山东房产现状:青岛西站片区,观望还是抄底?

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提问：房哥，今年在青岛买房。

青岛西站片区的房价，现在值得买房投资吗？

回答：2018年12月20日，青岛西站正式投入使用，西海岸进入高铁时代。

从青岛西站片区与周边各组团的距离看，青岛西站与各组团间被胶南老城区隔断，与各组团的距离均保持在7-13km范围，未来虽有地铁加持，但通勤时间长的固有格局难以被打破。

从长远看，西站片区规划兑现难度比较高，可预见的5-8年片区以住宅开发为主，且持续放量，价格无上涨动能，投资回报难度系数极高。

青岛本轮降价潮仍在沿袭胶州→城阳→即墨→黄岛、胶南板块轮动轨迹内，黄岛价格体系已贴近崩塌，胶南近年来土地出让量极高，价格守卫难度极大，投资时机把握度难判断。

青岛的城市规划完善，可以媲美省城济南，毫不逊色。

提问：房哥你好，请问有什么投资房产快速见效的理论吗？

回答：路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但少有不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。

买房投资的专业知识，详见知识星球内部资料《买房裂变具体操作方法：一变二，二变四》

提问：房哥您好，我是青岛事业单位的，39岁全日制本科，走人才引进的话，社保能在杭州另买一份吗？

回答：社保系统没有统一，你可以缴纳杭州的社保。多地缴纳，退休的时候只能选择一个地方领取养老金。如果是为了买房，缴纳杭州的社保是可以的。

提问：房哥，我想在一线城市买房投资，杭州怎么样？

回答：杭州值得买房。

杭州具有非常强劲的流动人口基础。人口是一切经济活动的基础，人口的流动会引发区域兴衰和产业更迭，也为城市带来更多的住房需求。

受益于互联网经济和科技创新的推动，杭州常住人口规模快速增长，2019年常住人口规模达1036万人，较2018年增加了55.4万人。其中流动人口达到240.6万人，超过常住人口总量的20%，

根据历史数据，自2015年开始，流动人口总量呈现逐渐递增之势，并且增速从2015年的3%增至2019年的16%，外来人口流入速度越来越快。

此外，房哥通过对杭州近五年常住户籍人口差值的变动情况进行研究，结果发现：杭州常住户籍人口差值连年上涨，流动人口量由178万增至241万，增量高达63万，购房需求增量十分突出。

提问：新人首问，你好，房哥，我是南京人，想去杭州买房投资。杭州临安的青山湖科技城，值得投资吗？

从投资性价比上去看，你觉得未来科技城、青山湖科技城，哪个更好？550万及以下的房子都可以考虑，谢谢

回答：临安的青山湖科技城，由于不限购的原因，对于外来人口而言，是值得投资的。从投资的性价比上，未来科技城更好。在能买未来科技城的情况下，优先选择未来科技城。

提问：房哥你好，想问一下。

能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。

可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：可以操作，利率比直接贷款低。

提问：夫妻名下在绍兴有两套房，有抵押贷款，有房贷记录。明年6月社保满2年，准备在杭州买房，预算1000万。方案1：摇号热点板块的高价新房，投资属性。未来科技城、钱江新城、滨江区，请房哥推荐几个有可能摇的到，升值空间比较大的楼盘。方案2：带有初中学区的二手房，老城区的房子，不要太旧，不要太小。

回答：方案1：推荐的新房楼盘：江河鸣翠、御滨府、保利天汇。方案2：推荐的二手房楼盘：龙湖春江郦城、绿地旭辉城、万科西庐、融创河滨之城。

提问：房哥你好，我是国外研究生学历。但是我的档案袋里，是以前的本科学历，还没有改成研究生的学历。

如果要人才落户杭州，可以落户吗？

回答：可以落户。

提问：房哥你好，请问如何做银行认可的流水？

回答：详见知识星球内部资料《干货，如何养出银行无法识别的流水》

提问：房哥你好！请问在杭州投资公寓，哪个板块升值较快？

较快多长时间可以出手？

回答：根据2020年上半年的杭州公寓销量数据，在杭州买公寓，可以优先考虑的板块：转塘、未来科技城、钱江新城。较快可以三年时间出手。

提问：房哥，需要您的买房建议，谢谢。个人情况：单身，杭州无房，有贷款纪录。1. 打算买总价510万以内的房子，现在手上有现金100万，我是现在开始借钱摇新盘呢还是等到12月手里有钱再去摇号？是买新盘还是买二手房好？我打算先摇号半年，不行再买二手。

2.未来半年的房价走势房哥怎么看？3. 目前对这些新房楼盘有兴趣：滨江御滨府、滨江君品、滨江翠语华庭、招商闻博花城、保利潮起云上府、融信展望。请房哥给些建议。

回答：1.根据你的情况，你可以借钱摇号热门的新房楼盘，摇到即是赚到。中签率高于30%的新房楼盘、二手房楼盘，这两种类型的房子可以等到12月手里有钱再买。2.根据房哥对于今年杭州二手房上涨趋势的观察，杭州大部分区域的二手房价格已经上涨10%以上；在现在这个房价基础上，预计未来半年继续上涨5%以上。3.滨江君品、滨江御滨府、滨江翠语华庭，这三个新房楼盘是你的优先选择。

提问：房哥，我是外地的，买房投资。我的想法是买临安或者海宁，请问您有什么楼盘推荐？

另外，我有房贷记录，去临安或者海宁买房，首付大概几成，利率大概是什么情况?

回答：在海宁买房，可以选择：万城·景湖园、绿城理想水镇、钱塘东方、中天·钱塘玥、紫藤里。

在临安买房，可以选择：北樾府、悦映城、朗香府、檀越府、绿地亚洲公园。

在临安、海宁买房，首付都是6成。各个银行对于二套房的商贷利率，平均在5.38%。

提问：房哥，房产税出来以后，房价会继续上涨吗？

回答：详见知识星球内部资料《房产税为什么会导致房价上涨？》

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给房哥留言提问，房哥精力有限，无法一一解答。

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