股份,主要是为了获取收购盟固利动力资产的资金。事实上,耿建明近年来为了缓解资金压力、获得经营现金流,质押荣盛发展股份已成为其常规动作。随着各大业务板块拓展,耿建明的融资需求逐渐增大。

与此同时,随着融资规模扩大,荣盛发展资产负债率居高不下。年报显示,2017年,荣盛发展资产总额为1917.33亿元,负债总额为1623.53亿元,资产负债率达84.68%;2018年一季度,其资产负债率达84.78%,再创新高。

8月1日,阳光城集团股份有限公司公告称,其合并持有100%权益的子公司武汉中大十里房地产开发有限公司,接受中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行提供不超过10亿元的融资,期限不超过3年。作为担保条件,武汉中大十里15%股权作为质押,同时公司为上述交易提供连带责任保证担保。

第二梯队房企一边迅速扩大规模、忙着抢地,另一边频频质押股份、高呼融资难。在高频质押的背后,中小型房企显示出经营现金流量不足、融资规模不断扩大、资产负债率高企等问题。

江瀚表示,房企“二八分化”将日益严重,这是行业发展趋势。“马太效应”会让房企在降低速度后,更加注重经营和质量问题。过去市场风口出现泥沙俱下、良莠不齐等问题将得到一定改善。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷近日曾在演讲中用“大稳小乱”形容今年的市场:“楼市将回归零增长。大稳就是不突破上限,也不突破下限。这种情况下,个别区域市场会有波动,但楼市整体不会大起也不会大落。”

2016年以来,三四线城市房地产市场崛起,此前资金链被拖住的房企回笼了大量资金。而从全国房地产新建住房市场看,三四线城市成为近一年多来楼市成交的主力增长区。2018年,房地产销售业绩骄人,龙头房企碧桂园上半年销售额勇破4000亿元,处在规模爆发期的中型房企也纷纷加速追逐。不过,借助三四线城市销售火爆推高规模的房企,接下来可能会面临困难,因为这些城市货币化棚改市场正在紧缩,后续改善性需求发力空间或将有限。

有业内人士分析,2018年,房地产市场进入调整期,行业销售额增速将有所降低,整个行业步入降温阶段,规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场。标杆性房企竞争优势凸显,销售规模仍将扩张,无疑给第二梯队房企敲响了警钟。

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