楼市出现新论调:2021年房价大概率上涨?

搜狐焦点青岛资讯 2021-01-08 08:24:18
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经历了一年的长途奔袭,2020年的大幕终于落下。 回望这一年,各行各业都经历着多重考验。特别是房地产行业,年初几近停摆,直至4月份才有了“解冻”的迹象。 这一年,楼市走出了不一样的行情,“低开高走”,旺季不算旺,淡季却成交火爆。 以青岛为例,传统旺季“金九银十”新建商品住宅成交套数分别为11911套

经历了一年的长途奔袭,2020年的大幕终于落下。

回望这一年,各行各业都经历着多重考验。特别是房地产行业,年初几近停摆,直至4月份才有了“解冻”的迹象。

这一年,楼市走出了不一样的行情,“低开高走”,旺季不算旺,淡季却成交火爆。

以青岛为例,传统旺季“金九银十”新建商品住宅成交套数分别为11911套、10198套,而到了年底,本该是鸣金收兵的时候,却在开发商花样百出的促销手段下,实现了年末“翘尾”,11月商品住宅销量为12169套,12月份更是达到了14487套。

青岛只是全国的一个缩影,上海、苏州、武汉等多个城市都上演了折尾行情。

纵使今年有疫情这个黑天鹅事件,纵使年初时舆论都在唱衰房地产,但中国楼市还是展现了其强大的“抗击打”能力。伴随着岁末“亮眼”的成交数据,“楼市回暖”的论调开始活跃,甚至有不少人预测,2021年会是楼市大年,房价上涨将是趋势。

特别是年末,社科院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》,对楼市走势进行了预判。其中特别提到,2021年中国房价平均将会上涨5%左右。报告一出,也是引发了各方热议,因为社科院在房价预测方面一向比较“神”,几乎每次预测最终都得到证实。

而融创广深区域执行总裁余英也对2021年楼市进行了五大预测,其中第二条提到,春节后一二线率先起飞,全年量价企稳,年底“翘尾”。

可以说,从官方再到业内人士,出奇一致的看好今年的市场。

尽管中央一直强调房地产要“健康平稳发展”,但谁也无法保证是否会出现局部的震荡起伏。像是深圳的房价,就一路高歌猛进,并没有在调控面前低头。

很多人会问,去年年末的行情是否会延续到2021年?如果楼市普涨,青岛会跟涨吗?

房价涨不涨,供需是第一决定因素。这里的供需,包括了土地供应、楼市库存、人口等多重因素。

2020年上半年,青岛的土地市场供销两旺,特别是近郊区的即墨、西海岸、胶州,开发商拿地可谓“激情满满”。下半年虽然不似上半年那么疯狂,但从全年来看,土地出让及成交量仍是巨大的数字。人们说,开发商拿地,这不正说明了他们对楼市的信心吗?

实则不然。要知道,土地是房企的生存之本,有了地才有机会继续跟市场博弈,才不会提前出局。早在2012年,万科总裁郁亮就说过,房企不拿地会饿死。房企频繁拿地与是否看好后市并无太大关系,不论市场好不会,都要拿地。

大量的土地出让,让本就库存高筑的青岛楼市继续“蓄水”,如果不及时“泄洪”,那么高库存就会成为悬在青岛楼市上空的达摩克利斯之剑。

二手房更不用说,仍看不到有任何回暖的迹象。目前光青岛主城四区就至少有3万多套房源需要消灭,挂牌一年多无人问津的房子比比皆是。2021年有多少房源会挂出来,还都是未知。一边是不断入市的新房,一边是不断积压的二手房,如果没有好的去库存的方法,恐怕下半年即墨城西的激烈状况会再度上演,特别是没什么产业跟人口支撑的郊区,大概率崩溃。

说到人口,青岛近些年不断放宽人才政策,山东也赶在年底出手,提出全面放开城镇落户限制。从短期来看,确实可以释放需求,提高市场活跃度,疏解库存压力。但从长期来看,对楼市的影响有限。归根结底,城市吸引力靠的是自身经济实力,有长期的发展利好,有良好的基建、教育跟医疗配套,以及人才对城市未来的良好预期,只有这样才会有源源不断涌入的人口。从青岛的现状来看,与一线城市甚至个别同级别城市间的差距还是十分明显,人口净流入并不乐观。吸引不来人,就不会产生购房需求,楼市自然就会转冷。

所以你说,如果今年楼市回暖,一线城市销售火爆,这种状态会传到青岛吗?恐怕几率不大。无论是新房还是二手房,青岛都处在一个承压的状态,甚至连人才住房都遇冷了。这种情况下,我认为青岛楼市2021年的基调几乎已经奠定了,能维持现状已经很好了。至于买房建议,在条件允许的情况下,主城核心区仍是最好的选择。

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