青岛房价或从这里较先松动 胶州41个楼盘较新报价曝光

2019年开年，青岛楼市不温不火。年前楼市红红火火的局面（送车位、1成首付、国外旅游、团购优惠……）仿佛一夜之间陷入沉寂，近期经调查，优惠取消、暂无优惠成了售楼处最多的回声。毕竟，在楼市前景不明朗的前提下，盲目促销可能销售达成，也可能适得其反。

在青岛楼市中，有一个普遍现象，开发商在取得预售许可证之后，实际销售价格往往比备案价格高出不少，或加精装修价格、或上浮百分比，比如，高新区多数楼盘都会增加3800元/平的精装修。在如此销售惯例中，购房者被逼接受，开发商乐享其成。但是，近期在市调过程发现，某A项目开盘之前售楼处对外报价15000元，开盘之后售楼处报价竟然降了1000元/平；某B项目春节后获得预售许可证，备案参考价格为13490-14522元/㎡，销售均价13000-15000元/㎡左右，竟然销差无几。难道销售房价预期开始降低了？而且从市调项目来看，这几个项目都集中在一个区域——胶州，难道这个区域房价开始松动了？

一个地方的房价取决于什么要素？众所周知，长期看人口、中期看土地、短期看金融。

从人口来看，人口流入大的地方，未来房价长期涨。2017年青岛市常住总人口929.05万人，比上年增加8.65万人，同比增长0.94%。其中，市区常住人口625.25万人，比上年增加128.18万人，同比增长25.79%。胶州全市常住总人口为89.33万人，增长0.9%。胶州人口增长和全市持平，但是跟市区相比，增长比差24.89个百分点。

从土地来看，胶州土地市场热闹非凡。2月18日，胶州6宗住宅地均低价成交，总价拍出8.25亿元。从在售待售新房数量来看，据搜狐焦点网购房中心统计，胶州目前新房数量超40个，成为继西海岸和城阳外，供应楼盘最多的区域。持续的土地供应也带来了成交量的提升，2018年以来,胶州新房市场表现非常抢眼,新房成交量已经从前年的第四五名上升到稳居全市第三名。

从金融来看，胶州楼市目前仍然执行的是“不限购”政策，虽然“胶州划区”吹风已久，但是目前仍没有石锤，当局鼓励限购人员在胶州购房，这对胶州楼市来说是利好。所以才有了远洋、中海、碧桂园、荣盛、新城、保利、越秀、海尔、世茂、龙湖、花样年、奥园、南信等名企大鳄驻扎。

综上，胶州楼市短期内不限购，土地楼市供应充足，人口没有大范围持续性流入……物依稀为贵，没有置业门槛，就脱离了越调控越涨、越限购越抢的神逻辑，从短期、中期和长期来看，胶州房价都不具有持续性上涨的基础。

另外，看看这里的房价，目前胶州在售待售房源超40个，入市房源多,但好地段的楼盘价格也不便宜，目前胶州房价在10000-15000元/平之间，这和相距不远的城阳高新片区相差无几，这就对胶州来说是一个挑战。虽然两个地方的均价差不多,但是城阳高新区离市区距离还近,配套相对要强一些,区域竞争十分激烈。而且在去年高新区限价摇号政策下，市区刚需韭菜已经被收割的差不多了。

胶州房价处于高位、区域优势不明显、刚需购房者被竞品区域消化，在这种形势夹击下，胶州，你房价不松动，谁松动？

附胶州在售楼盘价格表

 碧桂园湖悦天境占地面积73021.6平方米，建筑面积249683.6平方米，容积率2.4，总户数1007户，目前高层小高层和叠拼别墅同时在售，具体详询售楼处。

据悉，奥园首府壹号项目目前在售4#、5#、6#，其中4#有31层，5#22层，6#33层，户型建面为95㎡、106㎡、122㎡，三南向户型，项目整体均价为16500元/㎡，预计2021年6月份非毛坯交付。

 保利叁仟栋主推11层小高层产品，预售许可证为青房注字（胶州）第2018098号。多为2个单元，一梯两户设计。户型123/133平，备案价10000-11000元/平，售楼处整体均价10800元/平。

新城·玺樾116-132平精装洋房在售，洋房为11层，起价11000元起，均价12500元。安居少海湖畔。