闲聊青岛房企:金地那无处安放的沮丧

2020年底的一次地产典礼上，金地集团董事长凌克说：地产行业不容易经营，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索，未来还得继续努力。

言语间的诗和远方犹在，沮丧也在。

此时，距离凌克执掌金地集团已经过去了二十二年，彼时，他四十岁。

当年的少帅变成了老骥伏枥，金地集团需要努力求索的地方却越来越多。

没法不沮丧。

二十年弹指一挥，只有辜负依旧

距离金地集团登陆资本市场，今年正好二十年。

遥想金地当年，初登上交所，羽扇纶巾，谈笑间意气风发，被誉为地产界“招保万金”四大龙头之一。而今，金地集团在房地产企业中的排名已经退到十四名，相比同时起跑的另几家，落伍明显。

数据是最直白的：2020年金地集团的销售额2426.8亿元，万科7011亿元，保利5028亿。

这二十年，正是中国地产行业最黄金的年代，前无古人的良辰美景。说金地苟且了这良辰美景或许不太恰当， 但辜负是毫无疑问的，而且，一年又一年，辜负再辜负。

其实，2010年的时候，金地落伍的势头就很明显了：当年万科销售额1026亿元，保利660亿元，金地的销售额仅为280亿元。管理层当时也意识到了战略保守等缺点，但是，直到2015年金地集团才开始改变，进入高周转模式，想重新回到头部房企的行列。

一思考就是五年，金地的决策慢的有点跟不上时代的趟。

也不能完全怪凌克为首的管理层，他们有难处。

客厅里站了两只大象，凌克的沮丧与小算盘

资料显示，富德人寿与大家人寿两家公司在金地集团的占股比超过40%，而凌克的持股比例只有0.082%。

凌克曾经否认保险企业派驻董事参与公司经营管理，称他们仅为财务投资。但事实证明，这些大象们会出现在金地集团董事会上，还会否决金地苦心孤诣才推出的核心员工跟投方案。

业内人士认为，金地集团股权结构分散，也不存在实际控制人，以凌克为首的管理层缺乏话语权。

资本的体量大到一定程度，缄默的承诺毫无约束力，他必然要吃着火锅唱着歌。如果你拒绝，他就会变成麻匪。

没有话语权的掌舵人，更像是风前飘絮，欢也零星，悲也零星。换句话说，取得成就的快感与决策失误的难过，对于凌克为首的管理层来说，难有深层次的触动。毕竟，赶着几百上千头羊的雇工，总归不是老板。

凌克当然也有小算盘。

此前，金地集团收购星狮地产56.05%股份，成为其控股股东。在完成收购、高管入驻后，正式更名为金地商置。

此后，在金地集团的扶持下，金地商置的销售额从2013年的42.3亿迅速提高至2019年的636.6亿，六年翻了15倍。不过与之对应的是，不停为金地商置“输血”的金地集团，其持股比例却不断下降。2020年上半年，金地集团对金地商置的持股比例已从最初的67.45%下降到39.87%。

而且，金地商置的董事会没有一位来自金地大股东，只有以凌克为代表的金地管理层。

有财经媒体在关注金地商置时，使用了“金地管理层后花园”这一说法。

关于凌克的小算盘，专业的财经媒体有一些揣测，在此不做讨论。但目前金地集团的发展困境，不能说与这些揣测没有牵连。

一地鸡毛，金地集团的沮丧

来看看金地集团的困境。

数据显示，2015年金地集团的所有负债合计917.3亿元。而2020年三季报数据显示，金地集团的总负债达到2976.91亿元，逼近3000亿元大关。其中流动负债占总负债比超过了77%。而随着有息负债快速增长，财务费用也相应增加。2017-2019年利息支出分别为22.72亿元、36.51亿元以及48.71亿元，同期金地集团的净利润仅为68.43亿元、80.98亿元、100.75亿元。

据专业财经媒体从偿债能力指标上分析，近年来金地集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑，这也意味着其偿债能力在逐渐恶化。

债务压力之下，“借新还旧”就成了无奈的选择。

相关数据显示，2020年，金地集团共发行四次超短期融资券，四次中期票据发行和一次公司债，且发行利率在3.5%左右徘徊。发行债券的目也主要是为了借新偿旧。

债务有多糟心呢？数据显示，2020年金地集团将面临328.10亿元非流动债务到期，而其2019年末的营收仅有634亿元。也就是说，金地集团2019年营收的一半都将用于偿还到期债务。

又赶上调控从严，负债累累的金地集团如何把“累累”去掉，真不是一件容易的事。

除了债务，各地项目的品质下降引发的投诉潮，也很糟心。

质量问题多发，业主们也很沮丧

采用高周转模式的开发企业，楼盘质量一直是个坑。

对业主是个坑，对开发商也是。业主买了有品质问题的房屋，为了维护自己的利益必然会努力抗争，而开发商在一轮一轮的应付中，精力会损耗，口碑也会。

金地集团在全国的多个项目，不仅是质量问题，还有诚信问题：

2020年7月，金地在武汉的4个项目均因虚假宣传而被业主维权。

在这同一时期，金地深圳项目的样板房和宣传资料所宣传的“别墅包含地下负一层及夹层”，因在收房后被认定为违法建筑、强制拆除而被23位购房人告上法庭。法院酌定金地共需赔偿8109.3万元。

2021年三月，媒体报道称：金地集团多地项目存开裂渗漏等问题，公司回应：难以避免的工程瑕疵 正研发新施工工艺。

还有很多，上海、郑州、重庆等地的多个项目都被爆出质量问题。

青岛的事情也不少：

金地自在城的样图

西海岸新区的金地自在城在开盘时以“地铁房”自居，此后6号地铁站一期动工仪式开启，业主发现地铁线路中并不存在售楼时宣传的6号线“海西路”地铁站。最终，经过市场监管部门的调查和取证，该项目被认定确实存在涉嫌虚假宣传的问题，被处以罚款11.6万元。

青岛金地悦峰存在天价车位、装修质量差、钢筋外露、瓷砖掉落、墙面渗水等一系列问题，装修效果更是与价钱不符。

不想再举例了。

金地的问题之多，很难让人不怀疑，这是系统的缺陷。

其实，从凌克的小算盘噼啪响起之时，金地集团的系统就没有办法校正了。

文/楼外楼

来源：今日头条号 浮山快讯