买房思维变了!稳准狠趋势下 岛城改善们该怎么买

2021年还剩最后20天，买房人的焦虑也依旧在线。

尤其是近日又碰上了中共中央政治局会议和央行降准的两大动作，让买房人的心思更加蠢蠢欲动。

这种背景下，利好多少、是否上车的说法也在多番发酵，但无论是何种言论，按需买房早已成为买房人默认的铁律。

购房趋向稳准狠

根据卓易数据统计，11月青岛新建商品住宅价格较上月环比增长6.85%，较去年同期同比增长4.73%。虽然下半年市场遇冷，但购房的总成本依旧是笔不小的开销。

购房的不易，加重了买房人对房产品质的看重，总期待着花了钱、能赚回生活的本儿。

房价高企，对大多数刚需来说，被迫只能在需求和能力之间平衡。

对略有资产的改善族而言，也为难在配套和品质之间取舍。

来源：Unsplash

根据此前贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》看，无论是新房、还是二手房，城市等级越高，置业人群的年龄也普遍偏高。其中，青岛新房的购房平均年龄为34．1岁，二手房的购房平均年龄为35．4岁，在15个新一线城市中置业年龄偏高。

30+置业的年龄画像，也表现出城市人群购房的不易。

从刚需到改善，较大的变化就是从有房可住到满足定向需求。像是追求学/区优势、追求环境颐养、追求便捷配套等等。

改善一族的购房者，较刚需更有选择优势，又距可自由置业的富人们有资金差距，这种比上不足、比下有余的需求和限制，也让这类人群的购房选择更倾向于稳准狠：能力范围内，将核心需求实现最优满足。

在近日，中指研究院发表了《中国房地产市场2021总结& 2022展望》。根据报告显示，2021年的新房楼盘中，90-120㎡户型为市场主流，多数代表城市里120-200㎡的新房占比下降。

青岛的情况也是如此。

据锐理新媒体数据显示，自2021年初至今，青岛楼市的供销主力面积段为110-130㎡，这一面积段的商品房亦是青岛存量较大、去化周期最短的新房。再看2020年的数据，青岛楼市中较受欢迎的面积段也是110-130㎡。

两项数据也说明，在钱袋子的压力下，购房的主力人群更精打细算，不只追求有房可住，还注重住房质量。

相较于地段和配套的少有性，面积可算作楼市产品中的变量。

改善也分三六九等

纵观青岛楼市，即便同为主城区项目，在配套等外在因素的影响下，也分化出三六九等的阶层差异。

其中，较高配的选择还是要数市南、崂山等前海一线，七八万的项目单价再次固化了本地富人圈的标签。这一类的新房，除却价格和地段上的差距，最显著的就是产品多为150㎡以上的大户型，大面积+高单价，完全对标富人阶层。

来源：Unsplash

其次，便是市南、崂山和市北等部分改善聚集的板块，这部分新房项目的面积段涉猎更广，基本都是百平起步，主力户型区间为110-150㎡之间，均价维持在3-4万元线。

如市南仅有的禧竹雅园，在售建面120-140㎡小高层，均价3.9万/㎡；崂山区的青岛印象品、紫樾尚府、海信·璞悦、大云谷金茂府等，产品面积段在100-150㎡，均价在3.5-4万元间；市北区金地华章、国泰华府、保利天珺等，产品多为100-150㎡，均价在3-3.5万元间。

虽同为改善梯队，但板块都有各自的标签。如金地华章、国泰华府所在的浮山后板块，除却配套全龄外，学校资源是其最显著的标签；新都心板块配套更侧重丰富度，更受年轻一辈欢迎。

再者，便是属于新晋的改善板块，如市北和李沧的部分板块，配套上不若其他板块成熟，但相较洼地板块又具明显优势，产品面积多在100-130㎡左右，偶有150㎡上下的大户型产品，价格维持在2.5-3万元间。如市北的中海寰宇时代、先进坊、绿城·和锦诚园等，李沧的海信东山府、绿城锦上月鸣等项目。

来源：Unsplash

改善一族们，虽然各自的财富积累程度不同，购房侧重点上也有差异，但对配套和住房的重视程度一致，不是单纯的追求大面积房源和奢华景观，更注重居住功能性的享受。

这一点也适用于刚需，在信贷压力和置换难度增加的环境下，精细化小套三产品或成为楼市潮流，既满足居住需求，也能为置换提前作铺垫。