“认房不认贷”激活京沪楼市 政策更宽松的青岛将迎拐点?

不知道是不是要赶“金九银十”这个彩头，上个礼拜，施援楼市的政策包突然大开，“认房不认贷”、“首套房存量利率下调”，至少在几个一线城市，房地产行业度过了小阳春以来最热闹的一个周末。

京沪楼市疯狂周末 外媒都注意到了！

从本周一的媒体报道看，“认房不认贷”在北京上海等地还是挺能打的。比如北京的《新京报》说，上海楼市被激活，一天成交量顶一个月。报道里还提到了诸如售楼处通宵不打烊，开发商连夜取消折扣，房主连夜调价等大家熟悉的场景。上海的上观新闻用“凌晨2点还在签单，多个楼盘连夜调价”，来报道北京楼市。《参考消息》则引用了美国《世界新闻网》，新加坡《联合早报》的报道，称“外媒：‘认房不认贷’让中国楼市热起来！”在当今的舆论环境下，这样足以引发全民关注的事又怎么少得了自媒体的参与。几位国内房地产大V的发言显然比传统媒体更犀利。看看他们的标题——《京沪的买房人，立即行动起来！》《上海北京，楼市已见底，房价即将转涨》《一线城市，龙头已抬，拐点来了！》

认房不认贷 力度相当大

相对而言，“首套房存量利率下调”的反响相对平淡，毕竟一来政策条文不那么简单直白，二来对于楼市的支持和刺激间接得有点单薄，更关键的是，这个政策利好的只是楼市的一部分，共情不足，也就少了点共鸣。

那么我们就重点关注一下“认房不认贷”。

“认房不认贷”，实际上说的首套房的认定标准。现在青岛申请贷款时的首套房是这样认定的，以家庭为单位，在青岛没有未还清的贷款，并且名下房产不超过一套，就可以认定为首套房。大家管这叫“认贷不认房”。

北京上海等城市之前的“认贷又认房”可比青岛严苛得多，以家庭为单位，只要有过贷款买房记录，不管是不是在本地，也不管是不是已还清，统统不能享受首套房待遇。不算首套，在青岛需要多付一成首付，利率也会高出一些，但在上海，北京，如果被认定为购买二套房，首付最高可达七成，加上一线城市的高房价，对大多数普通购房者而言，这个门槛就有点可望不可及了。所以这一波“认房不认贷”，等于解锁了一批之前被高首付挡住的刚需首置或刚改持币，突然被政策赋予了买房的能力，以京沪等地的购买力和刚需刚改人群基数，热一阵儿是难免的。

一线楼市：热起来很确定 热多久很难说

怎么看待“认房不认贷”带热京沪楼市这件事？真如某些专家所说，能让之前凉意逼人的一线城市出现拐点，甚至向青岛在内二线城市传导，为同样挣扎的各地楼市解套？

这次信贷杠杆在重点城市的关键调整，确实有相当的迫切性和必要性。快打高手碧桂园都几乎步了恒大后尘，原来被认为资历背景深厚，生存稳如泰山的远洋、万科都有类似暴雷的传闻，再不做点大动作，很难说房地产不会带着国民经济彻底硬着陆。

有意无意的，无论官方，还是业者，包括与行业关联度很高的媒体，自媒体，在政策出台的前后，步调都保持了相当的一致。8月初，就有自媒体大V喊出了“认房不认贷”的呼吁，最早喊出“活下去”的行业“一贯正确”万科，也在股东大会上表示当前楼市已经超跌，包括“认房不认贷”凑齐四大一线的那个傍晚，大V们颇有点兴奋地“鼓动”，这种“不约而同”构成了这个时段楼市氛围的一部分，也可以说是上周末京沪售楼处“热起来”诱因之一。

至少在这个周末，北京上海看房，买房，包括房屋成交应该是较以往多了不少，某大V晒出9月3日上海二手房699套的日网签量，较8月和7月份的日均数字高了30%。北京楼市一知名专家也认为，一线城市这个金九银十的房价已经进入上升通道，理由是需求激增，而供应一时不可能马上增加。数字有了，逻辑也通了，但也并非没有不同的声音。比如有人就注意到所谓的通宵不打烊，售楼处看房排不上队等大场面只是来自于部分媒体的文字描述，甚至是转述，到目前为止，尚没有看到能够与上述场景匹配的影像，这显然不符合这个行业的一贯做法。用一天成交量顶一月作为重点报道的那篇文章里，也在题目中称，业内人士表示不必担心楼市过热。

与大v专家们的意见相比，笔者一位上海朋友发来的有关楼市现状的私信，也许更能体现新政下上海等一线城市购房者的心态。这位在上海有过五次以上房屋买卖经历的朋友觉得，上海楼市短期会反弹一下，但像回到之前那种疯狂不太可能。就比如认房不认贷，确实首付从70%降到35%，门槛低了一半，但首付低了，月供就拔高了，600万的房子，贷390万，每年20万还30年，家庭年收入需要维持40万的水准，对于上海普通打工人，这个压力还是非常大的。在房价增长和经济预期没有彻底逆转的情况下，认房不认贷对于一线城市的拉动很难长期化。

一个“认房不认贷”就能通穴提神，说明一线楼市的潜在需求是非一线城市不能比拟的，之前很多专家认为房地产告别黄金时代后，一线城市的房子仍具购买价值，还是有道理的。人口数量，薪资水平，全国甚至全球向往，这种地方，房子金贵才是正常。除非出现极端情况，一线城市的楼市应该是可控的。因为人家调控工具箱里的武器还有很多，随便拿出来或收起来一件，都可能像认房不认贷一样立杆见影。比如限价，限购，放宽和收紧都可以成为影响楼市的大杀器。

说回青岛，是买点，也是卖点？

当然了，青岛的朋友更关心一线楼市的热度会不会向青岛市场传导？现在是不是应该出手楼市？什么样的房子更值得买？

其实青岛楼市近一个周也有自己的热闹可瞧，当然与“认房不认贷”无关，东李世园某楼盘放价到一字头，据说销量骤增，有消息称，这个盘之所以突然调价，一是确实销售有压力，二是周边某指标性楼盘已经先一步以价换量。别人一个政策就能让售楼处半夜不打烊，我们却只能靠价格换销量？什么时候我们能接受到一线城市辐射过来的能量？事实就是，人家的工具箱里的手段还有，我们的却不多了，人家的调控是适当地，一点点地放松，那就不会让其火爆到失控，那与其指望一线城市的需求外溢过来，至少调动起青岛购房者的置业情绪，不如继续利用好金九银十这个传统旺季，好好地开源节流。也没必要与2018年那样一线火完二线火做太多相关联想，房住不炒就是断了楼市的赚钱效应，二套房存量利率不保持不动就是最真实的态度说明，没有全民抢房，一线城市都疯不起来，何况是咱。

但从买房的角度，现在也许恰恰是个好时候。当然这个买房是为了自住，不是为了炒房，因为郁亮都说现在超跌了，有从前看好的，适合自己的，最好再碰上像东李哪种掰手腕拼价格的，在安全可靠的前提下，可以出手了。

还有一个比较主流的观点，现在可能是二手出手的好机会，当然要想房子卖得快，价格上要好商量。北京的一位知名博主就反向建议一位想要涨价的粉丝，把自己户型，楼层，朝向都一般的房子降价快出。未来会不会房价如葱？不好说，很多城市，很多区域人口减少，房子过剩是真的，有价无市，难以变现的房子，还有价值吗？