深陷泥潭的胶州楼市 还在上演迷幻操作

楼市近期有了回暖的趋势，温度的确比之前高了一些，无论是新房还是二手房，成交量都有了微涨。但楼市的热度似乎并没有传递到胶州，楼市依然处在寡淡的瓶颈期，看不到任何能走出“围城”的苗头。

几天前，新闻报道说，胶东机场工程水土保持设施通过验收，似乎距离开通又近了一步。这些年来，人们对于新机场的新闻已经逐渐产生了“审美疲劳”，迟迟未能奔现的利好，磨平了人们的期待。

但不能否认的是，新机场成就了胶州。从一个满是村落的郊区，发展成未来的交通枢纽，胶州与机场有着千丝万缕的联系。

在空港概念的影响下，胶州急速发展。大片的土地有了用武之地，房地产得到大力发展。从2014年4000+的价格，飙到了2018年1.2万-1.3万/㎡都一房难求的价格，个别项目的价格甚至比肩高新区热盘。

可是，成也机场败也机场。被透支的楼市开始显现“后遗症”，处处透露着乏力感。当下的胶州楼市面临着着新房存量大、吸引力弱、多个规划被搁置、人口流入少等多样问题。

迫于市场的压力，开发商只能无奈打起打价格战。今天一个低起价，明天一个低首付，大有亏本出货的架势。价格降不降是一回事，消费者愿不愿意买单又是另外一回事了。可以看到，即使现在价格已经降了很多，还是没能吸引多少购房者入场。

于是开发商继续尝试着房价下探的可能。近期，位于空港新城的某个百万方大盘释放了6xxx元/㎡的起价。对比上合峰会前的高点价格，可以说已经快到谷底了。这样的降价并非是噱头，因为常规套路已经不灵了。

市场冷淡不可怕，可怕的是连开发商都失去了回暖的信心。

随着恒大、融创这些超级大盘的入市，胶州楼市的激烈程度肉眼可见。如果不能让价格回归价值，最终只能是加剧胶州楼市的惨状，哀鸿遍野。

降价还不够，没人来照样白搭。怎么办？拉人头。只要大巴车一趟一趟把人拉来，总会有那么几套成交。去哪儿拉人？胶州对于主城刚需来说没什么吸引力，即是8号线开通也解决不了大多数楼盘的通勤问题，而胶州当地人又难以支撑巨大的库存量，所以只能把希望寄托在外地购房群体上。

9月14日，胶州广电公众号发布了一篇题为《我市组团赴外埠推介胶州 主推房地产企业发展》的文章。所谓的外埠，就是临沂。此次参与推介会的开发商包括恒大、花样年、龙湖、天一仁和等多个名企，也足以看出重视程度。

文章中有句话是这样写的“积极宣传胶州，把胶州的发展前景讲深讲透，让临沂市民能够认识胶州、爱上胶州，坚定临沂人投资胶州的信心”。这句话隐藏的潜台词就是：希望能用临沂群众的“钱袋子”，帮助胶州去一下库存。

有趣的是，在去年8月份，同样组织了一场房地产推介会，选择的城市是临沂与淄博。连续两年由官方带队开拓房地产外围市场，足以看出胶州楼市的挣扎。

可是，把所有希望寄托在外来需求上，这种模式可靠吗？

外地人这两年的确是胶州楼市坚实的支撑面，前两年行情上涨的时候，大量鲁西南的投资客户被导入进来，这也是为什么胶州楼市还能支撑到现在的原因。但无法回避的是，恰恰是这个支撑面为胶州的房地产埋下了隐患。以投资为主要目的的外地购房群体总会有饱和的极限，短期的投资需求不具备对房价的持久效应，反而会透支楼市。

胶州楼市需要的是良性的发展，而不是催生起来的行情。

胶州的房子还能不能买？

如今胶州的房价即便是还没触底，也没有多少下探的空间了。在胶州的上班族亦或是拆迁购房族，都可以考虑在相对成熟的中心地段出手，只不过在挑选开发商的时候要重点关注靠谱的大房企，避免后续因资金断裂而跑路的风险。