接棒新都心 你看好更具现代感的它还是更有烟火气的它?

随着青岛第三次集中供地信息的发布，主城四区高达26.7%的供地占比，再次引发关注。

在青岛三集中公告没来之前，我们就说过，房企为在主城区拿地早已“开卷”。这次主城四区12宗地块，房企必不会错过，可以说一批值得期待的新项目已经在来的路上了。

大概浏览这次出让公告之后，我们发现，在二集中里中止出让的市北区新都心果品批发市场地块并未在列，换句话说，未来一段时间内，曾经作为主城中端改善优选的新都心，将走下“神坛”。

那么在市北，哪个一个区域将接棒新都心，受到中端改善家庭的青睐呢？

01

新都心即将“断档”？

如果要在青岛推一个城市更新的“标杆”，新都心一定榜上有名。

从最初的“城中村”、旧厂房到青岛主城首屈一指的改善生活住区，十多年间，新都心完成了华丽蜕变。

但不得不承认的是，在经过不间断的高速开发之后，行政区划圈定的新都心片区范围内，短期内可开发地块已经不多。除了中止出让的果品批发市场地块，包括四方装饰城在内的重庆南路沿线几幅地块及蚌埠路台柳路地块，暂未有拆迁更新迹象。

而新都心范围内，青城辰章、新都朗悦、青特星城、七色堇等项目均进入销售后期，可售房源有限；华新园央和府虽处于新都心的范围内，但因为项目自身原因，短期内入市可能比较低。

目前，核心区选择空间比较大的，一个是进入销售中期的保利天珺，另一个是刚刚开售的绿城·和锦玉园。从略有滞后网签数据来看，待售房源约有500套左右。而像绿城保利这种大型品牌开发商，又是主城的项目，这些房源能否支撑到下一个新盘入市，不得而知。

新都心，已经处于“断档”的边缘了。

02

浮山后北PK纺织谷，各有优势

与新都心一路之隔的浮山后北片区，和与新都心同属于原四方区的纺织谷片区，原本是两个八竿子打不着的区域。但是在今年，这两个区域开始被更多的人放到了一起。甚至有些购房者已经开始纠结，改善住宅选哪里好？

先说纺织谷片区，这个位于市北西北的区域，横跨滨海新区北和南昌路北两个区域。虽然从未停下改造的步伐，但在很多青岛人的眼中，这里始终与破旧老城区画上等号。

直到万科以超过40亿的总价拿下海晶化工地块，这一片区才开始进入改善购房族的视线。万科、龙湖奠定了这一区域改善房源的基础，但直到中海拿下造纸厂地块，由刚需片区向改善片区的过渡才算完成。

随着绿城地王的诞生，算是正式为纺织谷改善片区填上了最后的封土。相信无论是准备上市的捷能地块还是后续的其他地块，中端改善社区将成为主流。

而浮山后片区，无论从整体规划到配套建设，都按照现代化新城的标准打造。尤其是南部区域，因靠近新都心核心片区，共享商业配套的福利。

浮山后北部区域的发力，从和达君玥开始，而后保利大国璟“低开高走”，再次为这一区域刷足了存在感。到今年，大云谷金茂府上市，金地华章、国泰华府一集中拿地，青啤地块三集中上市，成为浮山后北部最重要的四大项目。

2021年还未过去，大云谷已经基本锁定了今年单盘销冠；金地华章拿地四个月首开；青啤地块未上市规划已先行；国泰华府则是四个项目中位置最优的地块。业内同行送了他们一个“浮山后F4”的团名，意味着它们不仅有颜值（品牌）而且有流量（销售业绩）。

抛开主观喜好，两个片区原本没有什么可比性，但是因为一个绿城开平路“地王”的诞生，纺织谷片区的价值开始被挖掘，甚至有了可以和浮山后北一较高下的可能。

从交通上来说，纺织谷片区有即将全线通车的地铁M1号线贯穿整个区域；浮山后北有M3毗邻，但从距离上来说，国泰华府和青啤地块业主受益极小。

从商业配套来看，纺织谷片区内较大的商业综合体尚在施工，有望在明年中后期开业；而浮山后北除了有合肥路佳世客，距离新都心的凯德MAll的车程也仅在十分钟左右。

医疗配套上，两个片区都有三甲医院，有备无患。

而在教育配套上，客观上浮山后北部的教育资源无论从硬件还是软件都要略胜纺织谷片区一筹。但随着教师轮岗制度的开始，浮山后北的教育软实力如何已经成了未知数。

最重要的一点，房价！从目前的新房售价上来看，已经跻身改善片区的纺织谷，价格优势更为明显，新房房源单价在2.5-3万之间，而作为老牌改善区的浮山后，新房均价普遍在3万+。

03

烟火气和现代感，你更中意哪一个？

当纺织谷片区新房报价到3万的时候，有不少人疑惑，有钱为什么买这里？新都心、浮山后、崂山区不香吗？

抛开客观的各种条件，主观情感也是选择中不能忽略的因素。

对一些老青岛来说，并不宽阔的马路、有轨电车、梧桐树、传统农贸市场，是贯穿他们大半生的记忆。有很多人可能从出生到工作到退休，一生都生活在老城区。更新中的纺织谷片区，既保留了记忆中老城的模样，又有便利的生活配套、医疗保障。对于有着老城情结的人来说，充满烟火气的纺织谷片区无疑是他们的梦中情区。

但对于生活节奏快压力的大的中青年一代，干脆、利落、敞亮的新城规划，更符合他们按部就班的生活工作需要。像浮山后北部这样，规划有致、功能分区明确的现代化新城，无疑更能彰显他们的品位与追求，也更容易和同龄人形成共识。

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2021仅剩下十分之一，关于青岛楼市的故事尚未结束。纺织谷和浮山后北哪一个能成为新都心后下一个改善者更青睐的新区域，我们不妨拭目以待。