「土增清算」清算单位如何确定?

清算单位的确定， 直接影响到企业是否达到清算条件。

那么清算单位如何确定？

房地产开发企业分期开发的项目，一期测算亏损，二期测算盈利 ，能否一期二期合并清算达到盈亏抵消？

同一期项目，有10幢楼，是否每一幢楼都可以进行单独的土地增值税清算？能否每5幢楼进行一次土地增值税清算？

我们先来看一下清算条件，再来讨论如何确认清算单位。

依据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知  国税发[2009]91号文，土地增值税清算条件分为两种情况，排名前列种情况是企业应当进行土地增值税清算，并且企业应当主动按照规定的时间（符合条件之日起90日内）进行土地增值税清算；第二种情况是，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，并在纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

排名前列种情况：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

第二种情况：

符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

注意：国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

根据清算条件的相关规定，什么是整体？什么是85% ？如何确认一个整体项目？

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）排名前列条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

从政策规定看，清算单位以房地产开发项目为基础，由“有关部门”审批，那么有关部门审批指的是什么呢？

国家有关部门包括:发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。

房地产开发项目的规定：

《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第七十四号）第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

所以，房地产开发项目在拿地之前，项目的用地性质、开发强度等规划条件就已经被确定好了。

实务操作：明文规定的地区多以《建设工程规划许可证》为清算单位,还有一部分以发展改革部门立项为清算单位。

建设工程规划许可证：

建设工程规划许可证管理的对象是建设工程，不是房地产项目建设的全部内容。一个房地产开发项目可能有一个或多个建设工程规划许可证。它是规划管理部门对房地产开发项目的建设工程的位置、类别、数量、层数、外形、间距等建设内容开展行政管理的手段。

　　因此建设工程许可证许可建设的只是一定范围的建设工程，而不能称为房地产项目本身。所以说，如果建设工程规划许可证可以确定清算单位，那么一个房地产开发项目领取了两份或多个许可证，能否先清算项目的一部分呢？整体项目配套的基础设施和公共工程未完成建设，在清算时如何确定成本？

建筑工程施工许可证：

建筑工程施工许可证是对建筑工程施工手续、拆迁、施工单位资质、安全、质量、施工图纸、技术资料等施工条件进行管理的手段。建筑工程施工许可证的工程范围相对来说可能更小。

　　如果房地产开发企业可以以建筑工程施工许可证确定的工程范围作为清算单位，那么一个房地产项目将会划分成过多的清算单位。

以立项批文确定：

发展和改革行政部门批准、核准、备案的立项文件确定房地产开发项目，包括了开发建设的全部基础设施和房屋。

将其作为清算单位，与实务及税收政策规定趋于一致，且能够有效避免符合清算条件时成本不确定的问题，减少了将一个房地产项目分为多个清算单位而引起的成本分配争议问题。虽然以发展和改革行政部门批准、核准、备案的立项文件确定房地产开发项目作为清算单位最符合税收政策，可是实务中，不乏有些企业的情况是倾向于分为多个清算单位去清算。

结论：清算单位的认定决定了项目清算是否需要再进行分期清算,清算单位的规模越大,往下分期清算的可能就越大。分期清算或不进行分期清算,对清算税款是否能递延申报缴纳以及清算整体税负的高低有重大影响。不管房地产开发企业以哪种方式确定清算单位，在实际操作中，都可能会遇到一些问题，建议应与当地税务局沟通。

各地政策:

北京规定：以发展改革部门立项批复时间作为划分时点。对于一个房地产开发项目,在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的,主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。(京地税地[2007]325号,第四条)

广州规定：(1)对于符合土地增值税清算条件,属于分批取得立项批文、整体开发统一核算的房地产项目,清算时原则上应作为一个清算单位。(2)对于分期开发房地产项目,符合下列情形之一的,应视为分期项目:①同一开发项目内,房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。②同一开发项目内,房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。(3)对于分期开发房地产项目,以分期项目作为清算单位;但是,如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的,清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。(已废止,广州市地方税务局公告2015年第19号)

青岛规定：土地增值税以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的建设项目为单位进行清算。房地产开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目,以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的分期分批建设项目为单位进行清算。(青岛市地方税务局公告2016年第1号,第六条,已废止;青岛市地方税务局公告2018年第4号)

具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定,属于分期开发的项目,参照政府相关部门颁发的(建设工程规划许可证X建筑工程施工许可证商品房(销售)预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目,应分期进行清算。(青岛市地方税务局公告2018年第4号,排名前列条)

天津规定：土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算,各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。(天津地方税务局公告2016年第24号,第五条)

贵州规定：土地增值税以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位。对于分期开发的房地产项目,以房地产开发企业取得的《建设工程规划许可证》确定的分期项目为单位进行清算。(贵州省地方税务局公告2016年第13号,第四条)

宁波规定：清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准。(甬地税二[2009]104号,排名前列条)

安徽规定：房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。上述国家有关部门是指发展改革部门,或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。上述分期开发的项目,是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的,纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告,主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况,经调查核实、集体审议,综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目,应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。(安徽省地方税务局公告2017年第6号,第十条)

以下情况应当认定为同一分期开发项目:(1)取得多个《建设工程规划许可证》,只取得一个《建筑工程施工许可证》的;(2)取得多个《建设工程规划许可证》,且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工,经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划章许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。(安徽省地方税务局公告2017年第6号,第十一条)

大连规定：土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。(大连市地方税务局公告2014年第1号,排名前列条)

辽宁规定：确定土地增值税清算单位时,地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位;对于分期开发的项目,地方税务机关应以住建部门或土国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。(辽地税函[2012]92号,排名前列条)

山东规定：主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目,结合《建设用地规划许可证》建设工程规划许可证》确定项目管理单位,对于分期开发的项目,应当以分务期项目为单位进行管理。(山东省地方税务局公告2017年第5号,第五条)

土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证X建设工程规划许可证》确定。(山东省地方税务局公告2017年第5号,第二十九条)

厦门规定：土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算:对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准,以分期项目为单位清算。2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目,可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准,以分期项目为单位进行清算。(厦门市地方税务局公告2016年第7号,第二十五条)

四川规定：土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。(四川省地方税务局公告2015年第5号,排名前列条)

重庆规定：房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的,可选择以工程规划项目(分期)为清算单位。(重庆市地方税务局公告2014年第9号,排名前列条)

纳税人应于房地产项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。清算单位经报备,不得调整;未按规定报备的,以工程规划项目为清算单位。(已废止,重庆市地方税务局公告2015年第5号)

广东规定：房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算对于分期开发的项目,原则上以规划建设部门的项目修建性详细规划批准文件确定分期开发的清算单位。(广东省地方税务局公告2014年第3号,第十三条)

湖北规定：滚动开发项目,以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。(鄂地税发[2008]211号,第五条)

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,以分期开发项目为单位清算。(鄂地税发[2008]207号,第四条)

湖南规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。(湖南省地方税务局公告2014年第7号,第二条)

吉林规定：最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书(立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证)为依据。开发项目分期的,为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。(吉林省地方税务局公告2014年第1号)

江苏规定：土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长,纳税人自行分期的开发项目,可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。(苏地税规[2015]8号,排名前列条)

清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算:普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。(苏地税发[2009]72号,第十七条)

江西规定：房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。(赣地税发〔2013〕117号,第三条)

内蒙古规定：土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位,原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。如果企业的分期与《建设工程规划许可证》不一致的,以企业的分期项目为清算单位。(内地税字[2014]159号,第二条)

宁夏规定：土地增值税以市、县人民政府所属住房和城乡建设、房管等部门审批(备案)的纳税人房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。(宁政发[2015]43号,第九条)

山西规定：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。(山西省地方税务局2014年第3号,第四条)

新疆规定：土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。对开发周期较长,纳税人自行分期的开发项目,可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。(新疆维吾尔自治区地方税局2016年第6号,排名前列条)

云南规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。(云地税发[2007]180号,第二条)

浙江规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。(浙江省地方税务局公告2014年第16号,排名前列条)

深圳规定：对开发期超过3年的项目,纳税人可以根据其开发进度,选择会计核算相对独立的部分进行分期清算,并将分期计划报送主管税务机关。(深圳市地方税务局公告2015年第1号,第十六条)

黑龙江规定：房地产开发项目以国家有关部门(以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位。(黑龙江省地方税务局公告2016年第1号,第四条)