排名前列:官方详解调控新政 预示着怎样的楼市风向

关于《青岛市国土资源和房屋管理局关于促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》政策解读

时间：2018年4月20日星期五

参加人员：产权登记科科长孙平

房产交易科科长张文东

市场管理科科长宋相春

档案信息科副科长杨珊珊

访谈主题：房地产市场政策解读

主持人：随着经济社会的快速发展，房地产市场一直是老百姓关心关注的热点问题。4月18日下午，青岛市国土资源和房屋管理局官网发布了《关于促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》（下称《通知》），宣布自4月19日起将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将现售期限从2年提高至5年。《通知》明确要求，在青岛市（六区），已有1套住宅的户籍居民家庭，在限购区域内限购1套住宅；对拥有2套及以上住宅的户籍居民家庭，暂停向其售房；新购商品住宅和二手住宅，须取得《不动产权证》满5年后方可上市交易。在老百姓看来，这是自2017年3月份青岛出台限

购、限售政策以来，青岛再次出台措施为楼市调控“加码”。孙科长，这次政策出台，对我们老百姓会有什么影响？你能给我们解读一下吗？

孙平：好的。主持人好，观众朋友大家好！这次出台的房地产政策，是很有必要和及时的。主要目的是进一步贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照国家关于加强房地产市场分类调控的总体要求，持续促进我市房地产市场平稳有序运行。

我先把这个《通知》的主要内容读一下吧。

一、在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，对已拥有1套住房的本市（七区三市，下同）户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

二、在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

三、售房单位应在2018年4月28日（含当日）17：00前将本通知实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的商品住房明细及交易证明材料（包括商品住房的认购协议、认购单，购房发票、税控收据、非税控收据和资金支付凭证等）报房屋所在地房产交易管理部门。

四、买卖双方或经纪机构应在2018年4月28日（含当日）17：00前将本通知实施前已经形成交易尚未完成网签备案手续的存量住房完成网签备案。

本通知自2018年4月19日起正式实施。

主持人：好的，孙科长，《通知》排名前列条提到：在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，这个范围是市内六区，不包括即墨区是吧，这条的具体内容你能给大家讲讲吗？

孙平：是的，排名前列条主要规定是限购的内容，具体来说包括房屋限购的范围是市内六区，即墨、莱西、平度、胶州范围内的住房不在限购之内；对购买人群分为三类，排名前列类是本市（青岛七区三市）户籍居民家庭，第二类是有社保外地居民家庭，第三类是无社保外地居民家庭；限购的数量分别是：本市户籍居民家庭拥有两套或两套以上住房的，不能再购买住房，有社保外地居民家庭拥有一套或一套以上住房的，不能再购买住房，无社保外地居民家庭不能购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。上述规定仅限于青岛市内六区，即墨区不在限购范围内。

这次的政策与2017年3月调控政策相比，本市居民购买限购范围内的住房，由“暂停发放第三套住房贷款”变为“暂停向其售房”。重申“房住不炒”的基本定位，同时强调仅对住房进行调控，而商业、工业等其他非住宅类房屋不在调控限购范围内。

主持人：张科长，《通知》第二条提到不动权证书满五年后方可上市交易，这与以前的规定证书满两年可以交易相比，是不是对限售的年限都延长了？

张科长：主持人好，听众朋友大家好。这种理解是不正确的。第二条规定：在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。这条规定可以从以下两方面来理解，一是购买时间。在《通知》下发后，也就是2018年4月18日后购买的住房（包括新建商品住房和二手住房），要在完成登记取得《不动产权证书》5年以后才可以上市交易，包括对外出售、赠与他人等转让行为。而在本《通知》实施之前已经完成交易或取得不动产权证书的，仍按证书满两年上市交易的政策执行。二是住房的取得方式。这条内容规定仅限于“新购买”，对于因继承、司法协助、夫妻更名等原因发生的产权转移，不受5年限制，按照2017年3月份的调控政策规定执行。

除此之外呢，对于拆迁安置房屋、经济适用房（园丁小区、书香门第）、限价房、人才公寓等政策性保障住房，上市交易均不受调控政策规定的2年和5年限制。

主持人：刚才两位科长给我们解读了《通知》中关于限购和限售的相关内容，我们对内容的规定有了进一步的了解，其中提到了新购新建商品房，我想老百姓看到这个通知会比较关心新房子网签的问题，杨科长，对于那些在通知下发前已经买了新房子但没及时办理网签合同的应该如何办理呢？

杨科长：主持人好，听众朋友大家好。刚才，主持人提到的这个问题也是《通知》中第三条规定的内容，涉及到政策的衔接，按照《通知》规定：开发企业应该在2018年4月28日（含当日）17:00前将本通知实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的商品住房明细及交易证明材料上报我处，具体包括：排名前列，住房明细，应涵盖购房者姓名、身份证明号码、房屋坐落、购房时间、联系电话；第二，交易证明材料，包括商品住房认购协议、认购单，购房发票、税控收据、非税控收据和资金支付凭证等。

对于这类本《通知》实施前已形成实际交易尚未完成网签备案的，并于2018年4月28日（含当日）17:00前将商品住房明细及交易证明材料上报我处的商品住房，仍然可以在取得不动产权证后两年交易。此类房屋不受新政影响，购房者可按原计划有序办理，无需恐慌。

主持人：刚才杨科长给大家介绍了在通知下发前没来得及办理网签备案的新建商品房的政策衔接，张科长，我在网上也看了一些相关政策解读的信息，比如：4月28日之后取得房产证的，满五年才能交易，4月28日之前取得房权证的，满两年即可交易。这么解读正确吗？

张科长：这么解读是不准确的，应该区别对待，不能简单的以4月28日取得不动产权证书为节点，来界定是否按两年还是五年的限售标准。在《通知》实施前，存在买卖双方已对房屋达成购买协议，并支付对价或部分房款，但因各种原因没有办理二手房网签备案手续，对于这类交易情况，通知规定，在2018年4月18日之前已经完成真实交易但尚未完成网签备案手续的，买卖双方应在2018年4月28日（含当日）17：00前到登记中心完成网签备案手续。对于这种情况，在办理过户手续时，只要能够提交4月18日前的房款支付凭证（银行流水），且已于4月28日前完成备案的，将视为满2年后即可上市交易；对4月19日后（包括4月19日）完成交易办理网签的，登记后取得产权证，须满5年后才能再次交易。

主持人：刚才各位科长从专业的角度详细解读了通知中的各项规定，相信大家对通知内容有了全面的了解。现在我们即墨的房地产市场也是比较活跃的，购房买房也是大家平时比较关注的热点，今天区不动产登记中心市场管理科宋科长也来到了我们的直播间，请宋科长为大家讲讲在购买房屋时应注意的问题。

宋科长：主持人好，听众朋友大家好。购买房屋是我们生活中的大事，房屋价值高，市场选择性大，买卖房屋对普通老百姓来讲都是感觉比较复杂的事情，在这里，我结合日常处理的咨询和纠纷问题，给大家提几条建议：

一、购买存量住房，也就是我们平时讲的二手房买卖，一般都是通过房产中介选房、买房。

首先，通过中介买房子时，应选择正规、信誉好的中介，这样的中介经营场所都会按照我们管理部门的要求对相关资质、业务流程、收费标准进行公示，公示的材料包括：营业执照和备案证明文件；服务项目、内容;业务办理程序;收费项目、依据等。

其次，为避免日后纠纷，要与中介签订房屋经纪服务合同，合同中要明确约定以下内容：房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;服务费用及其支付方式;合同当事人的权利和义务;违约责任和纠纷解决方式。签约时，要认真阅读合同相关条款，特别要约定好违约责任和纠纷解决方式。

再次，购房者要详细了解所购买的房屋状况，比如实地查看房屋自然状况，通过信息查询方式查看房屋有无抵押、查封情况，有无其他纠纷，做到心中有数。买卖双方签订合同时，要对付款方式、付款时间、交房时间、物业费用、交易税费、维修资金缴纳等进行明确约定，明确双方违约责任，避免出现纠纷后，无法保障各自权益。

二、购买新建商品房需要注意的问题

（一）、楼盘是否有预售许可证

根据国家有关规定，开发企业对外预售新建商品房必须取得预售许可，所以在购房时首先要看项目有没有“预售许可证”，开发企业应当在其销售场所对五证两书进行公示，“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》。买房人查看该项目是否具有“五证、两书”就能知道楼盘销售是否合法。在现场公示的材料还包括：销售房源、房屋价格、房屋面积、合同文本等。

（二）、注意“订金”与“定金”区别

买房一定要注意“定金”与“订金”的不同，对于“定金”，《合同法》相关条文规定：双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不返还。至于“订金”，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时应无条件退款，消费者违约时可以要求经营者退款。

（三）、合同内容细节

1、面积误差处理方式

合同约定的面积与产权登记的面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比特别值超出百分之三时，购房者有权退房。

2、变更规划设计处理方式

开发商如变更设计并经规划部门批准后，开发商应在确定变更之日起十日内书面通知购房者，购房者在接到通知后十五日内应作出是否退房的书面答复，如在十五日内未答复，视为同意变更。开发商未通知的，购房者有权退房。购房者退房的，由开发商承担违约责任。

3、土地以及房子的抵押情况

购房前，可到房管部门或通过青岛网上房地产网站查阅该楼盘是否存在土地抵押或拟购房子有无已被出售或已被抵押的信息。