别等了 明年青岛主城的房价不会降

“万众瞩目”的青岛第三次集中供地已经进行了两天。

虽然还有“大头”——西海岸新区的17幅地块未有结果，但是按照近几年来土拍的一贯调性，绝大部分底价成交，极少部分抢地熔断，偶发可能流拍。

换句话说，青岛集中土拍最热闹的部分，已经随着主城地块成交结束了。

对于这两天的成交结果，房圈的媒体大佬们各有解读，对于成交地块所在的区域发展和拿地房企的分析着墨较多。

而作为普通的购房者，可能更关心的是，这波土拍结束后，成交地块的项目会是个什么价。

具体的价格现在当然没法估计，但有一点是可以肯定的，明年青岛主城新房价格不（ken）会（ding）降（zhang）。

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主城地较高单价1.6万

过去的两天，青岛三集中共有28幅地块上市，其中市南1宗，市北9宗，李沧1宗，崂山1宗，城阳7宗，高新区1宗，即墨5宗，西海岸自贸区3宗。28幅地块成功出让25宗，流拍3宗，分别位于城阳、高新区和即墨。

通常提到青岛主城。人们会惯性的把区域锁定在市南市北李沧崂山，但随着十四五城市规划中“城阳主城化”的目标确定，把城阳高新划入青岛主城的范围，在理论上完全可行。

由此，在本次三集中出让里，青岛主城共有18幅地块成功出让。

在这18幅地块中，单价较高的为市南区的团岛地块，成交单价为16000元/㎡。

溢价率较高的为市北区海泊河地块，尽管只有一个买家一轮报价，但成交价格从起始的14200元/㎡跃升至15420元/㎡，溢价率达到了8.59%。

单幅地块总价较高的是崂山沙子口片区的青建地块，成交总价超过了17.83亿元，一幅地的价格超过了城阳6幅地块出让价的总和。

拿地最多的房企必然是中信泰富，一口气拿下了市北欢乐滨海城的7宗地，总占地面积大土地类型多样，连出让条件（建设指标）也比别的地块更为严苛，不用多想也是预料，是个有BIG的大盘。

当然，在过去两天的土拍中，也有遗憾。

城阳区亚洲杯体育场旁地块“无人出价”流拍；高新区少有一宗住宅地块，无人出价流拍。

根据卓易数据的地块分析，两幅地块的流拍与拿地成本较高不无关系。

城阳区的亚洲杯地块，拍卖起始总价约4.09亿元，其中租赁型人才住房采取提取资金的形式，保障专项资金约为1.2亿元，即便是底价成交，该地块的拿地成本也近5.3亿，折合楼面价约6551元/㎡。

高新区新悦路地块，拍卖起始总价约10.8亿，此外需要学校建设资金3.25亿，拿地总成本14.15亿，折合成本超过5200元/㎡。

尽管最终结果都是“流拍”，但过程上，还是有点差异。高新区地块没有竞买人上台，还没开始就结束了；而城阳的亚洲杯地块，竞买人上了台没出价，五分钟后自动流拍，是什么让这位买家在最后一个决定放弃，就不得而知了。

02 

主城房价不会降的三大原因

下半年开始，青岛楼市有了走下坡路的趋势。到最近两个月，部分新盘各种优惠打折降价已经是放在台面上的事了。甚至有的区域，新房价格已经“梦回”2017年了。

业内的普遍的观点，这波向下的趋势还要持续一段时间，房价也有继续“探底”的可能。

有鉴于包括西海岸在内的近远郊区域项目都有“降促”的情况，当然会有购房者考虑，这波“降促”潮会不会蔓延到青岛主城？明年青岛主城区的新房价格有没有向下的可能？

如果说在三集中之前，对于这种想法，尚且值得思考；那么在三集中之后，对于有这种想法的意向购房者，只能说，停止幻想，主城区新房普降是不可能发生的事情。

原因有三：

其一，“供不应求”。

尽管三集中主城供地占比超过了前两次的集中供地，但就成交的住宅用地数量，与一集中二集中的差别并不大。

以主城中的主城——市南区为例，今年仅有三集中团岛地块一幅地块出让，位置在配套完善、交通便捷的西部老城，拿地的又是品牌房企，从情怀到品质都能收割一波老青岛改善族，不愁卖是必然。

市北、李沧、崂山，虽然三集中都有地块成交，但从特别数量上来说，供应量并不算大。

高新区不用说，一集中无地供应，二集中三集中上市地块要么终止要么流拍。最近一次高新区的地块成交，还要追溯到今年2月份。好在高新区的项目体量都不小，即便是近一年没有土块出让，在售项目也会有上新，不会有断供的风险。

至于城阳，今年成交商住地块41宗，看着不少，但在配套成熟的核心区域供应并不多，购房者的选择空间并没有想象中的大。

其二，“面粉”决定“面包”。

这是一个老生常谈的话题。

土地价格对新房价格的影响是最直接的。

举个例子，还是说市南。少有一幅住宅地块成交单价16000元/㎡。

单说可能大家没什么概念，距离这幅地块不远的贵州路5号，同一个开发商，当年拿地单价10675元/㎡，今年新房单价约在3.5万（不含装）。按照这个房地价格比，团岛地块新房单价要超过5万。当然凡事无特别，不排除开发商要“赚口碑”，但赚口碑能压低多少价格，相信房圈的人都有数。

看看三集中成交的主城住宅地块，尽管城阳的和达地块成交单价较低，才4942元/㎡。但无论是位置还是建设指标都非常的优质。有资料显示，同区域的低密改善项目，新房单价已经在2.5万左右。

市北李沧崂山成交地块的新房大致什么价格，大致算算也就心中有数了。

其三，区域定价趋同。

没有意外，市北的绿城开平路地块，拿下了今年土拍的单价“地王”，刷新了区域宅地成交的新单价。

虽然开平路新盘的定价比较客气，并没有匹配上“地王”的霸气。但开平路地王的出现，给了同区域新房项目定价的“勇气”。

如今，购房者对于纺织谷区域新房普遍2.7万+的定价已经毫无波澜，单价冲到3万左右的新房房源也可以理解。

地价拉高区域新房定价，而定价的趋同化，让后来的项目定价大降的可能变得极低。

市北青啤地块周边新房单价3.5万上下；崂山青建地块周边新房均价3.6万+；李沧北爱情地产地块周边新房均价2.1万。三集中成交的宅地单价均高于周边项目的拿地价，即便是不算上人工和材料价格的涨幅，三集中地块新房均价也没有低于周边项目的可能。

03 

主城房价“不涨即降”

有些购房者，非常纠结于“大环境的影响”，认为在楼市整体不旺的前提下，单个项目不存在逆势涨价的可能。

还是那句话，凡事无特别。

青岛主城新房价格向来自成一脉，随大势大涨，但至少在近五年没有出现随大势大降的情况。

对于主城新房的开发者来说，不涨价就已经约等于在降价了，偶尔给点促销，已经相当于“赔本赚吆喝”了。

所以锚定主城新房的购房者，看大势看均价都没有用，看中哪个盘就去哪个盘询价。

同一个区域，如果纯新盘首开都没有释放大力度的价格优惠，就不用期待后续房源有降价大惊喜了。越往后价格只会跟同区域其他项目越接近。

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所以，今年青岛主城土拍已经尘埃落定了，明年主城新房的格局也基本确定了。

有想法的朋友们，可以开始行动了。