青岛房价一路狂跌?莫听外来的大V乱念经

10887套！这是截止到上周日（3月28日），三月份青岛全市新建商品住宅的成交数量。

近三年来，青岛三月新建商品住宅成交套数首次破万。与此同时，伴随着部分项目“涨价”“卖光”的声音。不少青岛人觉得这个春天，楼市好像开始暖了。

但与数据、消息表现相异的是，某大V考察后，给青岛市场下了“一路狂跌，跌跌不休”的评语；而在另一篇分析青岛楼市的文章里，作者用了“阴跌”*这个词。大V们对青岛市场前景一致的“不乐观”。（*注：阴跌又称盘跌，主要是以较小波动的逐级下跌为主，期间夹杂着小阳线，伴随着成交量的缩减。阴跌由于跌幅小，往往不被注意，但累计跌幅巨大，号称“钝刀子杀人”。）

同样的三月、同样的青岛市场，截然相反的两种呈现，原因何在？

（截图来源：X宅微信公众号）

1.

大V眼里的青岛市场，冷！

在大V的眼里，2020年的青岛楼市非常“扎眼”，原因是“一路狂跌，跌跌不休”。从远郊到主城，从老破小到次新房，从一线海景到内陆，无一不跌。

数据上，三年中有超过24个月都在跌；从18年10月起到今年2月，累计跌幅超过25%，拿下2020年全国二线城市跌幅第二名的“宝座”！

现实面，实地到访的各大项目售楼处门庭冷清，置业顾问或极度佛系或过分热情。

总而言之，这不对劲。

2.

现实的青岛，新房“涨了”土地“控了”

任何一个不了解青岛的人，看到这样的描述，感觉绝不仅仅是青岛楼市不行，更多的可能还是这个城市“药丸”！

如果不是生活在青岛，如果不是刚好知道去年青岛的GDP排名还略涨了一点，恐怕我也要有这样的感觉。

不得不说，在见识过深圳广州杭州南京合肥的楼市表现之后，青岛的表现确实不够看。

新房价格整体飞升？无。

新房二手房价格倒挂？无。

新房千人摇？无。

高首付/全款买不上房？无。

住宅用地高溢价成交？无。

…………

以上这些在过去一年里，甚至在经历一轮从上到下的调整后还依旧存在于某些城市的现象，在最近一年的青岛市场都极极少发生。2020年的青岛楼市淡的连业内都很难翻出一两个亮点了，但要说冷，不存在的。

在大家都不看好的2020年，青岛新建商品住宅成交量涨了5.71%，成交均价涨了3.62%。

主城区中价格涨幅较大的是崂山区，单平涨幅超过8700元；降幅较大的是老四方，单平下降不到2000元。

近郊城区，降幅较大的是城阳（不含高新区），单价下跌1369元；因为有售楼处被砸而全国出名的即墨，平均单价下降402元。整个西海岸西区均价涨幅在2%以上，高新区单价上涨不到800元。

远郊区域，胶州单价下降903元，成交均价堪堪维持在万元线以上；平度、莱西两个区域，平均单价涨了两百元左右。

总体说完，我们再看看单盘。

在青岛主城近郊的热门板块中，各挑选了一个相对有代表性的项目。大致来看，主城核心区“涨势惊人”，近郊区域产品定价虽各不相同，但涨幅相对一致。

进入新年，除了新房价格各有不同幅度的上升，土地市场也发生了变化。在多年土地“零”溢价成交的背景下，青岛被划拨到了全国22个施行土拍“两集中”的城市行列，从源头上稳地价、控房价。

这种种的表现显然与楼市大V们对青岛市场“冷”的预判背道而驰。

3.

青岛楼市，有自己的安排

我不敢大言不惭大V们对青岛市场有“误判”。但有三点确实容易被忽略。

其一，青岛区域差异。

不在青岛生活个三五年，是很难分清青岛主城区、青岛城区、青岛辖区之间的差别的。而青岛确实是一个区域发展极为不均衡的区域。

首先，青岛开埠以来，就是从海边开始，扇形发展，即便是后来市府东迁，城市发展的轨迹依旧如此；其次，青岛辖区面积看似不小，但较好最完善的配套集中在仅占全市辖区面积5%的主城区。

于楼市而言，在青岛居住的人说“在青岛买房”，绝大多数特指在主城区买房。老青岛人不提，新青岛人购房顺序同样是优选主城，次之西海岸、城阳高新、再次之即墨胶州、最后平度莱西。

如果说非要选一个区域代表青岛楼市的发展情况，看主城显然比看黄岛红岛即墨要合适。毕竟，买的起主城房，周边区域大概率可以随挑随捡；但反过来，多半要打水漂。

其二，因成交均价产生的误解。

外人看青岛，最直观的就是看数据。成交均价、涨幅、跌幅都是对青岛市场作出判断的依据，“误判”正是由此产生。

诚如前面所言，青岛区域差异大，新房定价亦然。

主城区虽然较高区域均价已经超过了7万，但在售房源少，土地供应低，成交量常年偏低。

而近远郊各区域，住宅用地供应量大，大体量项目比比皆是。一个西海岸新区，成交量就可以占到全市成交三分之一左右。

郊区低单价项目的大量上市成交，极大的拉低了青岛新房的成交均价，给外面人造成了青岛房价不高，涨幅不大的错觉。

事实上，外界眼中的青岛新房成交价大致与近郊各区均价相近，这些区域与青岛核心（市府）直线最短距离20公里。

其三，以二手房价格判断青岛市场有失偏颇。

有些业内认为，二手房的价格更能体现一个区域楼市的真实水平，因而在青岛二手房几个连续走低之后，不少大V认为青岛市场“不行”。说白了，这还是从快速“获利”角度出发的。

普通购房者，通过房产达到资产增值的目的，打的是长时间持有后的“时间差”；而投资者，更多打的是“价格差”，因而一二手房价格是否倒挂，二手房价格涨幅是否高于新房，都是他们考虑的主要因素。

但在青岛，新房二手房显然是“两个世界”。

青岛当下的楼市现状，既不存在严重倒挂，二手房涨幅也拼不过新房。即便是青岛二手房市场连续下跌的那段时间，青岛的新房，尤其是主城区的新房价格依旧坚挺。

4.

买房人，你要有自己的节奏

不少新手买房，会担心摸不准市场的脉络，遭遇去年即墨西那种买完就降价的情况。两个办法：排名前列看竞品，同区域内新房看一遍再做决定，货比三家的铁律放在哪里都适用；第二看地价，同区域无竞品，查一下项目的土地成交价，参考【毛坯房价=地价*3】的标准，衡量定价是否虚高。

当然，任何办法都不能保证万无一失。如果真的遇到买完降价，就放平心态吧。毕竟从大趋势上来说，20年来青岛房价始终是波动上涨的。

我个人始终认为，无论是新手买房还是改善换房，置业者不应该过多的听专家说、听朋友说，更多的还是要看家庭需要、个人喜好、经济实力决定买哪里何时买。买房没有什么所谓的“正当时”，也没有制胜宝典，自己把握好出手节奏才最当时！

眼看着一季度就要过完了，打算在今年买房的青岛人可以动起来了。