不能返乡的90后 这个春节如何置业?

可能很多“打工人”还没有注意到，再过半个月，农历辛丑年就要来了。

在五千年的中华文明中，春节无疑是华夏儿女一年中最为重视的节日。而今年，这种“重视”或将被迫改变方式。

在国家大力倡导“就地过年”，各地严格的防控要求下，很多人作出了这个春节不“回家”的决定。

但不返乡不代表不想置业。

这个春节档，一场涵盖“线上”“线下”的置业大戏已经拉开大幕。

不买房的90后悄然成为返乡置业主力

日前，由贝壳研究院发布的《2021返乡置业报告》显示，90后购房群体，已经成为返乡置业的中坚力量，占比高达54.4%；其次为已打下较稳定经济基础的80后，占比为31.8%。

如果再将年龄和婚姻状况交叉分析，两类返乡置业主力人群的画像已跃然纸上：一类是80后已婚已育家庭，占比约25.1%；一类是90后未婚人群，占比为33%。

图片数据来源：贝壳研究院

其实，80后的选择可以说意料之中。调查显示，80后群体中有返乡置业意愿的受访者超过八成，无论是为了改善家人居住环境还是为了让子女获取更优质的教育资源，80后都具备了在家乡置业的能力。

反而是90后的选择让人颇感意外。

当年，初入社会的90后，以飞扬潇洒的姿态，高呼“我们这代人不买房”。而当岁月流转，90后开始进入而立之年，现实早已让他们成为如今楼市的中坚力量。

图片数据来源：贝壳研究院

调查显示，约有85.4%的90后受访者有返回家乡所在城市或省会城市购房的打算（包括已经置业和有计划返乡置业群体），最主要的原因是计划将来要回家乡发展，提前购房为以后留好退路；同时，90后群体工作年限短经济实力不强，在面对工作城市较高房价和购房门槛时，家乡或省会城市较低的房价、优惠的人才政策更具有吸引力。

青岛是一个值得“回来”的城市

青岛的建城史虽短，但在国内外的存在感还是很强的。

得天独厚的景观优势，让青岛的七大城区都“靠山临海”；北纬36°温带季风伴有海洋性的气候，让青岛的夏天不热，冬天不冷（冷了还有集中供暖）。这样的自然优势在国内的沿海城市中也并不多见。

所以，从外面来的人有意愿留下来，而绝大多数走出去的青岛人则有更强烈的意愿要回来。

尤其是在近几年，青岛城市建设出现了质的飞越：老城区风貌保护工程启动；轨道交通六线成网，运营里程全国前十；新机场试飞成功，转场在即；域内所有行政区均进入全国高铁网络；胶州湾二隧开工……一系列大动作让青岛迎来了跨越式的发展。

更为重要的是，在变化莫测的2020楼市风云中，青岛楼市“稳”住了。

众所周知，2020年上半年，国内房地产市场迎来了一波疫情后的“报复性”增长；短暂的调整之后，在年末一线城市出现了明显的翘尾。再过去的一年中，包括上海、深圳、杭州等热点城市均发布了调控措施，提高楼市准入门槛，抑制房价过快上涨。

根据较新发布的《2020年12月国民安居指数》显示，去年12月上海新房均价为50364元/㎡，排名排名前列；北京、深圳排名第二和第三，新房均价分别以47628元/㎡和47599元/㎡。

相较之下，青岛的新房价格客气多了：2020年全市新建住宅均价为14782元/㎡，除去市南和崂山两个房价天花板外，主城区新房价格多在两万至三万之间；近郊各区新房均价多在一万至一万五千元左右；远郊的平度莱西，新房均价还维持在六七千元。

2020年青岛各区新建商品住宅均价 数据来源：锐理新媒体

可以说，这样的房价水平，对于从一线城市和南方的热门城市归来的置业者，友好太多了。

不返乡也置业 潜力片区值得拥有

这个春节假期，受疫情反复影响，各地倡导“就地过年”，对于有返乡置业需求的人来说，无疑是个坏消息。

但互联网时代，线上看房、线上买房已经成为疫情后年轻购房者的新选择。

根据《2021返乡置业报告》显示，返乡置业者对线上找房渠道的依赖度较高，且房源信息渠道呈现多元化特征。微信生态圈（小程序、群聊、公众号等）和房产平台是返乡置业客群搜集房源信息的主要渠道，短视频等新兴社交媒体和开发商销售APP也是获取房源信息的线上渠道来源。不返乡也能顺利置业。

而对于大部分90后返乡置业客群“买房留后路”的目的和较长一段时间内“职住分离”的现状，青岛质优价廉的潜力型板块更值得拥有。

*主城：老四方和李沧北

青岛主城房价虽比周边区域高出不少，但对比北上广深、南京、杭州等热门城市仍有不小优势。对于在青岛主城区长大出去闯荡世界的年轻人来说，主城片区依旧是他们返乡置业的排名前列选择。

抛开新房少、价格高的市南，主城区的新都心、浮山新区、金家岭片区、世博园片区，发展已相对成熟、交通商业教育配套完善，对于“即买即住”型购房者而言是较佳选择，但相对的新房价格也偏高。

而对于短时间内无入住需要的返乡客层，老四方滨海新区和李沧北部片区则是值得关注的潜力板块。

这两个区域的共同特点，都是曾经工业区，随着老企业外迁而腾出大量的可开发用地。随着地铁M1北段的开通，李沧北部区域已接入青岛主城地铁网络中，已在建的佳源双子星城和青钢地块项目都规划了完整商业、教育配套，完善区域内教育体系，填补李沧北无大型商业少有。而在老四方，国际大健康商务客厅、中车四方智汇港等项目先后落地滨海新区，地铁M5号线规划也已呈报待批。未来几年，这两个区域将迎来快速发展期，预计五至十年的时间，区域内因老企业搬迁而留下的颓败之相将被改变。

青钢主厂区及周边片区概念规划及控规单元批前公示 图源：青岛市自然资源和规划局

目前，两区域在售的新建高层住宅项目均价约在20000元/㎡左右，可以算是主城区的“价格洼地”。

*城阳高新：开通地铁沿线

地铁对于城市发展格局的影响毋庸置疑。

随着M1和M8号线北段的运营，与主城区连接紧密的城阳（含高新区）区域势必将成为青岛未来发展的重点区域。

M1经过的城阳区域内，流亭板块无疑是最值得关注的。就在本周胶东新机场已试飞成功，可以说是万事俱备，只待转场。而根据城阳区政府的较新消息，目前已组织国际知名研究团队对该区域的发展战略和产业定位进行相关研究，编制流亭机场周边区域相关规划。详情虽有待公布，但增加相应商业布局，加大商业项目引进以确定成为流亭片区未来发展的重点之一。目前，流亭片区的开发区域集中在汽车北站周边，2020年仙山东路先后有两宗商住用地出让，改变了区域内无新房在售的现状，新房在售价格约在16500元/㎡。

高新区虽然行政区划上隶属城阳，但长期以来自成一体。众多市级公共项目的落地，也让不少购房者看好高新区未来的发展，尤其是在M8北段开通以后，高新区与主城区的连接更加快速紧密。目前M8经过的高新区范围内，仅有三个红岛湾项目属于近地铁盘，其中融创红岛湾主推的是别墅产品，总价较高，不适合90后返乡置业；保利红岛湾和新城红岛湾有普通住宅产品在售，单价在1.5万左右，价格较为适中，缺点是在售产品以120平以上大户型为主。值得关注的是，近期M8沿线健康中心站和健身中心站之间31万平商住用地被国信拿下，将开发总体量超77万平的大型社区，该项目预计年内即可上市。不着急在这个春节档下定的购房者可以关注这个纯地铁盘项目。

*西海岸:交通商务区

相较于大热的灵山湾片区、 海洋活力区、古镇口军民融合区等板块, 依托于青岛西站而生的交通商务区算是真正的后起之秀。根据规划，西海岸交通商务区占地30平方公里，以高铁商业及商务为主要业态，未来青岛地铁M6号线二 期工程将经过青岛西站，打造“高铁+地铁” 的无缝换乘模式。

然而就目前而言，这一片区除青岛西站外，商业、教育、交通的配套欠缺，尽管有金茂、绿地、金地等名企的加持，短时间内难以形成较为舒适便捷的生活圈，因而区域内在售新房价格多在万元线以内，是名副其实的西海岸房价洼地。但这些对亟需买房入住客群不友好的因素，反而成了90后返乡置业群体的省钱法宝：3-5年职住分离的时间，足以完成区域内缺失配套的建设，提升所购房产的内在价值。届时，无论是自住还是出售后置换其他区域房产，都是不错的选择。

*远郊：平度+莱西

作为青岛新房均价唯二两个不过万元线的区域，平度莱西在青岛楼市存在感并不强。距离主城远，难以吃到主城刚需外溢的红利；同时受制于城市发展，房产升值速度远不及近郊诸区，因为不在远郊投资置业似乎成了房产圈共识。

但从今年一月起，情况发生了变化。自1月20日全国铁路调图之后，平度莱西有了通往主城区的高速城际列车，从平度西上车较快仅需40分钟即可到达青岛北站，无缝接驳地铁；同样从莱西出发到达青岛北，较快仅需28分钟。交通的便捷，加快了平度莱西融入大青岛生活圈的进程，对于这两个远郊城市来说，也迎来了发展的新契机。

近年来，碧桂园、海信、天泰、和达、中梁的知名房企先后进军莱西平度，在青岛远郊开疆拓土，平度莱西的住宅产品也开始进入部分主城购房者的视线。

并且，与近郊各区不同的是，平度莱西均不属于青岛的限购区域，这对于返乡置业者中，因户籍外迁而无购房资格的人来说，无疑是一大利好。

中国人对家乡总有割舍不下的情，尽管这个春节，很多人会因为防疫的原因无法返乡，但疫情总会过去。有志于在未来几年回青发展的90后们，不妨趁着这个不宜团圆春节，为未来相聚花点时间。