即墨西楼市变脸?片区房价可能进一步拉低

上半年，青岛土地成交有点“上头”。据锐理数据发布的半年报来看，2020年上半年青岛全市供应土地1688万㎡，土地成交1434万㎡，同比分别增加23.2%及11.6%。这其中，即墨稳稳地成为了供销主力，土地供应量636万㎡，土地成交569万㎡，均为全市排名前列。

值得注意的是，虽然土地市场成交量走高，但溢价率却呈现走低的状态，甚至多数地块为底价成交。

地价是房价之锚，土地价格与商品房楼面价直接相关。可以看到，上半年，土地市场溢价开始走低，没了地价的支撑，房价的走势势必受到影响。所以不少人开始为即墨楼市担忧。

即墨楼市如同过山车般，一次次的风云变幻，不断挑动着购房者的神经。

半年多前，即墨楼市是这样的：去年11月份，即墨单月新建商品房成交3753套，11月最后一周网签了近两千套房子。一时间即墨楼市风头无两，甚至大有赶超西海岸的趋势。

但是好景不长。带着一份不错的期末成绩单过年的即墨楼市，在仅仅过了一个春节后，迅速“变脸”，楼市如同一夜冰封。除了在土地市场大有作为外，成交量与价格均是表现平平。特别是曾经的热盘，纷纷打折，折后的价格比起先进期，如同“跳水价”。更重要的是，这次冰封的时间可能要持续很长一段时间。

特别是即墨西，在接下来的一段时间内注定很惨烈。上半年，即墨西掀起了大开发，土拍、开工、开盘等操作接连不断。曾经开发商手握土地，想静等潮水上涨，没想到等来了一大批竞品。

板块内的楼盘越来越多，形成了聚合之势，产品同质化严重，“踩踏”事件是必然会发生的。

荣盛锦绣学府总建面约18.3万方，主推建面约96-118㎡精装小高层，另有40-55㎡公寓产品。总户数1145户。

中冶德贤公总建面约36万平方，主打89-160㎡小高层、洋房产品，同时内部配套3万㎡商街。总户数2434户。

中梁拾光漫城规划29栋小高层和洋房，户型面积100-160㎡。总户数1675户。

中南紫云集总建面约16万平，规划有15栋楼，其中9栋洋房，6栋小高层，总户数765户，户型建面约98-130㎡三居。

招商公园1872总建面约27.1万平米，总户数1878户，产品业态为装修小高层，建面125-160㎡套三/四。

海尔产城创翡翠公园总建面21.8万方，规划25栋小高层，总户数1166户。目前在售103-146㎡精装小高层。

中南樾府规划19栋小高层，户型面积124-142㎡，带装修交付，总户数993户，总建面21万方。

海尔产城创东方学府总建筑面积约23.6万㎡，建有小高层和高层，建面约89-147㎡，总户数1137户。

禹洲朗廷府规划29栋9-17层洋房及小高层产品，项目总建筑面积约15.6万㎡，总户数1074户，建面约103-171㎡。

蓝城玉蘭公馆总建面约18万方，项目分南北两个地块开发，总户数829户。目前在售120-190㎡小高层房源，均价20000元/㎡左右带装修。

龙湖天奕总共规划188户，这个体量也符合项目所定位的“极少数人”才能享受到的圈层生活馆。项目主打183-193平大平层，目前释放的均价在18800元。

从各家楼盘的主打产品中不难看出，即墨西目前面临两大问题：产品同质化严重；库存压力大。除了产品及面积区间相近，共享的配套也是一模一样，这也导致了各家楼盘同质化的说辞跟营销策略。试想一下，当购房者走了十几家楼盘，发现从内到外几乎没有差别，那么影响他购房的决定性因素，只能是价格。

我们之前说过，即墨西板块算得上是即墨的“富人区”，从2018年蓝城来了以后，片区的房价也被提高到了2万+的水平。即使面对这样的价格，也不断有前仆后继高位接盘的人。

有人说，房企愿意往哪儿扎堆，证明哪个板块价格扛得住。真的这样吗？恐怕未必。

最近，有不少业内人士表示，即墨西已经开启了价格战，个别楼盘打算把开盘价格拉低到1.2万/㎡，如果真是这样，意味着留给没开盘项目的价格空间再度被挤压，定价就很有难度了。目前即墨西有一万多套房子的库存，想突围只能是进一步拉低价格。业内人士预测，下半年，即墨西的新房价格或许会被拉到万元线。