房企融资全方位收紧 贷款额度成“香饽饽”

近期多家房企百亿元规模的公司债频频被中止，房地产融资收紧成为关注焦点。

实际上，自2016年10月之后，房地产监管政策开始收紧，尤其是2017年监管部门开启了新一轮全面调控，严控资金违规流入房地产行业。

值得注意的是，去年底发布的《关于规范银信类业务的通知》（以下简称“55号文”）明确了银信类业务定义及银信通道业务定义，强调商业银行和信托公司开展银信类业务时不得将信托资金违规投向房地产，将房企通过银信通道进行融资的方式强力收紧。

在发债难度增加、资管计划等其他渠道融资收紧的趋势下，较新数据显示，银行贷款在房企融资中的份额提升。同策数据显示，今年5月份房企债权融资方式中，境内银行贷款环比翻倍。与此同时，银行也不断在审核流程、放款周期以及融资成本等方面收紧房企信贷。

银行贷款回升

在推动供给侧结构性改革，加强“三去一降一补”的大背景下，金融支持实体经济在持续推进。

5月份，央行公布的《2018年4月末社会融资规模存量统计数据报告》显示，4月末对实体经济发放的人民币贷款余额为124.96万亿元，同比增长12.8%；对实体经济发放的外币贷款折合人民币余额为2.48万亿元，同比下降6.9%。

而房地产行业是金融降杠杆、防风险的重点领域，目前多项新规严控房企融资渠道，房企的融资难度大大加大，房企的融资总额下降严重。今年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额为近一年来较低。

今年前4月还出现了房企境外融资的热潮，但很快监管部门开始控制境外发债的节奏以保障债务的安全性。

由于境外发债等融资渠道受阻，叠加年初以来债市违约事件频发，监管部门对房企发债进一步收紧。

与此同时，5月份房企境内银行贷款融资额成倍数增长。同策研究院监测40家典型房企数据显示，5月份房企的债权融资占融资总额的99.75%，其中境内银行贷款共发生17笔，总额98.63亿元，环比上升108.98%，占比21.86%，排位于中期票据、信托贷款后第三。同时，通过委托贷款和海外银团贷款方面，融资金额均为零。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“如果说没有一个较好的盈利计划，那么发债本身也是难以通过，或者说通过以后也会有兑付的压力。而债务过大，往往容易引起资金链困境等质疑。”

尽管银行信贷成为房企低成本融资的“香饽饽”，但银行对于房地产开发商的信贷授信多采取设置门槛对房地产企业进行排名，俗称“白名单”制度。

“年内很难放松，普遍性收紧，可能对排名前50 甚至20的开发商稍微宽松点。” 同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，“银行对于房企‘白名单’的排序，每家都有自己的模型和算法，基本上会根据房企销售业绩、回款情况、负债率、经营状况、偿债能力以及到底是国企还是民企等核心指标，来判断对一家企业的授信额度。大体的逻辑是这样，具体的看每家银行的投资风险偏好，一般对于排名靠前的房企会重点关注。”

联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖认为，未来房企通过开发贷获得融资的难度将继续分化。今年由于信贷额度增加、银行补充资本金、存款利率浮动上限适度放开，龙头房企所开发的符合“四三二”要求的项目，获得开发贷相对容易。而中小型房企，在地产调控持续的背景下，获得开发贷会愈发困难。

“对于银行贷款来说，收紧是大概率，但是很显然，银行贷款方面应该说是前紧后松。换而言之，到了下半年预计此类收紧的态势会有所放松。部分银行方面预计还是会给予较为宽松的政策。”严跃进认为。

监管现场检查

2017年是各家银行被要求自查信贷资金违规投向房地产行业的行为，而今年则是监管对金融机构的现场检查。据了解，今年6月20日前，各地银监局要向银保监会报送整治银行业市场乱象的阶段性工作，而有关罚单或将公布，对于银行资金违规进入房地产也是今年银保监会的工作重点。

作为房地产重要的融资方式之一，实际上，银行贷款已经被多项监管政策收紧。

去年4月，原银监会发布的《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》就明确严禁资金违规流入房地产市场，切实抑制热点城市房地产泡沫。

今年1月13日，原银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，其中“反宏观调控政策，包括违反信贷政策和违反房地产行业政策”被列入了整治银行业的八乱象的要点之一。明确乱象行为包括：“直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向‘四证’不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资。”

而在行政处罚方面，今年以来已有多家银行领罚单。今年一季度共处罚银行业、保险业机构646家次，罚没合计11.58亿元。据了解，资金违规流入房地产行业是重要处罚案由。

随着金融监管不断升级，年初某股份行的一则暂停受理房地产行业新增授信业务的通知，释放了银行进一步收紧房地产信贷策略的信号。同时，银行授信亦出现转向。一方面，银行对房地产开发贷的额度收紧、贷款利率提高。另一方面，大力进军住房租赁市场。

去年下半年至今，五大国有银行以及部分股份制银行 纷纷布局租房市场，与各地省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，提供的意向性授信，多个项目合作规模达百亿或千亿级别。

“对于租赁市场来说，融资渠道不断在拓展，尤其是险资进入的机会增加，所以其实都会带来很多新的机会。”严跃进认为。