【青岛1-5月榜单】5月新房签约环比上涨23% 新房二手房成交1.3万套
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来源：卓易数据/王公子
5月楼市政策也开启了“618”大促，各种刺激大招一波接一波的“贴脸开大”，从国家层面到地方城市，常规手段和超常规手段轮番上演，楼市政策进入史上最宽松期，一线城市出现阶段性躁动，其中，深圳受首付比例下调和放松限购的市场表现最明显。
而青岛体现在来访量的增加，市场一线价格松动明显的品牌房企项目流速加快，二手房成交量下滑。
5月份新建商品房成交7471套，二手房轻微下降成交6362套，新房二手房合计成交13833套；新房部分项目集中网签，成交建面99.14万㎡，成交总价164.13亿，环比4月分别上涨23.28%、36.8%、69.79%；同比去年分别下降6.64%，3.05%、7.44%。其中5月新建住宅成交5239套，均价15688元/㎡。
据卓易数据统计：截止到5月31日，今年青岛新建商品房成交27208套，成交346.32万㎡，成交总价506.85亿；同比去年分别下降32.53%、28.24%和31.07%。
【政策层面】：“517新政”直接发布史诗级的四大利好：一、降低首付比例，首套房贷款首付比例下限15%，二套房为25%；二、全国范围内取消了首套房和二套房的贷款利率下限；三、降低公积金贷款利率25个基点，5年期以上的首套房为2.85%，二套房为3.325%；四、设立3000亿元保障性住房再贷款。“四箭齐发”有利于降低购房成本和门槛，从各个城市此前政策分析，这四大举措更有效于一线城市的市场。
青岛在5月30日宣布：首套房首付最低15%，二套房最低首付款比例不低于25%，首套和二套住房商业性个人住房贷款利率不设下限，青岛商贷首套房贷利率3.45%，二套商业利率3.95%，部分银行优质客户首套房最低可3.25%。
5月31日，青岛推出“新九条”，其中重点关注的是：按区市认房不认贷。居民家庭只要在购房所在区（市）无房，即可享受首套首付比例、商业性个人住房贷款、公积金贷款利率下调等优惠政策。对购买新建商品住宅并在青岛市新建商品房网签备案信息系统签订网签合同的前1万名购房者，发送5000元面值家电消费券。取消人才住房取消5年内不得上市交易的限制。
5月21日，2024年青岛市住房发展计划根据计划公示，2024年全市新增城镇住房约9.07万套。其中，上市商品住宅约3.4万套，基本建成城中村改造和棚户区改造安置住房约3.57万套（城中村改造安置住房约3.43万套，棚户区改造安置住房约0.14万套），新增保障住房2.1万套。另2024年计划新增住宅用地供应量约353.8公顷。
二手房层面：进入5月青岛二手房成交出现下滑，二手房市场挂牌量依旧明显，许多卖家出于信心的不确定抱着“出清”的姿态卖房，博弈间买家十分强势，部分主城核心次新项目”破发“，甚至一些项目价格回到2016年。在成交结构方面，基本150-200万左右的房源成交为主，同时影响了买家对新房的预期和信心。
土地市场：青岛土地市场近两年供应与成交下降，逐渐平衡新房市场的供求关系。2024年青岛第二批次市辖区供地清单发布，共计10宗地，总占地565.52亩，约37.7万㎡，规划建筑面积85.45万㎡，其中最受关注的崂山王家村地块、黄岛九顶山地块以及白云山地块挂牌。
第二批次地块具体信息可点击——《2024年青岛第二批次预供应土地清单》
住宅去化周期相比2023年增长，去年7月后流速减缓，目前为27个月相比上个月缩短1个月。即墨区为19个月，为全市最低的区域。
其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的35个月，源于新都心一个老项目大洋花园取证办证，新项目都荟里、诺德逸安居、青铁安澜地、新汇星城的取证以及在售楼盘去化放缓。
从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，大家都有不同程度的困难，但还是价格在200-300左右的价格段去化相对快。
主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部未来在售楼盘超过10个，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，本已红海的东李，增加了亿联拿下的刘家下河，二批次又预告了郑庄地块。“价格战”早已好几轮，昆仑天麓湾、青山湖岸、招商璀璨璟园已经开盘，东大物流园青铁芳华地售楼处已经开放，东李的未来竞争以及价格战将会越来越激烈，最新的融海启城开盘均价到了1.8w左右。
张村河进入“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重。目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价；而海信、华润、越秀＆青铁和樾府已经开盘，无论是产品还是示范区竞争都很激烈，海信018地块海信璟悦也已开盘；019地块又被海信拿下，海信成为张村河最大的开发单位；现房静山悦园改为盛世悦府在售；而北岸的崂山湾大宇地块暂未有动静。
本月西海岸又重返成交6965套，占全市约25.6%。西海岸的瑞源名嘉国际10.65亿、瑞源名嘉荷府9.81亿、鲁信半岛美庐8.03亿、唐岛湾君汇4.36亿、博观星海知海园望海园4.09亿。
城阳区（含高新区）成交5264套，其中金茂中欧国际城5.35亿、中巍白云山居4.83亿、星河湾4.18亿、青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿、金秋泰和郡3.7亿。
即墨区网签3454套，多是集中签约，蓝城玉蘭公馆7.58亿、青铁香溪地5.05亿、金茂智慧国际城1.97亿、即建创科城1.96亿、永合华府1.95亿。
2024年1-4月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比17.5%，100-120㎡面积段成交最多占比36.96%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约70.67%。
全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力，另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品。
在商品房TOP10中除了金茂、保利和中海，有7家是青岛本土企业，TOP5中除了金茂均为本土企业,TOP3均超过30亿。
海信地产签约金额28.37亿，网签13.27万㎡，其中海德山庄网签4.67亿、海信璟悦2.43亿、海信君玺2.15亿、海信依云小镇1.78亿、海信悦澜山1.93亿、海信璞悦1.48亿。
中国金茂第二，网签26.67亿，签约面积第一签约16.69万㎡，业绩额主要来自大云谷金茂府13.46亿、金茂中欧国际城5.35亿、世园金茂府4.88亿。
瑞源集团头一次进入前三，签约21.43亿，主要来源于2个项目，瑞源名嘉国际10.64亿、瑞源名嘉荷府9.81亿。
本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。
房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。
权益榜TOP5中均为本土房企。
海信地产24.62亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权。
瑞源集团第二21.48亿，来源于瑞源名嘉国和瑞源名嘉荷府2个项目。
君一控股第三签约17.88亿，主要得益于大云谷金茂府等。
TOP10中前5个项目位于市内四区。
新建商品房市场中，2024年1-5月青岛TOP10项目累计销售合计约79.66亿，第一的大云谷金茂府签约13.46亿；瑞源名嘉国际10.65亿，瑞源名嘉荷府9.81亿。
商办市场中，TOP10网签55.8亿，瑞源名嘉国际10.65亿、瑞源名嘉荷府8.88亿、鲁信半岛美庐8.03亿，TOP3都位于西海岸。
特别说明：
1，统计时间：2024.1.01-2024.5.31；
2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；
3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
4，商办包含公寓，办公和商业；
5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考
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