新房泛滥,推盘减少 胶州真成了"休克鱼"?

从一季度的成绩来看，青岛的阳春行情的确是坐实了。

翻开成交数据，1-3月，青岛各区市新建商品房共计成交31375套，成交面积约367万平方。其中，新建商品住宅成交27728套，成交面积325.72万方。

从各区来看，西海岸一如既往的走量，稳坐成交榜首位置，城阳也在种种利好下强势升温。令人吃惊的是胶州。

一季度，胶州新建商品房成交套数4413套，占青岛全市总成交量的14.07%，重新杀回区市前三；成交面积约50.11万平方，占青岛全市总成交量的13.65%，排在西海岸、城阳及即墨之后，位列全市第四位。

更值得一提的是，胶州在新建商品住宅方面，也贡献了不俗的成绩，整个一季度成交了4241套，成交面积48.18万方，两个数据都仅次于西海岸，位列全市第二位。惊不惊喜？意不意外？

如今，四月份过半，胶州的成交量还保持在不错的水平上。四月第二周成交462套，仍是位列各区市第二的位置上。

在种种的表现之下，也引发了人们对于胶州楼市回暖的猜测：这个低迷了两年多的板块，是不是真的开始苏醒了。

从数据上解读的话，目前胶州楼市确实要比之前的几个月要“暖”一些。但是要说整体复苏了，则确实有点牵强。

通过梳理近几周的成交数据，不难发现，胶州热销仅仅是个案。走量比较好的项目有龙湖昱城、保利叁仟栋、保利云禧、融创时代中心以及龙湖紫都城等少数几个楼盘。

而目前胶州在售待售的楼盘有近百个，个别项目的热卖并不能代表市场的全貌，更远远谈不上全面回暖反弹。大部分项目还是处于“停滞”或缓慢前行的状态，只有高性价比的楼盘才能快速地去化。

更重要的一点是，当下的胶州，仍背负着很大的库存压力。

根据锐理数据的市场报告来看，今年1月份，胶州的商品房去化周期为25个月，一季度结束后，商品房去化周期反而升至26个月。很显然，几个热盘的成交高热，并不能带动整体库存的下行。目前的市场只是表面上的繁荣，看似是回暖了，但库存仍是“承压”状态。

而与此同时，胶州的推新数量也格外诡异。3、4月份本是开发商抢热度、积极推盘的时间点，从青岛的整体推盘量来看，也是一波小高潮。但胶州却只有屈指可数的项目有新入市房源，让人不禁疑惑，是否市场还处于偏冷的区间，使得开发商不敢贸然行动。

接下来，胶州还能释放哪些利好？

新机场转场在即。

虽然被磨得没有了脾气，但“起飞”在即的新机场，一举一动仍能牵动人心。随着排名前列次综合演练结束，新机场正式启用已经进入最后的冲刺阶段，“一夜转场”的模式也颇为吸引人。毫无疑问，对于胶州楼市来说，新机场是雪中送炭。航空产业+人口涌入所带来的发酵效应，究竟能为胶州楼市提振到何种程度，也将随之揭晓。

地铁8号线支线纳入规划

虽然8号线北段去年年底已经开通，在胶州也设置了胶东站、胶东机场站以及胶州北站三个站点。但说实话，这条地铁线所带来的实质性利好，胶州楼市几乎是享受不到的，因为它的走向优质的避开了胶州人口最密集的主城区。

但8号线支线则不一样了，根据网上流传的版本，8号线支线东起8号线大涧站，向西经少海、胶州市行政中心、杭州路，最终抵达胶州火车站，串联起了胶州的几大热点板块。据官方的答复，8号线支线已经纳入了青岛市地铁三期建设规划，待国家批复后将于十四五期间开工建设。待8号线支线开通后，胶州才算真正的融入“地铁圈”。

综上，就目前来说，断言胶州楼市拐点已到还为时尚早。无论开发商还是购房者，观望的气氛还是比较浓。接下来两三个月如果没有更明显的起色，那么估计下半场除了为数不多的几个热盘外，“以价换量”的楼盘将继续增多。