全国都躁动了,青岛楼市却进入横盘期?

近日，国家统计局发布的3月份70城商品住宅价格指数为“躁动”的一季度楼市画上了一个句号。数据显示，3月份新建商品住宅价格上涨的城市有62个，二手房价格上涨的城市则有58个，市场形势一片大好。

纵观2021年前三个月，不少省会城市楼市热度不断提升，部分二三线城市也迎来了阶段性回暖，市场升温较快。但与此同时，今年以来全国各层级调控政策发布数量已超过140条，涉及土地供应、购房资格、银行贷款等方方面面，已经到了平均每天都有新政策发布的程度。新一轮的楼市上行周期已然开启。

但，这些热闹仿佛与青岛无关。

就在青岛地产人为一季度“小阳春”欢欣不已的时候，四月连续两周的成交量价走低，让人感觉楼市的春天如回升的气温一般昙花一现。

不少人才赫然发现，即便是成交量相当不错的一季度，青岛房价也没有像其他城市一样有明显的上涨。这也难怪有些大V眼里“青岛”不行了。

新房热销但卖不上价？

青岛房价“涨不动”的原因找到了

很多人不能理解，为什么像青岛这样的二线头部城市，成交量不低的情况下，房价涨幅还比不上一些三线城市。

个人拙见，原因有三。

其一，上一轮楼市周期透支上涨空间。

对青岛楼市稍有了解的人可能还记得，在商一轮楼市上行期，青岛为了抑制房价过快上涨，出台过“限价”措施，即“新楼开盘价不得高于项目去年均价较高月份”。

而应对房价“限高”的，除了上不了台面的阴阳合同、茶水费，有些开发商则是乘政策之便，顺山东省推广住宅“全装修”交付之势抬价。一时间，青岛主城几无毛坯房。彼时动辄每平三四千的装修费，到底有多少花在装修上，开发商和购房者都心知肚明。

等到了2019年下半年，楼市进入下行通道，“毛坯”房源重回主流的时候，给人的感觉可不就有点像“降价大甩卖”了。

说白了，这轮涨价潮，在青岛看不到水花，无非就是市场把水提前放进池子里。要知道“精装”化普及之前，青岛主城新房的价格洼地是不高于1.5万，而现在主城区较便宜的毛坯新房价格不低于1.8万，涨幅也不少于20%了。

其二，土地供应板块化，区域内“供大于求”。

青岛的住宅用地供应有两大特点，一是非主城区供应量大，二是区域内“集中”供地。

由此而导致的两个后果，一个是单价较低的非主城区房源供应量大，成交量高，拉低了全市新房成交均价，给外界青岛房价“不高”的错觉。

另一个就是容易形成区域内的“供大于求”。比如即墨城西板块，城阳的棘洪滩，西海岸的灵山湾、古镇口，胶州的上合板块，土地供应量大，推地时间也相对集中，同质化新盘扎堆上市，开发商出货回款都来不及了，怎么敢提房价？

然后，非主城区房源大量成交，拉低全市均价，优质闭环了！

还有一个容易被忽略的点，近几年青岛房价几乎没有土地成交溢价的影响了，99%的宅地底价成交。其他城市因土地溢价而导致的房价上涨，在青岛基本不存在。

其三，没有房价倒挂影响。

纵观这轮市场中，涨幅较大的一些城市，不难发现二手房对新房市场的影响。

尤其像南京这类城市，受限价、摇号等影响，热门区域二手房成交价普遍高于新房价格，并且涨幅也与新房相当。这种情况下，开发商有恃无恐，有涨价的底气。

而在青岛，根据青岛贝壳研究院提供的数据显示，在二手房成交的热门区域，几乎不存在新房二手房价格倒挂的情况。

尽管青岛商品房有五年的限售期，但除了市南区以外，市北、李沧、崂山、城阳、西海岸等二手房交易量较高的区域，满五年的次新房选择空间相当大。特别是二手房价在经历了近两年的连续下跌之后，性价比都相对较高。

青岛主城区热门商圈二手房价格

（数据来源：青岛贝壳研究院）

而从主城区二手房成交的热点商圈来看，区域周边的新房价格均高于二手房价。如果有单价2万的高品质二手房，会有人买2万5的普通新房吗？

在购房者有更多选择的前提下，靠品质有底气涨价开发商有几家？！

青岛买房人，可以“心如止水”吗？

答案是不能！

作为2018年，两个让炒房客有来无回的城市之一，青岛没有像长沙一样成为“调控标杆”，让年轻人趋之如骛的原因，除了没有“马栏山”那个追星圣地，更多的可能还是因为低收入高房价给人的“不幸福”感。

青岛人的收入不高，原因很多，不细谈。

但青岛的房价高，有目共睹。即便是游离在这波涨价潮之外。青岛的房价对于大多数普通购房者来说也并“友善”。

从国家统计局每月给出的新建商品住宅和二手住宅销售价格定基指数来看，从2016年1月到2020年12月，五年间，青岛新房（商品住宅）一路波动上涨，到2020年末，销售价格较2015年已经上涨了42.9%。（注：国家统计局数据采样仅包含市辖区）

数据来源：国家统计局《2016-2020年70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》

二手房市场同样不乐观。2018年4月，青岛商品住宅“五年限售”政策出台，致使大量的次新房减缓了上市速度，遏制的二手房价上涨过快的势头。但即便是在经历了近两年的波动下降后，青岛二手房销售价格较五年之前仍上涨23.6%。

在青岛城区房价基数并不低的情况下，这样的涨幅，无论是新房还是二手房，对于普通家庭都徒增不小的压力，普通人赌不起。

我们常说，刚需购房者买房不要犹豫，因为楼市的涨跌与少有住房没有多大关系，只要持有的年限足有长，资产保值适量增值是可以实现的。

对于工作在城区的购房者，有地铁通达的项目应该作为考察的重点，除了能享受地铁网络的便捷外，后期置换时，地铁房的升值空间也高于非地铁项目。

比如主城区内，市北区的中海观澜庭、依山美郡，李沧的佳源双子星城、青岛印象滟等项目较低单价都在两万元内，部分项目还有建面低于100的小户型，配套较为完善，周边有地铁线路经过，购房成本相对较低。

近郊各区，城阳的仙山花园、海信观澜、双利城央府，即墨的青岛印象川、海尔产城创蓝谷海上东方等项目均分布在地铁沿线，单价从1.3万至1.7万不等，可选择房源类型众多。虽距离主城区有一定距离，但通过地铁接驳也能省下不少通勤时间，也可以算是刚需买房者不错的选择。

青岛市场因为这波房价平缓，短时间内不会加入“调控”大军，但四面八方汹涌而来的涨价潮何时抵达青岛，谁也不敢预言。

在这里还是要建议各位，在这段不知道长短“窗口期”，刚需还是应该适时下场，而买房需求不是特别迫切的购房者，则建议关注市场变化，一旦房价有了快升的苗头，及时上车。

数据来源：国家统计局、青岛贝壳研究院、搜狐焦点网

封面来源：视觉中国