重磅!2026年青岛楼市上半年总结与展望

来源：卓易数据

序言

|行业没有反转，但确定性在增加。

“楼市底部确认、进入结构性修复周期”，上半年青岛楼市结构性磨底，呈K型分化，“产品力+核心区域”改善新项目成为市场共识实现高去化占据主导，市场韧性增强，无论是新房市场亦是土地市场均呈“缩量提质”趋势，市场核心矛盾不再是普涨普跌，而是极致结构性分化。

3月传统小阳春确立修复拐点，4月清明节后出现回落，5-6 月改善新项目如青特·铜川九里、中海青云萬里、海信境观、绿城璟悦以及崂山前海豪宅君一雲启等入市叠加政策红利释放情绪上涨，在几大“火车头”带领下成交韧性持续增强。

行业规模依旧在低位运行，边际持续不断修复。但即使核心区的老项目在产品代际挤压下很难以”时间换空间“，时间窗口越来越急迫，价格几乎成为唯一出路。

根据卓易数据统计，青岛上半年新建商品房成交28093套（住宅20410套，退房已剔除，以下同），成交建面353.07万㎡，成交总金额492.8亿，套数、面积、金额同比去年分别下跌4.43%、3.22%，2.77%。上半年新增供应12487套，185.75万㎡，同比去年下跌近3成。

无论新房还是二手房，K型分化加剧，核心区与好产品相对稳定，郊区量价均表现较差。

上半年二手房成交套36408套（住宅34154套），成交规模大于新房，对新房市场形成一定分流。青岛新房、二手房2026年上半年合计成交约64501套。

其中6月新建商品房5154套（住宅4100套），环比下降9.45%，同比下降22.45%，其中住宅成交套数环比微跌1.72%，从走势来看6月量跌价涨，价格方面由于主城核心改善项目占比提高所致。而二手房成交6071套，与新房合计成交11225套。

二手房层面：二手房市场延续“以价换量”态势，部分区域二手房价格降至合理区间后，成交周期明显缩短，市场活跃度有所提升。

3 月二手房成交 6607，创下近 11 个月成交峰值；4 月成交7305套，再度刷新年内高点；5 月成交6492 套小幅回落，但仍处于年内高位区间；6 月挂牌带看量持续走高，成交5843套维持稳健水平。户型结构上，80-100㎡刚需两居、小三居成交占比 34%，是二手市场最主流产品；110㎡以上改善型次新房成交占比稳步提升，以旧换新政策带动老破小置换改善房源流通。

排行榜

1

房企排行榜

TOP10中青岛本土房企占5席，本土企业优势放大在土拍市场活跃，下半年看头更多，省内房企2席，全国性房企仅中海、金茂和绿城。

海信地产双料第一，签约金额36.95亿，网签18.73万㎡：大半来自于5月开盘的市北海信境观5.67亿，签约183套；崂山项目海信君玺4.86亿、海信海德山庄3.24亿、海信臻悦2.88亿、海信璟悦2.47亿；海信金沙滩1.83亿、海信学府里1.79亿；市北双山新项目7月售楼处开放，崂山石老人海信·安澜已经面世，本月又拿下市北胜利桥11.2万㎡住宅地块，新房市场下半年海信持续发力。

青特置业突破性的上升至第二，面积排行亦是。签约25.7亿，同比去年上涨63%。主要来自于东李的青特·铜川九里13.47亿，青特璟云3.72亿，青特滨湖国际3.46亿，中欧青特滨湖国际2.45亿、青特悦海府2.18亿。青特·铜川九里的青特東序组团3月底开盘刷新了近3年青岛开盘认购纪录，且成为4月单月销冠，新组团青特·璟逸5月开盘6月再次加冕单月销冠。

中海地产签约24.44亿第三，主要来源于市北CBD中海青云萬里4月首开目前签约238套，11.63亿；黄岛去年年底入市的中海天空之境签约9.15亿卖出317套，两大主力项目贡献近9成业绩，此外中海半山雲境签约1.3亿。

君一签约22.4亿，主要来自于崂山的3个项目：高端新项目君一雲启5月首开目前卖出6.54亿，签约48套，加推的6#楼即将售罄，2#楼185㎡也将加推；君一海尚府签约10.06亿，卖出241套，是整个崂山区上半年销售面积的第一，在售188/238/342㎡实景洋房，仅剩35套；此外还有翡翠云城签约1.85亿，在售88/119㎡户型，去年君一开启全面品牌焕新，搭建新的产品体系护城河，君一雲启作为青岛豪宅分水岭的作品，站在了全国豪宅的牌桌上。

中国金茂签约19.76亿，目前主力高新区的中欧金茂锦棠签约4.97亿，中欧锦棠为高新区销冠，东李金茂璞逸世园3.98亿，此外大云谷·金茂府3.03亿，中欧国际城3.72亿，世园金茂府2.11亿；金茂下半年看点多，3月拿下同安路低密地块“规划已出打造璞系洋房+叠拼，昨日拿下黄岛核心九顶山地块，打造棠系小高+高层，节奏很快目前施工已进场，预计第四季度开盘。

2

房企权益排行榜

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP10中本土房企更强势，其中TOP5中占4席。

海信地产第一35.37亿；君一第二22.65亿；第三的青特置业22.42亿。

3

新建住宅排行榜

在新建住宅市场中，2026年上半年青特·铜川九里签约13.47亿，4月开盘的中海青云萬里签约11.63亿，“顶豪”鲁信蔚蓝海岸10.50亿，银丰玖玺城签约9.43亿，海尚府签约9.41亿。

4

商办排行榜

商办市场中，第一的是市南新项目华润中寰悦府签约1栋共计8.2亿，平度的蓝树生态谷6.06亿，融创阿朵小镇4.77亿。

6

6月排行榜

在6月市场中，今年新开盘的项目占据了单月前四名，分别是青特·铜川九里卖出5.51亿、上个月开盘的君一雲启3.8亿，5月开盘的海信·境观3.57亿，4月份开盘的中海青云萬里3.3亿，新盘势头很猛。

区域市场分析

住宅去化周期随着5月热点项目走高将为25个月，市北最短仅15个月。

目前三个热点片区：老四方、东李及张村河，有热度有热点更有去化。

其中老四方，”新的明星海信·境观、绿城璟悦与保利都心琅悦诞生，此外青岛滨海国际中心、国信和悦、通合悦章在销售期，海信代建的双山地块7月售楼处开放，值得注意的是中海寰宇时代雲境南侧地块已经被海信拿下，海信在老四方的话语权加重。

CBD中海青云中海·青云萬里开盘，去化238套，青啤静澜山租赁人才公寓转商品房已开盘，市北目前主力在售的两个项目，此外5月份营口路三角地被海通获得，预计下半年入市。

东李市场主要在未来带供应上，目前处于一个结构性的窗口期。青特首入东李青特·铜川九里成为青岛全市销冠，其中青特璟逸组团5月开盘6月也问鼎青岛楼市，本月青特拿下55号和76-1地块在新房销售市场的驱动下持续补仓，也是青特“做一成一”战略的成功。

此外，金茂璞逸世园作为青岛新一代的引领项目，代表了青岛的最新产品，也是李沧改善的最高端；惠水路海创3宗地和万竹云峰项目均已出规划均是洋房+叠拼的组合，简直是贴身竞品。而最值得关注的是3月底森林公园“商改住”地块成交，定位初改、改善产品，预计下半年入市。

东李新房和二手房割裂严重，作为曾经的刚需聚集地而如今东李全面进阶为改善区域，小户型二手房价格“滑铁卢”。

张村河作为中高端“卷道”，整个片区2023年供地节奏的速度，供应集中。目前在售的主力项目鲁信有邻花园、海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、越秀＆青铁和樾府，而辽阳东路北侧融创壹号院南侧1宗低密用地已发布预公告。

而崂山前海在市场中的声量越来越高，新增的关注度高的君一雲启，青岛首个悬浮式城市甲板、空中露台、270°全景舱等设计产品，5月开盘目前签约6.54亿；海信安澜项目产品已经公示2栋小高层，户型为142-245㎡，同样是四代宅，其有独立全明电梯厅设计；鲁信蔚蓝海岸开始网签；银丰玖玺城三期产品已经释放，235-500㎡的会所级大平层；金鼎盈海工程进展也很快，前海下半年将有一场“盛宴”。

上半年西海岸成交5032套，占全市不足18%，占比逐渐下降主要由于胶南楼市的萎缩所致。中海天空之境9.15亿、融创阿朵小镇6.96亿、瑞源名嘉荷府3.19亿、那鲁湾2.72亿、湛园海德公园一号2.23亿。

城阳区（含高新区）成交4886套，中欧金茂锦棠4.97亿、中巍白云山居4.42亿、上郡赋3.92亿、中欧国际城3.72亿、青特璟云3.71亿。

刚改、改善和置换需求为主，青岛的刚需端部分流向二手房和配售型保障房；这体现在成交面积结构中：2026年上半年商品住宅去化中，120-150㎡面积段成交最多占比36%，与100-120㎡两个面积段加起来约69%，150-180㎡占比9%，改善的户型空间越来越大。

随着新规后，各大项目“卷得房率”，越来越高，趋近“0公摊”，“好房子” 新品进一步挤压刚需老盘份额，本土及品牌房企凭借产品创新领跑，如首改、改善项目青特·铜川九里与海信·境观得房率超95%近100%，新的四代宅得房率均在100%以上，甚至低密项目综合下来得房率接近300%。

土地市场

土地市场显现回暖迹象，但投资逻辑已彻底转向“核心城市、核心区域”。上半年政府重点推介10宗优质住宅用地，总面积约447亩，均位于市南、崂山、东李等热点区域，旨在以优质供地稳定市场预期。

上半年青岛市辖区共成交12宗住宅用地，总建面65.32万㎡，成交61亿。主要为大房企及本土优势企业：华润＆青铁拿下市南用地，金茂拿下崂山同安路以及黄岛核心九顶山地块，青特斩获3宗，宗数最多，而海信斩获市北2宗，斩获面积最多14.9万㎡，万科、中海、金地、越秀、城投联合体以及城发均出现拿地，此外海通也在市北营口路拿地首次进入市内四区，大房企频现。

总体来说青岛土地市场成交规模出现下滑，但“量缩质提”，12宗成交的地中有5宗出现溢价，尤其是6月成交的5宗地中，有3宗有溢价，尤其是东李在青特·铜川九里热销后其55号和76-1地块地价均过万。

此外，崂山张村河南岸5.13万㎡商住地发布出让公告，地块位于辽阳东路北，与崂山壹号院相邻，容积率仅1.3，楼面起拍价18812元/㎡，总价9.66亿，是目前张村河自更新以来成交地块中起拍价最高的。

政策盘点

2026 年上半年青岛延续 “因城施策、精准托底” 思路，累计落地 7 批次 63 条楼市相关政策，覆盖购房补贴、公积金优化、以旧换新、城市更新、保障性住房、“好房子” 体系六大维度，告别短期刺激，构建 “刚需托底、改善加码、存量盘活、品质升级” 政策体系。

青岛灵活“因城施策”发布公积金新政，主要重点贷款额度大幅提高（个人最高90万，家庭最高240万）、首套认定放宽、提取（可提取用于支付物业费，缴纳契税及维修基金、租房额度每年个人由1.8万至2.4万，提取范围扩大到配偶、子女、父母）、放宽多子女家庭认定标准等。

5月青岛7部门联合出台13条政策！支持老旧住房自主更新、原拆原建试点，增设电梯、公共配套新增面积不计容积率；放宽配售型保障房准入，非全日制专科人才、外来务工农业转移人口纳入保障范围；加大康养地产扶持，配套康养设施计容不计地价；持续推进以旧换新，打通旧房出售、新房置换闭环，降低置换税费成本，盘活大量老旧存量住房。

未来展望

随着上半年土地市场的热闹，大房企的活跃，新房市场下半年的看点十足，百花齐放。青岛作为全国首个出台城市级 “好房子” 建设标准城市，倒逼房企产品迭代，推动行业从规模扩张转向品质竞争，产品比拼更热烈。

由于产品的驱动，下半年新房价格稳中微涨，成交维持温和修复，同时挤压刚需老盘份额，房企促销以结构性优惠为主。

二手房市场：置换需求持续释放，老破小仍面临流通压力，以旧换新将持续激活存量流通，价格仍面临压力，成交量保持高位。

政策端：现有补贴、公积金政策到期后大概率优化延续，城市更新、原拆原建试点扩围，保障房体系持续完善，维持楼市平稳运行基调，无大幅收紧或强刺激政策。

土地市场：下半年供地节奏加快，主城核心更新地块热度延续，外围地块依旧走低温成交路线，随着待供地块的区位优势，地价整体平稳小幅上行。

特别说明：

1，统计时间：2026.1.01-2026.6.29；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考。