2022年青岛排名前列批次集中土拍总结 戏剧对决与控场

来源：卓易数据

2022年排名前列批次土拍收官，传统主城区少有供应的李沧京口路地块中止，最后共成交15宗，总建面82.9万㎡，成交总价29.47亿，整体溢价率2%，本批次成交地块亦可用“量少质平”形容。

拍卖的“高潮”是城阳亚洲杯地块，地块质素不错但要求配建酒店。意外闯入的银丰对决城阳开投＆青铁35轮叫价，溢价率13.44%，这也是一批次2%溢价率的主要推动。

西海岸供应总数最多，但无论建面、成交价格还是看点来说，本批次城阳“唱主角”。

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同时，2022年青岛相比2021年3次供应增加1次，2022年全年供应4次，接下来的供应将在5月、8月和10月，开发商和土地供应方多了缓冲和调整的机会，计划和节奏能更灵活。

2022年一批次是自实行“两集中”以来青岛供应和成交最少的一批次，无论是从面积还是总价，成交总价不及去年排名前列批次的四分之一。

一方面是提前2月供地，打乱了计划，一些地未能来得及供应；另一方面是目前大多数房企依旧保持着谨慎的态度，出于对市场尊重、平衡资金、利润率要求等考量。

这也决定了排名前列批次的房企多为“央国平”和地方房企，而TOP级民企仍在等待时机和好标的。

【“央国平”唱主角地方房企加持，TOP级民企“蛰伏”】

“不拿地活不了，拿了地不一定活下去”，比不拿地更可怕的是拿错地，在“三道红线”以及市场环境的双重考验下，很多房企选择“蛰伏”伺机而动，择优而进。

排名前列批次土地较大特点是相比以往TOP级民营房企的“蛰伏”：15宗地中民营企业参与的6宗，其中比较知名企业的是瑞源及天一仁和，都是青岛本土企业；还有一家在淄博比较知名的淄博金鼎，剩下的也都是青岛本土民企；“央国平”参与了9宗地，尤其是平台公司强势，平台公司参与了8宗；央企金茂联合源鸿和昌拿下了即墨环秀街道地块。

本批次有3宗曾出让过，京口路地块为2021年二批次撤回地块；亚洲杯地块和即墨环秀地块均是去年三批次流拍地块，去年流拍地块目前还剩高新区清华附中旁地块，今年是否也能解决呢？

同时，有很多老项目拿地补仓，例如灵山湾的3宗地，瑞源地块、金茂地块，总体而言排名前列批次在土地供应方面显得有点“寡淡”。

【戏剧对决和控场】

本批次拍卖由于李沧京口路临时中止，传统主城区无土地成交少了些看点，此外还有2大看点：

排名前列是城阳亚洲杯的戏剧性冲突，地块去年因为16000㎡酒店建设，成本较高遭遇流拍，短短3个多月过去，酒店依旧需要配建，市场因为疫情基本按下了暂停，却意外的出现了“抢”。银丰突然闯入大家的视线，与城阳开投＆青铁“争夺”35轮叫价，最后楼板价5739元/㎡，溢价率13.44%，距离熔断价5817元/㎡，只有4手。

但地块相比去年一个明显的变化是，在出让条件中并没有出现去年三批次2023年酒店交付使用的时限要求。

第二是控场，西海岸的成交以国企和平台公司为主，值得注意的是在成交的10宗地中，有8宗地有2家竞买人，也就是出现了“陪跑者”，或许意味着地块流拍的可能性为零，同时在这8宗地中泊里地块和水城路2宗地产生溢价。

（西海岸地块页面）

青岛排名前列批次供应方面比较寡淡，或许可以期待5月份的第二批次。