买大没实力买小靠运气 “青漂”距离安家青岛还有多远?

搜狐焦点青岛市场 2019-09-25 16:50:01
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青岛楼市,对于初次买房的刚需族而言,有不低的门槛。

这两天,有两件事在青岛的楼市圈挺热闹的:一个是某数据平台发布全国321城市8月住宅平均房价指数,青岛以21343元/㎡的“成绩”排在全国第13名;另一个是市区某项目开盘,三千多人“抢”不到700套房源,在平平淡淡的“金九银十”里风光无二。

这两件事对于没有买房需求的人可能冲击不大,但对于打算出手的初次置业者而言可能算不上什么好消息。

首先,在市场相对低迷的情况下,不少人“期盼”的降价迟迟没有出现,青岛住宅价格还处在一个相对“不友好”的阶段。其次,大环境“如此之差”,想买房的人依旧不少,即便是总价相对较高的大户型房源,依旧开出了“四选一”的盛况。青岛楼市,对于初次买房的刚需族而言,依旧有不低的门槛。

尽管如此,对于有最基本居住需求的刚需族而言,买房还是要提上日程的事情。对于经济实力尚可或者有父母帮衬的购房者而言,无论是循序渐进还是一步到位,差别仅仅是在需要买房的当下,最中意的究竟是套什么样的房子而已。但对经济不甚宽裕或者在青岛没有根基的“青漂”来说,选择就比较局限了。

理想的情况中,小户型住宅确实是刚需最好的选择,一来总价低负担小,二来对小家庭来说,90平以下的户型确实足够居住。但现实往往不尽如人意,曾经青岛市面上供应量充足的小户型住宅竟成了稀缺户型,整个青岛仅有不到80个新建商品房项目有70-90平的房源,市区房源更是凤毛麟角。因而不少人把目光投向了二手房市场,但买二手房也并不是一件简单的事情。

现代人买房首先要考虑的就是贷款问题。目前青岛市区二手住宅市场小户型房源分布较多的有团岛、台东、海云庵、水清沟、沧口、李村公园等区域,但突出的问题就是房龄较大,普遍在15年以上。而一般情况下,二手房贷款会遵循“房龄+贷款年限不超过40年”原则,也就是说房龄越大,贷款年限越少,月还贷金额就越高,甚至有些房源,根本无法申请贷款,只能一次性付清。个人感觉,如果能一次性拿出六七十万房款的购房者,可能就直接去买新房了吧。

举个例子:

以一套房龄15年,总价100万元的房屋为例,首付30万,贷款70万,最高可以申请25年贷款:

按基准利率4.9%计算,每月还款4051.45元(等额本息);

按基准利率上浮10%计算(5.39%),每月还款4252.75元(等额本息);

按基准利率上浮20%计算(5.88%),每月还款4458.90元(等额本息)。

其次,居住环境大考验。在青岛,上世纪九十年代中期以前建成的住宅,基本是不设置“客厅餐厅”的,二居室就真的是两个卧室一个厨房一个卫生间再加一个小小的过道,换算成现在的说法叫“一室一厅”。这种住宅格局,按照现在居住习惯的布置,小两口住没有问题,孩子小也可以将就,但如果需要请双亲来照顾小孩就有点局促了。(不要受电视节目的影响,觉得老房子都可以“魔改”,青岛市区的老房子层高普遍不超过3米,顶多就是架个子母双层床,错层什么的不要想了。)

另外,不要说上世纪建成的房子,就是2005年前后交付的小区,很多在停车位设置上都有bug,没有地下车库,小区地面上的停车位有限,大部分只能停靠路边,不但有各种安全隐患,还有随时到来的违停罚单。

所以说,能选到合适的二手房是要拼人品看运气的,实在选不到就只能将就吗?其实也不是。

符合政策的购房者,可以尝试申请人才公寓。每年青岛都会建设一批人才公寓,而今年这一建设任务的数字是不低于2万套。对于在青岛没有住房且符合青岛英才211计划中确定的引进人才、经认定符合规定条件的来青创新人才、投资创业人员和创客而言,这也不失为一个很好的选择。

靠近商圈交通便利的小户型公寓也是“青漂族”过渡时期可以考虑房源,面积小总价低,不限贷,不影响后面购买普通住宅的“首套房资格”。特别是部分民水民电的公寓项目,除了物业费略高,基本也没什么大问题。

最后要说的是,其实青岛主城区90平以下的小户型房源还是有的,三成首付在五十至七十万左右。其中总价最低的是位于市北的大都汇,毛坯高层均价19200元/㎡,最小户型为81平;户型面积最小的为崂山区的海信依云小镇,在售69㎡、77㎡小高层,均价27000元/㎡,总价约为200万/套;性价比较高的有李沧首创首创禧悦天海和青岛印象湾,均为装修房源,总价在170万/套。

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