青岛房价重新洗牌 个别板块房价天花板被捅破?

与楼市大规律的走向一致，青岛房价上涨的脚步从来没有停止过。不管是欣然接受，亦或是断然逃离，这都是不争的事实。

纵观几个月的楼市表现，很多人都有赶不上节奏的感觉。仿佛不久前楼市还深陷水深火热，转眼间就只剩下“火热”了。尽管国家坚持调控，对几个热点城市进行约谈，但房价还是呈现上涨趋势，这也让不少购房者感到心累。部分板块的房价涨得太快，稍不留神，踮起脚都够不到门槛了。

与此同时，新盘问世也日渐“高端化”。从去年年底开始，青岛新房市场上确实出现部分项目，释放出的放风价试图刷新板块的价格上限。不少人会发现，很多板块的房价“顶部”在被慢慢抬升。

也就在两年前，青岛新房市场3万元线还只停留在市南、崂山及金沙滩沿海一带。如今，市北、李沧“3万+”的新盘时不时跳出来，刺激着购房者的心脏。

单价3万+，对于当下大多数青岛人来说，都是“天价”。以100㎡的面积为例，总价300万，仅是首付款就需要90万起步。对于资金有限的刚需来说，首付就已经是很高的门槛了，更不用说接下来每月超过1万的月供。这么算下来，的确让人有些惆怅。

并非要叫嚣青岛房价马上破3万，事实上对于青岛这个城市来说，短期内也不可能达到。但我们还是应该多梳理和了解一下，为什么开发商有底气定出这样的价格，是什么样的产品力能支撑这样的价格？究竟是价格虚高还是名副其实？

老四方新盘3万+，能否兜得住？

今年的老四方注定是热闹的。我们在之前的文章中也提到，在浮山后及新都心的房源逐渐去化后，尚有大量新房未入市的老四方，自然成了主城区的下一个热点区域。

但热点归热点，老四方房价能破3万，很多人是不相信的。虽然是主城区，但老四方一直以来给人的感觉是“旧”，尽管这些年老企业纷纷迁出，又有龙湖、万科、招商等开发商开疆辟土，地铁、道路也在建设和改造中，但板块升级不是一朝一夕完成的，人们对于老四方还停留在固有印象中。在这种情况下，3万元的新盘一经亮相，便撩拨得人们群情鼎沸。

抛去劣势，我们单看优势。央企中海背书，开发的又是所有产品线中最热销的高品质“寰宇系”。（这个产品系有多热销，可以参考2018年北京中海寰宇天下，当年以103亿的签约额创下北京历年单盘销售较高纪录）。从配套上看，离胜利桥站地铁口非常近，一路之隔是青科大及橡胶谷，购房者中不乏高知人群。面积为105-143㎡三居四居，户型设计上也戳中了区域内刚改人群的需求。此外，园林设计、入户大堂等细节装修方面，也突破了目前板块的整体品质。尽管如此，购房者买不买账，还是充满悬念的。

新都心边缘3万+，离着地铁近就任性？

新都心在过去的一段时间里，房价也涨了不少。开始是新房涨，后来“新都心某二手房卖到4.25万/平”的消息传出来后，周边二手房也开始调价。

前不久，板块内某新盘亮相。置业顾问打电话的时候突出了两个卖点，一是新都心板块，另一个是精装地铁房。说是新都心，其实距离核心区的凯德已经接近2公里开外了。但距离地铁口的确非常近，用“地铁上盖”来形容丝毫没有夸大的成分。可是就凭着地铁房就能任性的卖到3万+吗？于是小编实地探了一次盘。

总起来说优劣势分明。

先说优点。实力开发商，在青岛至今已开发十余个项目，遍布市北、李沧、城阳、黄岛等区域。规划洋房和小高层，这对于当下的主城来说，是比较少见的低密产品。户型方面也主打三居四居，且装修交付。

缺点则体现在配套上。交通方面倒是便捷，除了地铁，举例公交站也很近，公交线路比较丰富。但周边的商业配套并不发达，只有少量的几家餐馆，最近的24小时便利超市也要走十多分钟才有。再加上周边除了少数几个新项目外，多以老小区为主，整体感觉缺乏活力。

据置业顾问介绍，项目体量比较小，再加上是市面上少有的洋房产品，所以“不愁卖”。但在现场，置业顾问电话call客的声音却是不绝于耳。

灵山湾3万+，海景就是较大的卖点？

不久前，灵山湾的华润新盘亮相，有消息曝出该项目有些房源直冲3万/㎡。项目已经开始认筹了，预计月底开盘，据说某些好位置的房源预定比例已经达到1:7。其实并不意外。“悦府系”的品质有多讲究，对标山东路的华润中心就可以感受到。但还是有人觉得，对比周边同范围的新盘，3万+的价格差距实在是有点大。但若是考虑到这是180度甚至270度的无敌观海房源的话，其实也并非难以接受。海景房作为一种稀缺的资源，可谓是“仁者见仁智者见智”，对于喜欢这种优质海景视觉享受的人来说，能在家里转着圈看海，花再多的钱也值得。

而这个价格是否会冲击整个灵山湾板块？恐怕效果并不会太明显。一方面，3万的价格只是头排最近海的房源，并非整个项目的价格。此外，目前整个灵山湾板块在售项目较多，短期内难以改变库存现状。

2021年，青岛注定会涌现一大批热门改善盘，市场关注度也会随着这些改善盘的入市而升高。而这些项目的定价，多少都会对房价格局产生影响。但这些高价并不能代表整个青岛楼市，青岛市场依旧有着冰冷的一面。而破3万的定价能否被购房者接受，还需要后续市场的检验。