一平方卖14620元,这样的青岛房你愿意买吗?

搜狐焦点青岛市场 2019-09-04 16:58:33
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对不起,这只是“地基”价格!

14620元/㎡的价格在青岛楼市圈是个什么概念?

刚刚结束的八月,青岛全域新建商品房均价是14953元/㎡,笼统的来说,整个东海岸主城区再加上原来的黄岛区新房均价都超过了“14620”这个数字。而这个数字出现在8月青岛的市北区,怎么样,是不是有点心动?要知道三年前市北就找不到单价低于一万五的新房了。不过,别高兴得太早,这只是市北一宗土地的楼面出让单价,简单来说,可以理解为“地基钱”。这样一看,是不是又有点“堵心”了,毕竟市北连地价都涨到快一万五了。

1.

详细说这“14620”之前,我们先看看8月青岛整体的土地情况。

根据搜狐焦点网统计,8月份,青岛全市范围内共出让商住用地27宗,涵盖市北、李沧、西海岸、城阳、即墨和胶州等六区市,总出让面积918677.44平方米,环比下降30.5%;总出让金额844827.7551万元,环比上涨17.33%。中铁、海尔产城创、青特等大型房企均有斩获。

从各区域出让情况来看,西海岸以出让8宗总出让面积317998.04平方米的优势,位居8月各区出让首位;市北区总出让面积183653.6平方米,屈居第二;即墨区紧随其后,月出让161870平方米排名第三。值得一提的是,尽管市北区在出让面积上不敌“土拍大户”西海岸,但物以稀为贵,主城区寸土寸金市北6幅地块出让金超50亿元,占全市总出让金额的59.3%。

从出让价格来看,市北区黑龙江路286号地块出让单价最高,也就是前文提到的14620元/㎡;出让单价最低的在西海岸董家口新港城区域,出让价格为930元/㎡。同样都是包含了商业的住宅地块,一东一西,一主一郊,价格相差了近16倍。

2.

毫无疑问,14620元/㎡的出让价截止到目前为止,是今年青岛土地出让的最高单价。翻看一下今年青岛土拍的成交记录,可以发现前八个月青岛出让单价最高的地块都在市北区,如无意外,年底的土拍成交排行榜,“单价地王”这一项已经提前锁定市北地块了,榜单前三甚至是前五都是市北区自己跟自己比着玩。原因何在?市区的地少呀,出让一块少一块,所以单价高呀。

然有人会说,市北并不算是主城最好的地界呀,主城区也不光市北有地呀。确实,以区位来说,面向前海的市南和背靠群山的崂山,都是不少人眼中的“好地角”,但近几年来,市南都少有地块出让,今年仅出让了一宗住宅地块,占地面积不足万平。相对于“无地可出”的市南,崂山区理论上来说有较为充裕的土地储备,但地块使用权出让涉及方方面面,截止目前,今年崂山仅出让了一宗商业地块,单价还没有西海岸的商业地块高。当然,东岸主城还有李沧,但以地价来说,也就是比西海岸的热门区域好一点,出让单价破万的地块都很少,再加上今年李沧出让的地块也很少,所以呈现出了如今这种“主城市北一家独大”的局面。

3.

关于地价和房价的占比关系,每个项目的具体系数肯定各不相同。但业内比较认可的是“三成”说,也就是地价在房价的占比中一般不超过30%。当然凡事皆有例外。

网传房价构成图

市北的这块“单价地王”位于新都心片区,临M3号线长沙路站,往南不远有保利天汇、海尔产城创世纪观邸和新都朗悦这三个在售的住宅项目,单价是26500元/㎡至29000元/㎡不等;相隔一街的和达君玥,单价在28000元/㎡,同一区域内的竞品差价不足3000元/㎡。而根据可查询的信息显示,2016年成交的天汇地块价格是5605元/㎡,2017年成交的世纪观邸地块价格是8800元/㎡,2018年成交的君玥地块价格是7585元/㎡。也就是说根据“三成占比”理论,竞品之间差价在六千元以内都是符合市场规律的。

2016年天汇地块成交截图

2017年世纪观邸地块成交截图

2018年君玥地块成交截图

如今青特以14620元/㎡的楼面地价拿下黑龙江路地块,半年或者一年后的开盘价是多少基本可以预估。如果届时房企也“三成论”定价,那么将和区域内竞品形成近两万元的差价,如果不按“三成论”定价,那么房企将面临“赔本赚吆喝”的局面,结果究竟如何,或许明年此时就见分晓了。但不得不承认的是,无论届时青特如何定价,该区域内在售房源价格“再上一层楼”不是梦想。

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