人才住房迎来"井喷" 能否左右未来青岛楼市?

近些年，人才争夺战如火如荼地在全国各地上演。为了抢夺人才，各地纷纷出台政策，为吸引人才发出诱人大红包。从降低落户门槛再到优厚的人才补助，各种优待力度不断加码。简而言之就是给户口、给钱、给房、给工作，解决人才的一切后顾之忧。

为了在“人才争夺战”中成功突围，青岛近两年进行了多种探索和尝试，不断完善人才政策体系，向高层次人才抛出橄榄枝，如实施高校毕业生住房补贴政策、给予在青创新创业青年人才一次性安家费等等。

抢人不是无序竞争，怎么抢也有讲究。在所有的政策中，解决住房的后顾之忧无疑是最现实也是最迫切的问题。很多城市都意识到，要吸引人才，必须要先解决“安居之忧”。

2020年2月份，青岛市印发了《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》,《意见》中提到，2020年全市计划建设和筹集人才住房不少于10万套。其中申请门槛必须满足以下几点：在青岛全职工作；在青岛市无住房（人才及其配偶、未成年子女5年内没有商品住房交易记录）；具有全日制专科及以上学历或具有中级专业技术资格、高级技工及以上职业资格（或相应职业技能等级），以及在我市创新创业并作出贡献的各类人才。

12月1日，青岛人才住房公开配售终于有了官方消息。自12月3日起，青岛将陆续启动28个产权型人才住房项目（涉及房源8520套）的公开配售工作。消息一出，引发了各方讨论。大家关注的点比较集中，那就是作为历年来青岛人才住房单次推出房源最多的一次， 能否左右接下来青岛楼市走向。

先来看看此批人才住房分配的区域。

主城只有市北及李沧有人才住房，市北总共589套，李沧995套，市南崂山此次暂无供应。虽然主城土地资源紧张，但此次两个区共计承担了1584套房源，占总数的18.59%。

城阳4个项目，共计701套房源，除龙湖舜山府位于白云山板块外，其他3个项目都位于上马。

高新区是此次配售的重点区域。11个项目，共4386套房源。除向本区域符合条件的人才配售，还将面向全市范围内符合条件的人才配售。

西海岸此次只有938套房源，位于港兴大道17号。很多人对这个地方不了解。简单来说，这个地方快到日照了。通过地图查了一下，在不堵车的情况下，从隧道口需要开车2个小时才能到。

即墨配售的911套房源位于营流路1177号，配售价格8800元/平方米。

接下来我们再结合2月份发布的《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》，明确青岛产权型人才住房的几个知识点。

首先，产权型人才住房套型建筑面积以60-80平方米为主。

其次，产权型人才住房销售价格按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定。

最后，产权型人才住房自不动产登记之日起5年内不得上市交易，若调离本市，则由政府按原价回购或面向符合条件的人才销售；超5年但不满10年确需交易的，须面向符合条件的人才销售；超过10年的，可以上市交易，政府享有优先购买权。

单从项目分布来看，多点开花。但实际上，能获得人才青睐的项目寥寥。

先说西海岸及即墨，且不说位置偏僻、路程遥远，单从价格上来说也毫无优势可言。西海岸配售价格6061元/㎡，即墨配售价格8800元/平，跟周边新房的价格相比几乎看不到差距。这些房源别说几百套，就是数量翻几倍，对周边楼市也不会产生太大影响。

主城占据了区位优势，再加上价格差明显，自然是不缺吸引力。新都心板块的万科新都会1907配售价格19081元／平，最贵的远洋万和城配售价格也只不过21592元/平，都远远低于新房价格。但上面也提到了，产权型人才住房的面积区间为60-80平，所以这批房源对主城的改善住房很难产生冲击，能够产生影响的自然是面积段相仿的刚需产品。比如市北海岸路的某新盘，67-97㎡的面积刚好对标上，但当下主城区这个面积区间的新房项目寥寥无几，更多的是集中在二手房上。所以说，1584套房源对主城整体的新房市场而言，影响面很小。

最后再看高新区。很多人会觉得，4000多套房源，对高新区楼市将产生质的影响。短期而言，高新区商品房的价格跟销售肯定会有影响的。从数据来看，2019年高新区全年新房成交约1.4万套，而此次人才住房占了去年成交总套数的三成比例。届时不只是高新区，恐怕外围区域的刚需产品都将受到冲击。但从长期来看，高新区的楼市可能会迎来新的机遇。最关键的就是常住人口的增加。上面提到，人才住房要超过10年方可上市交易，这意味着高新区大量房源要被锁定10年。这10年里，入驻的高学历人才将大大带动高新区的整体居民素质，整个高新区的人气也将有显著提升。按照房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的逻辑，有了人口做支撑的高新区，对于楼市来说，是好趋势。

所以说，青岛此次8000多套人才住房的配售，对楼市层面的影响相对有限。

总体而言，青岛的人才住房市场还有提升跟细致勾画的空间，需要后续更为稳健的推进。从青岛城市发展层面看，为人才提供过渡期的住房安排，有利于人才引进，减轻外来人口对青岛房价的压力。