糟心 青岛房价涨了20年还没停下!下个周期将会迎来降价?

 纵观青岛房地产市场20年，从1998年最后一天实物分房取消，公有住房上市交易，到2018年结束，青岛房地产市场度过20年的光阴。从1999年成交236万㎡到2018年成交1780万㎡，从成交均价1792元/㎡到13457元/㎡，20年期间，青岛商品房成交均价和成交面积有了几倍至几十倍的增长。

 这20年期间，虽然零星出现过几个缓冲期，但总体来说，房价上涨的趋势依然没有停下来，即便是所谓的轮回期，也没有回到楼市最初的质朴，每次轮回的起点也都充满槽点，让大多数人望“楼”兴叹。

都说楼市10年是一个轮回，极往知来，2019年又站在一个新的元点，在“房住不炒”号召之下，青岛房地产市场又走过了半年，半年来青岛楼市没有过多的表现和亮点，对于众多购房者来说，不期待房价回到原始状态，而是期待每次楼市轮回的起点能比以往“折扣”多一点。

房价20年翻了7.5番

1999年，房改后排名前列年，政府相关部门出台金融扶持政策、税费扶持政策，青岛市民购房热情高涨，交易主片区青岛原四方区、李沧区和原胶南区的公房，没有新建商品房项目，直到1999年年底，青岛市土地局才首次拍卖三宗储备地块。根据统计，1999年青岛房屋成交均价为1792元/㎡。

                                                            （数据来源：知网、锐理新媒体）

到2002年，由于房地产项目的增多，使得青岛商品住宅成交价格首次突破2000元/㎡，到2004年，青岛房价迎来首次大涨，虽然2005年国家出台了相关政策抑制房价上涨，但是效果并不明显，房价涨势依然迅猛。

2006年，我国对房地产市场宏观调控力度进一步加强，青岛市场做出一系列反映，泡沫开始减少，但房价依然高居不下。2007年，随着“奥运”概念的传出，一些投资投机者关注青岛楼市，购房者对与青岛楼市的期望值越来越高，房价持续上涨。

2008年，受全球次贷危机影响，青岛房价迎来房改之后首次下跌，但是整体跌幅不大。在这一阶段，国家以及青岛市采取了扩大房地产市场需求的措施，包括7折基准贷款利率、契税减免、财政补贴，公积金贷款优惠、100㎡新房落户等，2009年年初房价再次回升，到2010年，商品住宅成交均价突破7000元/㎡，这也是青岛房价涨幅较大的一次。

为了面对房价飞涨状态，调控控制纷至而来，国四条、国十条相继出台，2011年1月30日晚上，青岛出台限购政策，房地产市场开始回归理性。随着青岛限购政策出台，2012年青岛房地产市场进入冷冻期，开发企业为了完成销售业绩，加速推盘节奏，促销成为主流，不敢轻易涨价。因此，2010年——2012年这三年青岛房价相对平稳，几乎没有上涨。

到2013年，青岛楼市延续了2012年的节奏，推盘量井喷，成交爆表，大鳄纷纷抢滩，土豪秀轮番上演，房价再次拔高。2014年前半年购房者和开发企业在观望和猜测中度过，直到9月1日，青岛全面放开限购政策，但是楼市颓势难以挽回，房价出现第二次下跌。

进入到2015年，由于经济下行压力增加，市场观望情绪依然浓厚，但在二套房首付降至四成，公积金首付降至2成等政策的刺激下，楼市开始回暖，房价略有上涨。

2016年，青岛认真贯彻执行楼市去“库存”的号召，黄岛、胶州、即墨库存大户成交喜人，60平米落户、首付两成等政策加持，使得2016年楼市热得滚烫，房价也再创新高。

2017年和2018年被称为调控年，2017年青岛连续限购、限购、限价、限贷、限售等几波组合拳下来，青岛楼市迅速降温，进入2018年之后，号称“最严调控”威力依然不减，楼市基本回归到正常轨道。虽然政策严厉对成交具有杀伤力，但总体来看，这两年商品住宅成交均价依然连续走高，2018年青岛新建商品住宅成交均价为13457元/㎡，是1999年房价的7.5倍。

房地产市场三年一调整？

整体来看青岛楼市20年，房价一直呈现上涨的趋势，当然，影响房价上涨的因素很多，有政策、有人口、有人均可支配收入、有土地价格等等，无论何种因素影响房价，这20年青岛房价中的变化可以能看出些许端倪。

从过去二十年尤其是过去十年的历史来看，青岛房价跟政策调整有某些内在关联，过去20年当中，每一次政策调整周期大约为三年。

2008年的房价下跌虽然跟次贷危机有关，但是2008年楼市调控出台诸如房地产信贷征信制度、房地产开发贷款等政策，使得房价停滞上涨的局面。2011年又是政策年，限购令、利率上浮等政策再次给热闹的楼市泼了一盆凉水。2014年上半年观望情绪浓厚，虽然下半年限购陆续放开，但是颓势未能完全挽回。

青岛楼市这三次低潮基本周期都是三年，当楼市出现太热或者太冷的局面，政策开始出台，成为调剂楼市的良药。政策的松绑或是严控，楼市都会给予最为直接的反馈，而每个周期的起点也是越来越高，长高的不仅仅指房价，还有成交量。

2017年又是三年周期里面的一个新的起点，青岛出台史上最严“调控”，虽然房价有所上涨，但是楼市成交得到有效抑制，投资投机炒房的现象基本绝迹，而改善性需求得到释放，青岛房地产市场回到一个较为正常的轨道。

                                                                                         2019年上半年青岛新建商品住宅成交情况

按照周期性规律，2019年青岛楼市正处于这样一个新的周期里面，根据锐理新媒体数据统计，截至到2019年上半年，青岛新建商品住宅的成交均价为14128元/㎡，房价走势依然没有停下来的意思。

对于这样一个循环周期，很多人猜测青岛最严调控即将解除，如果按2017年来算新周期起点的话，那解除的周期会不会是2020年呢？对于购房者来说会不会是一个抄底的好时机呢？

开发商重新抢占主城

无论周期如何变化，青岛楼市已经形成自己的特色。仔细阅读青岛楼市20年会发现这样一个有趣的情况：开发企业开发先是由主城开始，随着城市化水平越来越高，主城区可开发土地资源越来越少，开发企业转战近郊，但是随着旧城改造的推进，开发企业视线重新回归主城。

对于很多入驻青岛的开发企业来说，由于进驻较晚，加上主城区土地资源稀缺，因此在开发过程中很难在主城区分得一杯羹，只能“曲线救国”，从近郊开始入手。但是，近年来，随着青岛主城区旧城改造的推进，老旧企业的搬迁，部分房地产开发企业重新入驻主城，碧桂园先后在市北区布局两个项目，其中一个便是鞍北片区改造项目，银丰集团先后在主城区布局，其中一个是位于市北区的灯塔酱油酿造一厂改造项目，另外一个则是著名的青岛山东头改造项目。另外，还有万科、龙湖的海晶化工厂改造项目、海尔地产原市北炉具厂项目……，虽然主城现在在售新项目较少，但是对于开发企业来说，由于主城配套相对完善，产业相对丰富，人口较为密集，购买力较大，因此对于开发企业的吸引力非常大。

                                                  银丰玖玺城项目效果图

这20年来青岛发生了翻天覆地的变化，随着青岛“三湾三城”城市发展战略的发展定位，除了主城区之外，西海岸、即墨、城阳、胶州等一个个新城区相继崛起，房地产市场也从逐渐从主城区唱独角戏变成各城区百花齐放的局面。主城区房价居高不下，这些新兴片区房价也已解放天性，开始奋起直追，有赶超之势。

根据锐理数据统计，2019上半年，青岛新建商品住宅成交面积最多的三个片区分别为原胶南市、高新区和胶州市，而青岛主城区所有片区项目成交面积相加还不及近郊一个片区项目的成交面积。在今后一段时间甚至很长一段时间，近郊楼市依然是青岛楼市的“半边天”甚至是“多半边天”。

从成交均价上看，主城区均价一枝独秀，但是近郊均价也快马加鞭，部分项目已经赶超。近期，有置业顾问电话推广，位于青岛白沙湾片区的青特悦海府项目即将入市，预计价格在2万/㎡左右，而位于黄岛区的绿地凤栖澜玥项目均价达到27000元/㎡，这个价格，已与主城项目的价格不相上下了！（更多青岛楼市规划新鲜资讯，请关注公众号：qdlsgh）