青岛楼市“四大坑”选择坑边看还是坑底站?

朋友，或许知道青岛楼市有“四大坑”的说法？

最近跟着朋友去红岛某项目看房，体验了一把开通了半年多的M8过海地铁。

之前朋友对红岛高新区的印象，还停留在“摇号”“限价”“供不应求”这样的印象中。回来后随手一查，竟看到此处有“青岛楼市四大坑之一”的名号。

惊叹之余，不禁疑惑，向我咨询“四大坑”怎么来的？是真的坑吗？

01

“四大坑”的由来

网传的青岛楼市“四大坑”分别是红岛高新区、即墨蓝谷片区、西海岸西客站片区以及胶州上合片区。

四个区域，既有高级示范区，也有市级重点功能区。哪一个从新闻里看来都是青岛的“热点”。

既然如此，“坑”的说法又是从何而来？

简单说，还是因为新房成交情况和价格变动。

从近几年的新建商品住宅成交情况来看，西海岸、胶州、城阳、即墨都是稳居青岛新房销售的前四位。但，价格并没有因为成交量居高不下而有所有上涨。尤其在经历了一轮市场行情的波动之后，青岛近郊各区域新房价格较热度较高的2018年都有明显回落，尤其是胶州，新房成交均价再次跌回万元线以内。

说起来，价格的平稳其实更利于以自住为需求的购房者，而红岛高新、蓝谷、西客站、上合之所以被称为“四大坑”无非就是因为那些企图以房牟利的投资客没有达到“预期”占到便宜罢了。

上述四大片区，行政区划各有不同，彼此之间也相隔甚远，要说有什么共同点，就是极具吸引力的“规划”。

众所周知，房价高企之下，“性价比”成为很多购房者的追求目标。地段好，配套成熟的区域“高不可攀”。而距离市中心较远，配套欠发达地区，要吸引非“地源性”客户，未来的发展空间一定是要有说服力的。

红岛高新区，撇开传了几十年的市府北迁之外，各类市级公共项目纷纷落地，成为青岛未来城市功能最全面的片区。

西客站片区，青岛市规划建设的交通商务区，众多品牌开发商争相进驻、地铁开工，前途无限。

上合示范区，真正的高级功能区规划，与国际接轨，大项目引进马不停蹄。

即墨蓝谷，青岛老牌的功能区，已经形成了一定的产业集聚外，地铁已通车，距离市区便利。

随便列举，就可以看出这四大片区的规划，特别是投资客眼中的“香饽饽”。要知道，随便放在哪个一二线城市，这样规划的新区都是楼市的潜力股。

因此，在市场大热的当年，投资客纷纷涌入也不足为奇。

但，在一系列“房住不炒”政策发布之后，青岛被称作“投资客来了就跑不掉”的城市。五年限售，让大多数买期房的投资客，绝了“快速变现”发财路。而土地供应足，新房上市量大，去化周期长，促使“供大于求”市场现状同时压缩了二手房价格上涨的空间。

政府调控大棒一挥，投资客哭晕，转头把青岛楼市四大坑的说法一传千里。其实究竟是区域坑，还是归因于有的买房人心思过于不“单纯”，对于区域的成长预期太着急。

02

“四大坑”的现状

客观的说，红岛高新、蓝谷、西客站、上合四个区域对于投资者来说，确实是个“坑”，而且还是个一时半会跳不出的坑。

那对于自住型购房者来说，算什么呢？个人感觉用“洼地”形容再合适不过。

价格洼地。

这张图，是红岛高新某临近地铁站项目做的示意图。

最直观的感受就是，价格真的太有诱惑力了！

从较新的项目报价来看，蓝谷区域的新房单价在1万到1.5万左右；高新区新房整体均价1.5万左右；西客站和上合的新房价格更低，均价多在万元线上下浮动。

这样的定价，即便是放眼青岛全市1.5万左右的均价来说，也是相当有优势。可以算是名副其实的“价格洼地”。

但需要注意的一点是，价格洼地不等于价值洼地，只有当两者产生交叉，才能有所谓的“先机”效应。

配套洼地。

即便是蓝谷、红岛高新这两个相对成熟的区域，对于购房者来说宜居度也并不高。

实地去过这两个地方的朋友都知道，这两个片区得益于整体规划的前瞻性，道路宽敞，建筑规整，每一方地块各成体系，但又能有机统一，这点相对于老城区各自为政缺乏一致性的规划来说，视觉的舒适度高了不是一点点。

但也仅止于此。

出行方面，公共交通线路虽多，但发车密度低，等待时间较长；地铁发车间隔同样如此：M8号线从青岛北过海到大洋站，地铁车程仅需5分钟左右，但发车间隔高峰时段9分多钟，平峰则最长需等待16分钟；贯通蓝谷的M11号线，日常间隔时间也在7分钟多（苗岭路-博览中心）。单次出行或许并不觉得，但日积月累下来，公共交通出行的时间成本非常惊人。

商业方面，去年高新区排名前列大型商业体开业，还有几个品牌商业体正在建设中，蓝谷规划的商业综合体目前均在建设中。换句话说，目前在这两个区域生活的人，日常更多的是依靠社区配套商业生活，一些更高层次的商业需求，要么网购，要么去其他区域综合商业体消费。

而西客站和上合，整体的观感就是两个“大工地”。虽然也有项目已经交付，但凤毛麟角，不足以改善整个区域的居住体验。

03

直面“四大坑”：购房者该不该敬而远之？

有人从投资增值、租赁和转手三个维度把红岛高新、蓝谷、西客站、上合四个区域综合评定一番后，做出“四大坑”不可入的结论。

这显然也是从“投资”角度做出的分析，对于自住型购房者来说大可不必“敬而远之”。

从价格上来说，这四个区域基本都有项目能满足“百万百平”的要求，而这点在主城区或者近郊各区的核心区，只能选择二手房小户型或者公寓。

从交通来说，蓝谷和红岛高新对于在主城工作的人来说，距离称不上“遥远”，滨海大道、环湾路、跨海大桥红岛接驳线，自驾方式都能快速通达。此外，地铁发车长间隔虽然让人诟病，但不堵车、通勤时间可控对于上班族而言，也是一种比较靠谱的通勤方式。当然，在主城区工作就不建议西客站和上合了，虽然价格更便宜，但通勤时间真的太长了。

而对于在西海岸、胶州开发区工作的自住购房者来说，只要能确定在较长的一段时间内，自己的工作区域不会发生较大变动，西客站和上合区域也算是性价比相对较高的区域。

总结：

随着市场行情的爬升，很多自住型购房者又开始“焦虑”，既怕买贵又怕买错。

但只要记住一个核心点，这个房子是未来五年、十年要长期生活的地方，它对于个人生活品质和工作的影响远远大于它升值还是贬值。

所以，楼市本没有坑，买了不适合自己的房子，才是真正的踩坑。