预售惹出的祸 交给现售就能消停吗?

搜狐焦点青岛市场 2020-10-29 17:14:48
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​近几年,全国各地房地产市场似乎都不是很消停。

近几年,全国各地房地产市场似乎都不是很消停。

除了众口一致的“涨价”惹人厌之外,烂尾、装修、物业等售后问题也是层出不穷,让人人安居的避风港便成了费心维权的“火葬场”。

预售有风险 现房呢?

提起楼盘的“售后维权”,不少购房者和路人除了归罪于开发商外,也归咎于新房预售这一制度。这样的说法也并非毫无依据。

还记得年中云南爆出的烂尾楼——别样幸福城,由于所谓的“资金断裂”而烂尾,导致“昆明30户居民住进烂尾楼”的新闻一度冲上了热搜前榜。不少业主买房六年多,既要不回钱来、又收不了房,无水无电、无门无窗,居民们只能自发形成安保队巡逻,自己发电、送水,勉强度日。也恰如网友的嘲讽,别样幸福城实际上是“别让幸福成”。

图片源自搜狐焦点

关于烂尾楼的争议,青岛也有。位于市北区的秀兰禧悦都,近几年频陷入“停工”“烂尾”的负面中;老沧口的商业大厦(现九力国际教育综合体)也烂尾了近三十年;市北中联自由港湾的前身——“双子星”自1996年封顶后便一直闲置烂尾;自2014年停工的西海岸同泰华府也烂尾,直至2019年由绿地接盘……

业主们交付了首付,又背上了数十年的贷款,转眼间却落了个“钱房两失”的下场,这于大部分省吃俭用才能买得起房的购房者而言着实不公。

说起来,商品房的预售本是为解决居民的住房紧缺而引入的,预售制度在很大程度上也保证了居民有房可住;但随着市场规模扩大、行业涉及层面增多,部分开发商便有了偷奸耍滑、钻漏洞的行径,这才导致了那么多起维权的案件,预售制度也因此“风评被害”。

就如同“倾巢之下焉有完卵”一般,苦果之下焉有无辜的一方。是以,在购房者深受其害首当追究开发商之责时,也有不少人开始热议起预售制度的存在意义,不少人也开始呼吁现售回归。

可是,预售有的风险,现售就能避免吗?

现房销售存在疏漏

在购房者尝到了预售可能带来的一系列苦果后,人们对现在少有实行的现房交付抱有较高的期待。当然,一手交钱、一手交房的现房确是能避免开发商烂尾和跑路的问题,也能降低购房者的损失,但效果如何?

深圳给出了一个参考。2016年深圳出让了一宗位于龙华的商住用地,最终由中国金茂联合中国电建以82.90亿元竞得,同时公告表示“本宗地块被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不能预售,只能以现售形式对外销售”。所以,龙华金茂府(该地块项目)也成了深圳首个商品房现售的试点项目,同时作为坐标深圳的试点,不少人都对该项目的开售情况十分关注。

龙华金茂府在某地产网站的动态介绍

那么备受关注的龙华项目,最终销售情况如何呢?现房销售的优势能发挥多少吸引力呢?

龙华项目2016年拿地、2019年开盘,现房均价10.3万/㎡。虽相较周边的项目定价高出2-3万元,但其配带的装修标准、优质教育资源、名企的口碑和现房优势,加之中高端的项目定位,可以说是斩获不少人的青睐。虽然项目优势明显,但在入市之后的情况却并不十分明朗。根据深圳住建局的官网数据显示,开盘近1年的龙华项目,而今去化尚未过半。现房的优势也大打折扣。

那么青岛呢?青岛李沧的映月公馆·河岸首府,也是主城区为数不多的现房项目。河岸首府目前在售78-145㎡高层,目标客群多为刚需和刚改;目前最新报价为2.45万/㎡,对比周边的东篱桃源和山河城·伴山星河等二手房均价2.4万/㎡的房源,河岸首府的新房价格略贵。尤其是近年来,李沧的东李板块热度直升、大有成为刚需、刚改新贵的趋势,但河岸首府却并未在东李分得多大的关注。

个案虽不能完全代表整体,但也说明现房的定价要比一般项目更有勇气。像是市北区的华能郡府,现准现房开启验资,预计均价2.9万/㎡,高出周边项目4000-6000元/㎡,登顶该片区的房价天花板。不过与均价也维持在2.9万/㎡左右的新都心板块相比,华能郡府所处的地段和板块却不占多少优势。

综合来看,在项目刨除价格、地段、产品等因素外,现房的优势确能让部分购房者心动;但若加上其余的项目因素,价格便首当其冲地成为了劝退购房者的最大门槛。龙华项目以56781元/㎡的楼面价摘得地块,刷新了深圳地王的记录;而高拿地价也注定了项目的高成本和高定价,中高端的项目定位也并非面对购房的主力群体,所以其上市并未大爆也似乎有迹可循。河岸首府的定位客群虽较龙华广泛,但也逃脱不了现房价格偏高的定律。

图片源自东方IC

对开发商而言,开发商从拿地之初便已开始斥资投入,这种投入有回报率的风险存在。倘若现房建设顺利,后期也有价格、配套和周边项目等因素影响自身销售情况,若销售实际低于预判效果则有资金链断裂的风险,开发商得不偿失、无法回本,还有可能背负巨额债务。这对实力雄厚的大企业来说尚且有一定生存压力,更何况对部分中小型企业呢。

对于购房者而言,开发商为争取回本、谋求利润的操作,则有抬高房价的风险。现售需要开发商前期投入巨额资金,而为争取尽快回血运作,项目的初定价将尽可能的地增加盈利额,争取每售出一套都能得到最大化的利润。最后的结果,还是增加了购房者的购房压力。

是预售的期房好 还是现房销售好?

对购房者而言,无论是购买期房还是现房,都各有好处、各有风险。

期房风险大,但选择空间也大。期房作为在建甚至是在规划的房源,其成品基本依赖开发商的操作。而全面交由开发商运作,后期则有货不对板、延期交房、烂尾跑路等的风险存在。但不可否认,期房也有一定的优越性。期房作为预售房源,开发商的资金回流压力不是特别大,所以定价相对友好,有时也会适时推出优惠活动;且可货比三家,项目、户型、价格等选择空间大,购房者的还款压力较轻。

现房入住灵活,但购买压力大。现房可即买即住,对租房人群而言解决了住房的紧迫性,同时也能节省部分租房资金;且现房周边配套基本固定,不存在规划后期变更的问题。但现房作为已建成并且可能有入住率的房源,在户型、位置等上的选择便有限;开发商斥资投入,后期的定价中则尽可能的放大利润空间以尽快回收,所以价格方面购房者的压力较大。

其实,期房也好、现房也罢,能物有所值的就是好房。即便当下由预售引发的风险问题一直存在,但不可否认预售还是实现了不少人有家的愿望。且无论是选择购买期房还是现房,交房时最好请专业验房人员进行检验,减少损失。

至于你,是更倾向于预售还是现售呢?

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