继北京上海暴涨后 关于青岛楼市的三大猜想

近期的楼市可谓是烈火烹油，风起云涌。

上海楼市反弹、北京楼市反弹……仿佛一夜之间，进入了卖房市场。“万人摇号”“众筹打新”“二手房拍卖”等楼市奇观层出不穷，置业顾问与中介情绪饱满，高喊着“2021年，房价要涨了”，而购房者只能看着手中的钞票，开始担心能否在大涨前登上客船。

好在，伴随着燥热的行情，楼市调控也悄然而至。近日，深圳、上海、杭州等城市先后出台调控政策，来规范市场秩序。同时，为了体现政策的从紧从严，个别城市更是将打击“假结/离婚”摆上了纸面。

可是，政府的调控始终是一种外部干预手段，人们更担心的是，楼市近期所表现出的内热，究竟是虚火还是实打实的需求？这一波被浇灭的小火苗，会不会有复燃的势头，带来燎原的可能性？

其实，近期几个热点城市加大调控力度不仅仅是对市场进行干预，更是官方在释放一种信号：把房价上涨的苗头“扼杀在摇篮中”，稳定市场情绪和预期。

那么，青岛呢？

其实不难发现，青岛的房地产市场是有情绪的。毕竟被压抑了这么久，中介、开发商以及部分二手房东自然是希望这一波热度能够轮动到青岛。

如果说一线城市近一段的沸腾是在复刻2014-2016年房价上涨的行情，是不是意味着，青岛也有机会？关于青岛楼市接下来的走势，有三个猜想跟大家分享。

排名前列个猜想，楼市预期向好。

去年，青岛楼市虽然不算惊艳，但也算得上惊喜。特别是年底翘尾的行情，让人们看到了楼市的“韧性”。从成交来看，去年楼市改善需求爆发，高端住宅呈现出了升温现象。而今年，青岛的土地市场仍在有序供应，这对于供给端是利好消息。虽然目前青岛的库存压力不小，但房企依然积极拿地，也说明了对市场的乐观预期。

第二个猜想，板块价值差异愈加明显，滞销板块将更为艰难。

2020年各版块的表现，将成为今年购房者的重要参考。

东李、新都心、浮山后等热点板块的存量已经开始捉襟见肘了。去年改善需求集中释放，使得这几个板块妥妥成了“香饽饽”，清库存速度肉眼可见。

不过，老四方2021年的热度会进一步提升。中海寰宇时代、保利时代、先进北岭项目、中国铁建中心等几大新盘将带来不少供应量，有卖点、有品牌，预计将成为2021年主城新房市场的中流砥柱。

而即墨、胶州今年的市场依然比较严峻。从去化周期来看，即墨32个月，胶州30个月，可售货量太大，新增客户缓慢，只能是艰难“自救”了。

城阳比较值得期待，今年新机场的搬迁对于城阳来说是个契机。共有产权对城阳去库存的效果是显著的，目前城阳的去化压力是全市最小，很多项目都进入尾盘阶段了。年初，城阳划入主城区的声音不绝于耳，也带来了不少关注。

相对于其他板块而言，西海岸的楼盘有着相当高的性价比。去年，西海岸依旧是青岛供销两端的“一把手”，市场表现非常活跃，新房销售量夺人眼球。今年依旧是扛起青岛新房成交的主流板块。

第三个猜想，青岛房价上涨“无迹可循”，平稳是大趋势

就房价而言，2021年青岛房价将继续保持稳定。一方面青岛无论是新房还是二手房，都在持续放量，供应充足。另一方面，在“三道红线”的约束下，房企为了降低负债，只能依赖销售回款，这意味着“以价换量”的模式将成为常态，同样有利于维持房价平稳。

换句话说，青岛短期内没有房价上涨的“支撑”。

这么说并非要唱空青岛楼市。

房价上涨的原因归根结底一是因为有钱，二是因为有需求。钱从哪儿来？这个问题就体现出了城市的吸金能力。

虽然早在2016年青岛就进入了全国GDP“万亿俱乐部”，但近几年，在经济增长方面，青岛与其他一些新晋城市间的差距正在缩小，去年人民日报也曾发文评价过这一现象。

而人才吸引力与城市吸金能力是成正比的。虽然青岛不断加码人才政策的深度与广度，有亮点也有突破，特别是对于周边城市来说，具有较强的吸引力。但政策产的“蜜”需要时间酝酿，反馈到楼市上更是有一段“滞后期”。所以青岛接下来，还要经历一段横盘期。

对于购房人来说，一定要冷静，不要拿北京上海的模板套到青岛楼市，不要认为别的城市楼市滚烫，青岛的牛市就会随之而来。说真的，这一轮上涨的行情，青岛恐怕复制不来。