青岛楼市重启在即 是拐点还是上涨的起点?

回首2020年的楼市，好似坐了“过山车”般，起起伏伏。经历过冷却期，也经历过行情上涨的时候。

即将迈入新的一年，面对重启的楼市，很多人又要问：明年楼市吹得是什么风？是涨还是跌？政策是继续紧缩还是略有松动？

关于这些问题，每年都会有很多地产专家及业内人士进行大胆地预判。当然，预判本身就带着点儿碰运气的成分，楼市究竟走向何方，没有人能够看透。所以对于楼市，冷眼静观就好，用事实跟数据说话。

一、新房二手房房库存积压

截至11月末，青岛全市商品房存量3413万㎡，去化周期高达21个月。其中，市南、崂山、四方、李沧、即墨、胶州、莱西、平度去化周期皆在均值之上，压力较大。

相对于新房市场，作为市场风向标的二手房市场，则能更为直观地反映出当下的市场。

从链家数据上看，截至目前全市二手房挂牌数量 约8万套。而今年4月份的时候，全市挂牌数量约7.4万套。可见青岛的二手房存量是一个增长状态，虽然今年二手房成交量要好过去年，但去化的速度没有增速快。随着年关将至，二手房市场也将进入淡季。预计接下来的两个月，二手房成交将呈明显下滑趋势。

随着新房的不断入市，青岛接下来二手房的出手难度相当高。相信很多人已经深有体会，现在想要出手一套二手房有多困难。着急“以小换大”“以老换新”的房东，如果想要快速出手，少说也得比市场平均挂牌价格低个大几万甚至更多。巨量的楼市库存如何消化，这将是青岛长期面临着的一个问题。

二，楼市分化加剧

楼市分化是大势所趋。哪怕是在楼市状态最火爆的时期，也并非所有项目能立马清盘，守着几套房子卖好几年的楼盘比比皆是。

楼市分化主要包括区域分化、楼盘分化以及产品分化。

目前，青岛楼市的区域分化程度正进一步加深。主城区、西海岸及高新区等区域依然受欢迎，而即墨、胶州的郊区则进入低迷期，出现了滞销情况。区域分化的背后，是资源与产业的博弈。成熟的产业与配套才能吸引人口聚集，带来旺盛的购房需求。

另一方面，楼盘间的分化同样明显。总体来看，前期凭借前瞻布局低价囤地的房企，在当前的市场占据着相当的优势。房价无论如何下降，始终要守住成本线，因而一个楼盘土地成本的高低，在一定程度上决定了项目能走多远、能否在上百个项目中实现弯道超车。那些低价拿地的房企，在定价方面更具有弹性，“进可攻，退可守”，站稳了楼市“C”位。同一个片区，只要低地价的项目还在售，那么高地价的项目就很难走出独立的行情，如果一味坚持高房价，就有可能陷入“自弹自唱”的尴尬境地。

最后就是产品的分化。市场的预期变化了，买房人也愈发理性，懂得去衡量楼盘的价值。那些售价与楼盘品质不符的房子早已没有了市场。只要开发商能够提供高性价比的产品，市场就愿意买单。

三、以价换量成常态

虽然楼市即将开启新的一年，不少项目也对外宣称要涨价。但当前市场预期仍然低迷，房企必须采取积极的销售策略。尤其是当前，高库存成了选择悬在青岛楼市上空的达摩克利斯之剑，那些资金不宽裕的中小房企必然加大推盘力度，积极回笼资金。

从三四季度的成交看，价格策略的确起到不错的效果。特别对于热点区域、热点楼盘，降价可以缓解开发商的困境。

同时，开发商通过以价换量达到回笼资金的目的，然后再入手更加优质的地块，来谋求下一轮的发展机会。所以接下来，开发商会继续在价格上做文章，“以价换量”的策略或许成为常态。

如今，国家调整了房地产行业的定位，虽然不再是“火车头”，但仍是经济的“压舱石”。面对放缓脚步的房地产，以前“暴涨”或“暴跌”的老思维都应抛弃。新的一年，审时度势，顺势而为。