一听优点不少一看缺点吓人--- 置业青岛主城,你会拿这个怪盘将就吗?

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买房置业很难有十全十美的答案，尤其在主城核心地段，受制于空间、成本，有太多不得已而为之。福州北路上入市不久的“新盘”新汇星城，就给主城置业者出了一道感觉古怪的选择题。是坚持“地段论”的传统思维，把核心区位和成熟配套当作说服自己出手于此的理由，还是对“户型、噪音，车位、电梯配比、剩余土地年限”等一眼可见的缺陷说不，哪怕它和周边新盘相比，价格肉眼可见的低。

福州路新盘，地段好又便宜？

“新汇星城”年初乍现福州北路，处于CBD、新都心两个商圈中间，与地铁4号线3号线站点的距离适中，公交一站地就是三甲级的青岛妇儿医院，周边的小学幼儿园也是下楼速及，项目置业顾问重点卖力讲解的上述主要内容，其实四个字即可概括，地段成熟。优点其实也不止是地段，在售住宅位于项目的15-30层，周边建筑多为老旧多层小区，采光视野相当不错，项目已是准现房状态，售楼处的说法是年底即可交房。项目单价两万三到两万五，比周边在售和待售的“竞品”每平便宜8千到一万。

是不是优点一列，新汇星城也会在您心中优点共鸣，但这么个地段只卖两万四五，很显然它的缺点必然也相当鲜明。

新盘实为老烂尾 缺陷缠身槽点累累

说它地段成熟，其实房子本身可能比地段还成熟。新汇星城前身是福州路著名烂尾楼“福鼎大厦”，早在2015年前后就呈骨架状态，成为福州北路著名地表。而项目的规划更加历史悠久，可以追溯到15年前的2008年。如此“资深”的经历，至少给改头换面做新人的新汇星城埋下了很多难堪的伏笔。土地使用年限，只剩50多年，对产权价值，二级市场的贷款年限都有不利影响。十几年前的偏商业写字楼的规划，以现在的标准衡量，这还叫个房子。容积率超过6，绿化率还不到5%、如果两梯六户的电梯配置还可以忍受，96户住宅居民要与体量大出许多的写字楼和公寓客户分享地上地下总共110多个车位，这未来的唧唧想想都让人头疼。

户型设计更是难以与现有需求兼容，一层6户里，暗卫成了准标配，有的户型甚至做到了纯西北，没有南向。有的房间竟然弧形呈现，有的房间，户外设备间竟然做到了室内，挤占了本就不大的南向采光面，有幸买下这个户型，那么将来的面临的选择就有点两难，要么忍受空调设备外机在室内轰鸣，要么砸掉扩容，让空调外机无处悬挂。

风吹雨打近10年，新汇星城的筋骨健康也成疑，在其中一个样板间的厨房位置，吊顶被拆掉一部分，而下水明管外侧的墙壁和玻璃上，明显有已经干结的喷射状的浆水痕迹。

高公摊+卖毛坯 低价其实有点虚

和周边新盘3万二三的市场价格相比，新汇星城的两万四五看起来确实不高，但这个价差如果考虑到精装成本和公摊系数，似乎差距也没那么大，要知道新汇星城的公摊可是高达32%。

至于说准现房、安全牌，反正从售楼现场的观感看，这个保票似乎也不那么稳妥。4月份开放的售楼处，8月份了访客车位仍有许多被建筑材料“占用”，售楼处的吊灯尺寸竟然与沙盘撞车，亲密地几乎摞到了一起。样板间甚至整个样板层的粗糙与杂乱也是青岛主城在售楼盘非常罕见的。

楼市地段论有其道理，但好地段未必不会出烂房子，五四广场算是青岛的核心中的核心了吧，某都花园不一样几十年不涨价也不好出手，告别了黄金时代，楼市来到下半场，还会有人为了一个不错的地段，在买房置业问题上将就一下？面对优点鲜明，缺点不少的新汇星城，您会怎么选择？