【榜单】青岛4月新房成交5797套,新房二手房价格体系重塑

来源：卓易数据/王公子

今年青岛楼市相“小阳春”短暂地波动了近半个月的一个小峰段，三、四月二手房市场的热度和成交均高于新房市场，政策连发的刺激并不明显，对于市场的信心期待没有扭转，新房和二手房都出现了一个特征就是价格体系有被击穿的趋势，价格松动。

据卓易数据统计：截止到4月29日，今年青岛新建商品房成交20186套，成交257.13万㎡，成交总价363.29亿；同比去年分别下降37.33%、33.19%和37.31%。

其中4月份新建商品房成交5797套，成交建面69.43万㎡，成交总价93.33亿，二手房成交7000套，新房二手房合计成交12797套；环比和同比“双降”，新房环比3月分别下降11.71%、19.43%、25.05%；同比去年分别下降21.09%，23.75%、35.03%。其中4月新建住宅成交3864套，均价14327元/㎡。

【政策层面】：政策频出，4月青岛房票细则出炉；青岛国土局出台“新八条”涉及强化土地信息公开、土地出让公告；竞买方式和出让价款的支付方式；提前交地；提升居住小区公服配套品质；鼓励建设下沉空间不计入建面；鼓励建设架空层（计容算法宽松）；鼓励建设封闭式住宅阳台算半个面积（已出让土地也适用）等。

3月29日最后一个工作日，青岛连发两条利好楼市：第一，提高公积金贷款额度，最高可贷115万。第二，青岛阶段性取消首套房商贷利率下限，最低可至3.45%，新的利好政策接下来还会继续。

2月20日，央行宣布5年LPR下调25个基点，这是2019年LPR改革以来最大降幅，首套房利率3.75%，二套房利率4.15%。

二手房层面：二手房市场挂牌量增加明显，许多卖家出于信心的不确定抱着“出清”的姿态卖房，降价和砍价空间空前，博弈间买家十分强势，部分主城核心次新项目“赔本”甩出，甚至一些项目价格回到2016年。在成交结构方面，基本150-200万左右的房源成交为主，同时影响了买家对新房的预期和信心。

土地市场：青岛土地市场近两年供应与成交下降，逐渐平衡新房市场的供求关系。2月26日，2024年青岛第一批次市辖区供地清单发布，13宗地占地面积约58.42万㎡，总建筑面积约110.41万㎡。3月成交4宗，成交总价17.29亿，总建面22.65万㎡，除了东李刘家下河地块被亿联获得外，市南宁夏路地块、白云山地块、黄岛科大地块均为平台公司收入，市北盐滩路地块中止。

整个4月市辖区的住宅用地无动静。

拟出让时间段：2024-02-26~2024-5-27。

第一批次地块具体信息可点击——《2024年青岛第一批次预供应土地清单》

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

住宅去化周期相比2023年增长，去年7月后流速减缓，目前为28个月相比上个月拉长2个月。城阳区为19个月，为全市最低的区域。

其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的39个月，源于新都心一个老项目大洋花园取证办证，新项目都荟里、诺德逸安居、青铁安澜地、新汇星城的取证以及在售楼盘去化放缓。

从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，最乐观的依旧是老市北，虽然整体的去化速度也有所下滑，但整体存量及客户厚度来看，尤其是浮山后片区相对安全垫厚实，但目前浮山后的价格出现明显松动。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部未来在售楼盘超过10个，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，本已红海的东李，又新增了郑庄3宗地预告以及亿联拿下的刘家下河。“价格战”早已好几轮，昆仑天麓湾、青山湖岸、招商璀璨璟园已经开盘，东大物流园青铁芳华地售楼处已经开放，东李的未来竞争以及价格战将会越来越激烈，最新的融海启城开盘均价到了1.8w左右。

张村河进入“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重。目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价；而海信、华润、越秀＆青铁和樾府已经开盘，无论是产品还是示范区竞争都很激烈，海信018地块海信璟悦也已开盘签约2.3亿；019地块又被海信拿下，海信成为张村河最大的开发单位；现房静山悦园改为盛世悦府在售；而北岸的崂山湾大宇地块暂未有动静。

城阳区上个月首次超越西海岸，本月西海岸又重返成交4611套，占全市约22.8%，成交占比从此前的超3成下滑，且连续下滑。西海岸的博观星海知海园望海园3.94亿、黑卓天筑网签3.22亿、中海半山雲境2.23亿、城发山水景行2亿、万科翡翠长江1.97亿。

城阳区（含高新区）成交4472套，其中金茂中欧国际城4.3亿、青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿、金秋泰和郡3.86亿、中巍白云山居3.58亿、星河湾3.03亿。

即墨区网签2316套，多是集中签约，青铁香溪地5.05亿、即建创科城1.92亿、永合华府1.17亿、首创禧悦学府1.17亿、即墨万达广场1亿。

2024年1-4月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比17.6%相比上个月比重增长，100-120㎡面积段成交最多占比38.11%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约71.4%。

全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力，另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品。

房企排行

在商品房TOP10中除了金茂、保利和中海，有7家是青岛本土企业，TOP5中除了金茂均为本土企业。

海信地产签约金额22.19亿，今年首个超过20亿的房企，网签10.01万㎡，其中海德山庄网签4.59亿、海信璟悦2.33亿、海信君玺1.39亿、海信依云小镇1.31亿、海信悦澜山1.28亿、海信璞悦1.26亿。

中国金茂第二，网签16.32亿，签约面积第一签约10.43万㎡，业绩额主要来自大云谷金茂府8.8亿、金茂中欧国际城4.29亿、世园金茂府1.86亿。

天一仁和第三网签11.77亿，主要来自于豪宅项目天一仁和吾疆4.74亿、天一仁和云玺雅颂1.73亿、青山湖岸0.8亿等。

本土和达集团也超过10亿位列第四，签约11.55亿，其中和达山语城2.05亿、和达和山1.5亿、和达智慧生态城1.04亿等。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP5中均为本土房企。

海信地产19.0亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权。

君一控股第二11.60亿，来源于大云谷金茂府。

北岸置业第三签约11.02亿，主要得益于北岸芯汇、北岸雅居、北岸绿茵城等。

新建住宅单盘排行

TOP10中前5个项目位于传统市内四区，均位于崂山区以及1个横跨崂山的大云谷金茂府。

新建住宅市场中，2024年1-4月青岛TOP10项目累计销售合计约44.05亿，第一的鲁信有邻花园6.86亿；青铁香溪地成交5.05亿第二；第三的天一仁和吾疆签约4.74亿。

商办单盘排行

商办市场中，TOP10网签39.5亿，鑫海财富大厦11.22亿；大云谷金茂府4.97亿;金地华章4.10亿；青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿；崂山七英里3.16亿。

特别说明：

1，统计时间：2024.1.01-2024.4.29；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考