政策井喷市场多变 青岛楼市的未来走向如何?

在转进2021年后，全国的房地产市场都迎来了不小的变化：从市场监管加码、到住建部约谈、再到土地集中出让的新规，各地的调控政策都在齐头并进。

经统计，全国4月份的单月调控次数达51次，刷新年内月调控数据的新高；而累积看来，2021年年内房地产调控次数高达186次。调控政策的井喷，也将稳房价、稳市场摆在了众人面前。

在“稳”字的大趋势下，青岛前4个月陆续公告的政策也开始趋向“亲民”，从取消产权房的落户面积限制、到住宅用地集中出让，多面政策的问世，也让接下来岛城的楼市走向备受关注。

为更好的了解市场行情、帮助意向购房者早日实现置业目标，近日，搜狐焦点对话卓易研究院院长段敏敏，用市场数据来分析楼市的表现与未来走向。

市场回暖力度空前 各区市场分化加剧

回顾1-4月青岛楼市的各方面表现，成交上涨、市场回暖已成默认态势。

据段院长介绍，1-4月份青岛全市共成交商品住宅4万套约477万㎡，同比增长65%，其中不乏单盘销量超过100套的热盘。主城区房源越来越稀缺，不过综合区位、配套、产品等因素，虽然量少但价格坚挺；郊区之中，西海岸新区价格相对坚挺，同比有所上浮，城阳楼市热火，但是以降价博销量，价格同比下降3%，胶州、即墨存在巨大库存压力，因此价格降幅相对最为显著。

数据源于卓易数据

不过，虽然市场回暖明显，但价格却涨幅不大。卓易数据显示，2021年1-4月份成交价格14655元/㎡，价格微涨，仅较2020年涨幅0.5%。在后疫情时代，购房者的购房意愿正常释放，不少项目在春节等节日让利促销，加之推盘项目多为中心区域或中心区位外围，价格刺激了居住客群成交，引起一定的价格波动。

主城区改善需求强烈 置换成本难度增加

根据卓易数据统计，1-4月青岛成交套均面积为117㎡，其中110㎡以上房源成交占比全市58%。从数据来看青岛已全面进入改善时代，尤其是各方面优势都更为明显的主城区，已成为中产及以上改善客群的阵营，110㎡以上房源成交占比主城区达到70%。而改善客群的聚集，也就相应的驱赶了支付力偏弱的刚需阶层，是以主城区的改善属性更加明显。

在土地资源愈发稀缺的当下，同时受制于限购政策和5年限售令，“卖一换一”的置换成本难度增加，所以段院长建议，若购房者在支付能力足够的前提下，可购房一步到位，在外围区关注大户型产品；同时，也建议开发企业在规划项目时，充分考虑项目的通勤及居住的便利性。

五月市场供需变动 集中供地对购房者有优势

近日，不少机构公布的数据显示，五一期间全国大部分城市的小长假楼市热度不高，青岛的新房成交数据也略逊与去年同期。据此，段院长强调，统计时间越短变动较大，所以五一期间青岛楼市的成交不能说明本质性的问题；而且，相较去年，今年五一社会大环境的平稳，让各项生活需求集中释放，并不意味着购房需求遇冷。

而经搜狐焦点统计，5月份青岛将有近50个项目开盘或加推，其中不乏主城区项目；在前四个月购房者最关注的TOP20项目中，主城区项目占比三成。

青岛1-4月400来电TOP20（来源：搜狐焦点）

在大放量与主城区项目存在明显比重的情况下，面对接下来的市场预期，段院长分析：由于区位的原因主城区项目关注度高，但主城区的高总价门槛也会劝退很多看房的准确客户，这种因支付力超标的购房者便会分流至外围、产品力也优秀的近主城品质楼盘；市场的集中放量，有一定几率会驱使部分开发企业为减轻资金压力而调低价格、进行蓄客，但市场平稳预期的主基调目前来说不会变。

对于即将展开的住宅用地集中供应，段院长分析，这种模式一方面能更加规范开发企业的开发速度和开发质量；同时，宅地集中上市将加剧竞争，丰富开发企业产品方向，对于购房者而言，同期推盘项目多，选择余地更大，购房者可能会享受到更优惠的价格和更好的居住产品。

购房者该怎么买？

对于期待今年买房的购房者，段院长建议：谨慎“规划陷阱”，买房买区域发展预期要有实际可落地的大规划；要综合考虑工作的通勤成本和社区配套的完善程度，交通不便或短期比较难解决的难题往往会降低居住幸福指数；综合对比产品细节，能够满足当前以及后期家庭人口增加而带来的居住需求。

只有多看、多听、多比较，才能买到称心如意的好房。